穗發改規字〔2023〕9號

各區發展改革部門、住房城鄉建設部門、市場監管部門，廣州市物業管理行業協會，各有關單位：

　　為進一步規范我市住宅物業服務收費行為，完善物業服務收費形成機制，保障業主和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》《廣東省物業管理條例》《廣東省定價目錄（2022年版）》《廣東省物價局廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費的管理辦法》（粵價〔2010〕1號）、《廣東省發展改革委廣東省住房城鄉建設廳關于進一步規范物業服務收費的通知》（粵發改價格函〔2019〕2897號）、《廣州市物業管理條例》等法律法規、政策規定，結合我市實際，現就進一步規范我市住宅物業服務收費管理有關事項通知如下：

　　一、物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　二、業主大會成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產權車位（車庫）物業服務收費（以下稱“前期物業服務收費”）實行政府指導價，別墅、非住宅、業主大會成立之后的普通住宅及配套自有產權車位（車庫）物業服務收費實行市場調節價。

　　三、普通住宅前期物業服務項目應當包括綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護等五項，具體服務標準參見《廣州市普通住宅前期物業服務標準》（附件1，以下簡稱《通用服務標準》）。

　　四、普通住宅前期物業服務收費，由建設單位在銷售首套房屋之前，根據物業特點和服務要求，對照《通用服務標準》選擇服務等級，在《廣州市普通住宅前期物業服務收費政府指導價標準》（附件2，以下簡稱《通用收費標準》）規定的政府指導價標準內，與其公開招投標或其他經房屋行政主管部門批準方式選聘的前期物業服務人，依法確定前期物業服務收費的具體標準。

　　建設單位與選聘的前期物業服務人約定的前期物業服務標準，不得低于對應等級的通用服務標準，并將《普通前期物業服務“履約標準”與通用物業服務標準對比表》作為前期物業服務合同附件備查。《普通前期物業服務“履約標準”與通用物業服務標準對比表》詳細內容另文明確。

　　保障性住房物業服務收費參照執行，不得超出《通用收費標準》規定的收費水平。保障性住房的界定按我市住房保障主管部門有關規定執行。

　　五、建設單位根據物業特點和服務要求，提出所需的前期物業服務要求明顯超出《通用服務標準》中的一級物業服務標準，并經成本測算，前期物業服務收費確需超出《通用收費標準》規定收費水平的，按本文規定報有管理權限的價格主管部門核定。

　　六、建設單位提出超一級前期物業服務收費標準申請時，應當向建設項目所在地區政府價格主管部門申報。建設單位應對所申報材料填報數據、材料真實性、準確性負責。建設單位填報數據及申請材料如有虛假，經核實后，有管理權限的價格主管部門可以認定建設單位提供虛假材料，將相關信用信息推送“信用廣州”網站向社會公示，并依法撤銷超一級前期物業服務收費的決定。申報材料清單另文通知。

　　七、市（區）價格主管部門在收到建設單位超一級前期物業服務收費標準申請材料之日起20個工作日內（不含補齊補正資料、成本調查、專家評審時間）完成核定工作。

　　（一）越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、黃埔區、南沙區普通住宅前期物業服務收費由區價格主管部門負責初審。上述區價格主管部門受理申請后，在15個工作日內完成初審，并將初審意見書以及建設單位提交的申請材料以正式文件形式報送市價格主管部門。市價格主管部門自收到區價格主管部門的初審意見書后，在5個工作日內完成核定。初審意見書應當包括：普通住宅基本情況、超一級前期物業服務收費標準的建議和理由、成本調查報告、轄區內已有的相類似住宅小區物業服務收費對比情況等。

　　（二）番禺區、花都區、增城區、從化區價格主管部門按原有管理權限進行核定。

　　八、市（區）價格主管部門可以委托具備資質的物業管理專家對建設單位提出的超一級前期物業服務收費申請開展評審。市（區）房屋行政主管部門予以協助開展。

　　九、經市（或區）價格主管部門核定的超一級前期物業服務收費標準，作為該普通住宅前期物業服務收費的最高限價，試行五年。前期物業服務收費的具體標準，由建設單位與其依法選聘的前期物業服務人在最高限價的范圍內依法確定。試行期滿后，由有管理權限的價格主管部門開展成本監審和評估，作出維持或降低超一級前期物業服務收費的決定。該決定同樣適用于物業服務人。

　　建設單位與其依法選聘的前期物業服務人約定的前期物業服務標準，不得低于與建設單位申報超一級前期物業服務收費承諾的服務標準。如約定的前期物業服務標準達不到建設單位申報承諾的服務標準，有管理權限的價格主管部門可以認定建設單位未履行相關信用承諾，將相關信用信息推送“信用廣州”網站向社會公示，并依法撤銷超一級前期物業服務收費的決定。

　　本通知實施前印發且未明確試行期限的前期物業服務批復，由有管理權限的價格主管部門根據年度計劃對批復印發滿5年的普通住宅前期物業服務收費開展成本監審和評估，作出維持或降低超一級前期物業服務收費的決定。成本監審安排另文明確。

　　物業服務人不按規定配合成本監審的，其前期物業服務收費不得超出一級物業服務收費標準。有管理權限的價格主管部門可以根據《政府制定價格成本監審辦法》（國家發展和改革委第8號令）第四十三條，將不良信用記錄推送“信用廣州”網站向社會公示。

　　十、有管理權限的價格主管部門經開展成本監審和評估，作出維持或降低超一級前期物業服務收費的決定，有效期至第一次業主大會會議召開。

　　十一、普通住宅交付使用之后，業主或物業服務人需要對前期物業服務收費標準進行調整的，應當由業主共同決定，按照《廣州市物業管理條例》第二十二條、第七十一條相關規定執行。

　　十二、價格主管部門作出的超一級前期物業服務收費批復有效期屆滿前，經業主共同決定物業收費標準的，該批復自行失效。

　　十三、建設單位應與前期物業服務人簽訂前期物業服務合同。

　　十四、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，包括：物業服務等級、項目、內容、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關前期物業服務內容，且相關約定應當與建設單位、前期物業服務人所簽訂的前期物業服務合同保持一致。

　　普通住宅銷售時，建設單位應當將上述前期物業服務等級、項目、內容、收費標準等信息，作為商品房買賣明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置進行公示，保障物業買受人的事前知情權。銷售現場公示情況臺賬留檔備查。

　　十五、建設單位對物業買受人的前期物業服務收費作出減免承諾或約定的，由建設單位向物業服務人足額交納。

　　十六、物業買受人應當自簽署物業交付文件之日起，按照物業買賣合同約定交納前期物業服務費。

　　物業買受人無正當理由不接收物業的，物業買受人應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次月起，按照物業買賣合同的約定交納前期物業服務費。

　　物業服務區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的房屋、車位等物業，其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額交納。

　　十七、物業服務收費可以采用包干制或者酬金制。

　　包干制指業主向物業服務人支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業管理人享有或者承擔的物業服務計費方式。其費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　酬金制指在預收的物業服務資金中按照約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理人，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。預收的物業服務資金包括預收的物業服務支出和物業管理企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理人不得用于物業服務合同約定以外的支出。業主委員會可以聘請專業機構對采用酬金制的物業服務費收支情況進行審計。

　　十八、物業服務人應當每年向全體業主公布物業服務費年度預決算，每季度公布物業服務費（包括普通住宅及配套自有產權車位）的收支情況，并按《廣州市物業管理條例》規定時效書面回應業主、業主大會或者業主委員會、物業管理委員會。

　　十九、普通住宅物業服務收費的計算單位為每月每平方米建筑面積。原則上以不動產權證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；尚未辦理不動產權證的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的建筑面積計算物業服務費，在不動產權登記明確建筑面積后，物業服務收費多退少補。

　　二十、普通住宅配套自有產權車位的前期物業服務收費，根據配建的車位泊位數規模不同，在《廣州市普通住宅配套自有產權車位（車庫）前期物業服務收費政府指導價標準》（附件3）規定的政府指導價標準內，由建設單位與其公開招投標或其他經房屋行政主管部門批準方式選聘的前期物業服務人，依法確定具體標準。普通住宅交付使用之后，業主或物業服務人需要對普通住宅配宅配套自有產權車位前期物業服務收費標準進行調整的，應當由業主共同決定，按照《廣州市物業管理條例》第二十二條、第七十一條相關規定執行。

　　二十一、物業服務人根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費標準由雙方協商確定。

　　二十二、對普通住宅依建設規劃或者商品房買賣合同所配套建設的智能門禁系統，建設單位（或者物業服務人）不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主免費配備不少于6張門禁卡。使用人臉識別的門禁系統的，不得以門禁系統具備人臉識別等功能拒絕配備門禁卡。采用人臉識別的，應遵守《中華人民共和國個人信息保護法》等相關法律法規的規定。普通住宅交付使用之后，小區新配置或者升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡免費配備數量由小區全體業主依法共同決定。

　　業主在免費配備數量之外另行增購門禁卡的，物業服務人以不盈利為原則可適當收取制作工本費。

　　二十三、物業服務人對住宅物業裝修工人實行持證管理的，可以向住宅物業裝修單位按制作工本標準收取出入證押金。裝修完畢后，物業服務人應當如數退回出入證押金；如證件損壞無法繼續使用的，物業服務人可以按制作工本標準向住宅物業裝修單位收取出入證工本費。

　　除前款向住宅物業裝修單位收取裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業服務人不得擅自向進入物業服務區域為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員和其他來訪人員收取任何費用。

　　二十四、業主對其住宅物業進行室內裝修的，其垃圾和余泥渣土清運費實行市場調節價管理，業主可依法委托物業服務人、第三方或自行處理裝修中產生的垃圾和余泥渣土。裝修中產生的垃圾和余泥渣土由業主自行清運的，物業服務人不得收費；業主委托物業服務人或第三方清運的，清運費標準由業主與物業服務人或第三方約定。

　　二十五、住宅物業服務區域內已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區道路和場地等公共照明產生的用電量，供電單位應當按照本市居民用電收費標準和實際用電量直接向業主收取分攤電費。

　　物業服務人對共用部位、共用設施設備產生的水電用量執行分攤工作的，應當按水電收費周期向業主公開公共水電用量、單價、金額等情況，按照約定方式向業主合理分攤實際費用。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積占專有部分總面積的比例進行分攤。

　　物業服務人不得將下列費用列入分攤：

　　1.物業服務人辦公、生活的自用水電費用；

　　2.物業服務區域內地下停車場、綠化養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用；

　　3.物業服務區域內開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用；

　　4.利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用。

　　業主、業主大會對分攤情況提出異議時，供電單位、供水單位或者物業服務人應當及時答復。

　　二十六、物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務人應當將物業服務人名稱、物業服務內容、收費標準、計收方式等有關情況在物業服務區域內的顯著位置進行公示。物業服務內容、收費標準、計收方式等情況發生變化時，物業服務人應當將所標示的相關內容進行調整。

　　二十七、業主應當按照約定按時足額交納物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。

　　業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業服務費。

　　二十八、業主、物業使用人、業主委員會發現物業服務人存在價格違法行為的，可以向物業所在地市場監管部門進行舉報，或者依法向人民法院提起訴訟。屬于物業服務價格爭議糾紛、雙方自愿調解的，可以向物業所在地物業服務行業協會、相關人民調解組織或依法設立的其他調解組織申請調解，依法不能調解的除外。房屋行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會、行業協會等有關單位應當完善物業管理糾紛處理機制。

　　二十九、本通知自2024年1月1日起施行，有效期五年。

　　本通知實施后，新建的普通住宅建設單位尚未選聘物業服務人的，其普通住宅物業服務等級和收費標準按本通知規定執行。本通知實施前，新建的普通住宅建設單位已依法選聘物業服務人并依法確定收費標準的，其普通住宅物業服務等級和收費標準仍按原合同約定執行。

　　本通知實施后，既有的和新建的普通住宅配套的自有產權車位（車庫）前期物業服務收費標準，按本通知規定執行。

　　附件：1.廣州市實行政府指導價的普通住宅前期物業服務標準（2023年版）

　　         2.廣州市普通住宅前期物業服務收費政府指導價基準價（2023年版）

　　         3.廣州市普通住宅配套自有產權車位前期物業服務收費政府指導價標準（2023年版）

廣州市發展和改革委員會

  廣州市住房和城鄉建設局

   廣州市市場監管局    

2023年11月22日     

      公開方式：主動公開