房地產企業按預計利潤預繳所得稅
——更新時間：2009-02-26 11:51:21 點擊率: 3431
企業所得稅法規定，企業按月（季）預繳所得稅時，按照會計利潤，不經納稅調整，直接按規定稅率計算所得稅。但對原來按預售收入預計利潤繳納所得稅的房地產企業，是否直接按會計利潤預繳稅款問題尚未明確。近來，江西省萍鄉市地稅局12366納稅服務熱線就接到不少房地產開發企業的相關咨詢。咨詢員結合國家稅務總局新近下發的《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號，以下簡稱《通知》），將新所得稅預繳政策的主要變化及內容歸納如下：
第一，房地產開發企業預繳方式不再區分內、外資企業，均以會計利潤為基礎申報預繳，但預售收入要預計利潤預繳所得稅。《通知》規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
第二，預售收入的預計利潤率，仍按原內資房地產企業所得稅規定的標準確定。《通知》參考了國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定，對預計利潤率規定暫按以下規定的標準確定：（一）非經濟適用房開發項目分為三個標準，位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20％；位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%；位于其他地區的，不得低于10％。（二）經濟適用房開發項目不得低于3％。但是，經濟適用房開發項目必須符合建設部、發改委、國土資源部、中國人民銀行《關于印發（經濟適用房管理辦法》的通知》（建住房[2004]77號）等有關規定。
需要提醒納稅人注意的是，2007年11月19日，建設部、發改委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局重新下發了《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號），廢止了建住房[2004]77號文件。新文件規定，經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。
第三，企業在預繳申報時，由于預繳申報表沒有設置“預計利潤”欄，應直接將預售收入預計利潤直接填入“利潤總額”欄。《通知》規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行“利潤總額”內。
第四，企業申報預繳經濟適用房項目所得稅時，應提供政府部門的相關文件和材料，否則按銷售非經濟適用房的預計利潤率申報。《通知》規定，房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。根據建住房[2007]258號文件第五條規定，縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門負責本行政區域內經濟適用住房管理工作。因此，企業應提供上述政府及其部門的文件及證明材料。
《通知》還規定了新的預繳辦法自2008年1月1日起執行，已按原預計利潤率辦理完畢2008年第一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從第二季度起按新辦法執行。
