2012年11月30日　　　  穗地稅函[2012]198號

局屬各單位：
　　為進一步做好房地產開發項目土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號，以下簡稱“187號文”）、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）等規定，市局編制了《土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

廣州市地方稅務局

土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)

一、關于清算單位確認問題
　  （一）對于符合土地增值稅清算條件，屬于分批取得立項批文、整體開發、統一核算的房地產項目，清算時原則上應作為一個清算單位。
　  （二）對于分期開發房地產項目，符合下列情形之一的，應視為分期項目：
　  1．同一開發項目內，房地產開發企業以分期銷售形式開發并能夠分別核算各期收入和扣除項目的。
　  2．同一開發項目內，房地產開發企業分期取得初始產權登記證明的。
　  （三）對于分期開發房地產項目，以分期項目作為清算單位；但是，如果分期項目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時應將符合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。
　  二、房地產開發項目符合下列條件之一的，應視為已竣工驗收：
　  （一）開發產品竣工證明材料已報政府有關部門備案。
　  （二）開發產品已取得初始產權登記證明。
　  三、關于轉讓房地產行為發生時間的確認問題
　  （一）房地產開發企業銷售房地產的，以簽訂房地產銷售合同之日確認為轉讓房地產行為發生時間。
　  （二）法院等有權部門對房地產開發企業的房地產實施強制拍賣、變賣的，以拍賣、變賣成交之日確認為轉讓房地產行為發生時間。
　  四、關于土地增值稅計稅收入確認問題
　  （一）房地產開發企業與購買方未簽訂房地產銷售合同，房地產開發企業收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認收入；房地產開發企業與購買方簽訂房地產銷售合同后，房地產開發企業收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產生的違約金和賠償金，確認為收入。
　  （二）房地產開發企業折扣轉讓房地產的，按以下情形確認土地增值稅計稅收入：
　  1．房地產銷售合同和轉讓房地產發票所載折扣后的價款一致的，以此價款確認收入。
　  2．房地產銷售合同和轉讓房地產發票所載折扣后的價款不一致，已全額開具轉讓房地產發票的，按發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以房地產銷售合同所載的轉讓房地產價款及其他收益確認收入。
　  （三）房地產開發企業作為委托方以支付代銷費、包銷費等費用方式委托其他單位或個人作為受托方代銷、包銷房地產，委托方與受托方之間沒有發生房地產產權轉移的，房地產開發企業在確認收入時不得扣除相應的代銷費、包銷費等費用。
　  （四）房地產開發企業在轉讓房地產時代收的稅款，不確認為收入。
五、關于預征土地增值稅問題
　  （一）房地產開發項目全部竣工結算后，辦理清算手續前，轉讓房地產取得收入的，應按規定預征土地增值稅。
　  （二）辦理清算手續前用建造的本項目房地產安置回遷戶的，應按規定預征土地增值稅。
　  （三）辦理清算手續過程中轉讓房地產取得收入，未取得清算書面審核結果的，應繼續按規定預征土地增值稅。取得清算書面審核結果后，應按187號文第八條規定處理。
　  （四）法院等有權部門對房地產開發企業的房地產實施強制拍賣、變賣后，房地產開發企業未按規定的期限辦理土地增值稅申報手續，經主管稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的，應按有關規定核定征收土地增值稅，不得預征土地增值稅。
　  六、關于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題
　  （一）由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統一實行“招、拍、掛”之前，即2002年12月1日以前房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，房地產開發企業向主管稅務機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經清算小組合議確定后，可準予扣除：
　  1．能提供批準出讓土地的政府有關部門的證明資料；
　  2．按當年政府規定的土地出讓金標準并實際支付的。
2002年12月1日以后取得土地使用權的，根據187號文第四條第一項規定，房地產開發企業不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。
　  （二）房地產開發企業以轉讓的形式取得土地使用權并支付相應的土地價款的，應取得相應的發票。2002年12月1日以前房地產開發企業支付土地價款取得農村集體經濟組織、鄉鎮企業和村委會的土地使用權、沒有取得合法有效憑證的，房地產開發企業向主管稅務機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經清算小組合議確定后，可準給予扣除：
　  1．提供相關的土地使用權轉讓協議；
　  2. 收款方蓋有公章的收款憑據。
　  （三）房地產開發企業支付被拆遷單位拆遷補償費，應按規定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。
　  （四）房地產開發企業支付自然人拆遷補償費的，應按規定取得對方個人簽名或者蓋章的收款收據，也可以開列有個人簽名或蓋章的支付清單。
　  七、關于土地增值稅清算時，扣除項目金額支付的截止時間問題
符合187號文第二條清算條件的，原則上以滿足應清算條件之日起或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內，為計算扣除項目金額支付的截止時間。
對于在上述期限內有關扣除項目仍未支付完畢的，房地產開發企業可向主管稅務機關遞交申請報告，經清算小組合議確定后可延長扣除項目金額支付的截止時間，但不得以此影響清算審核進度，清算審核結束前仍未支付的，不予扣除。
　  八、關于以合作建房形式開發房地產項目的，計算有關土地增值稅計稅收入和扣除項目金額問題
　  （一）一方出地、一方出資合作開發房地產項目，雙方不成立合營企業，合作中出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權，出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）。
對于上述出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權的，按187號文第三條第一項確認收入，對于出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）的，按187號文第三條第一項分別確認土地增值稅計稅收入和取得部分土地使用權所支付金額?！?BR>　  （二）出地方以土地使用權（房地產）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業，從事房地產開發，建成后雙方采取分配方式為：1.風險共擔，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產的。
對于上述合營企業，以出地方土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為取得土地使用權所支付金額；對于出地方，以土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為轉讓土地使用權（房地產）所取得土地增值稅計稅收入。
根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號,以下簡稱21號文）第六條規定，對于2006年3月2日以后發生的，出地方以土地使用權（房地產）作價入股，成立合營企業從事房地產開發的，應征收土地增值稅。
　  （三）一方出資、一方出地合作開發的房地產項目，項目公司成立前為該項目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項目清算時予以扣除。
　  九、關于房地產開發企業公共配套設施費計算扣除的問題
　  （一）房地產開發企業預提的公共配套設施費不予扣除。
　  （二）房地產開發企業向建設部門繳納市政配套設施費并取得相應的財政專用收據的，應作為房地產開發成本的公共配套設施費計算扣除。
　  （三）對于按照規定應移交而未移交的公共配套按照以下原則處理：
　  1.屬于政府、公用事業單位原因不能及時接收的，經接收單位或者政府部門出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費用可以扣除；
　  2.未移交的公共配套轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不得扣除相應的成本、費用。
　  十、關于房地產開發企業開發間接費用計算扣除的問題
　  （一）開發間接費用應是房地產開發企業直接組織、管理各開發項目實際發生的費用，行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用不得列入。
　  （二）開發間接費用與開發費用中的管理費用應按照有關企業會計準則或企業會計制度的規定區分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產開發費用，按規定的比例計算扣除。
　  （三）房地產開發企業同時開發不同房地產項目時，根據受益的項目扣除的開發間接費用應是各房地產項目直接發生的實際支出并取得合法有效憑證的費用。
　  十一、《實施細則》第七條第三項中的金融機構應持有中國銀行業監督管理委員會發放的允許進行金融貸款業務許可證。
　  十二、關于房地產開發企業的管理費用和銷售費用計算扣除問題
　  （一）房地產開發企業將樣板房獨立于轉讓房地產以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產開發費用；對在轉讓房地產內既作樣板房又作為開發產品對外轉讓的，其樣板房裝修費用作為房地產開發成本的建筑安裝工程費計算扣除。
　  （二）房地產開發企業發生的下列費用，應作為管理費用計算扣除：
　  1．委托第三方公司進行房地產項目開發管理，支付的有關項目管理費用（工程監理費除外）；
　  2．向上級公司繳納的管理費；
　  3．轉讓房地產過程中繳納的訴訟費；
　  4．為開發項目購買的商業保險。
　  （三）房地產開發企業向房地產管理部門繳納的商品房預售款監督管理服務費，應作為銷售費用計算扣除。
　  十三、房地產開發企業轉讓房地產時繳納的堤圍防護費、地方教育附加以及價格調節基金視同與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
　  十四、同一房地產項目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，進行清算時，應分別計算增值額、增值率，分別核算土地增值稅。
　  十五、關于扣除項目金額計算分攤的問題
　  （一）房地產開發企業清算單位內按下列方法和順序計算分攤扣除項目金額：
　  1．對于能夠按不同房地產類型直接歸集的，清算時按不同房地產類型直接歸集扣除項目金額。否則，按清算單位總建筑面積計算分攤扣除項目金額。
　  2．對于出租或自用的房地產，清算時按出租或自用房地產建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額。
　  3．按已售房地產建筑面積和可售房地產建筑面積比例，計算允許扣除的扣除項目金額。對于房地產開發企業清算單位內部分可售房地產用于出租或自用的，則上述可售房地產建筑面積為已減去出租或自用的可售房地產建筑面積。
　  （二）房地產開發企業清算單位內發生的公共配套設施費應直接計入清算單位的扣除項目金額，不得在其他分期項目中計算分攤。
　  （三）房地產開發企業分期開發項目，以分期項目作為清算單位的，按下列方法和順序計算分攤扣除項目金額：
　  1．對于能夠按分期項目直接歸集的，清算時按分期項目直接歸集扣除項目金額。
　  2．對于不能夠按分期項目直接歸集，但能按各分期項目土地面積計算分攤的，按清算單位與其他分期項目之間土地面積比例計算分攤。
　  3．對于不能夠按分期項目直接歸集，也不能按各分期項目土地面積計算分攤的，按清算單位與其他分期項目之間總建筑面積比例計算分攤。
　  （四）房地產開發企業分期開發房地產項目，各清算單位扣除項目金額計算分攤方法應保持一致性。
　  （五）房地產開發企業分期開發房地產項目，部分分期項目已辦理核定征收，其余分期項目不符合核定征收條件的，清算時不得核定征收土地增值稅。
　  （六）房地產開發企業開發不同的房地產開發項目所共同擁有的公共配套設施，按各房地產開發項目之間土地面積比例計算分攤。
　  十六、對2010年5月25日（不含當日）前，主管稅務機關已根據187號文第七條和《關于抓緊落實房地產開發項目土地增值稅清算工作的緊急通知》（穗地稅函〔2008〕399號）規定，按不低于當時預征率的征收率核定征收房地產開發項目土地增值稅后，該項目中剩余的房地產有償轉讓的，經主管稅務機關清算小組合議后，按以下情形處理：
　  （一）對2010年5月25日（不含當日）前有償轉讓該項目剩余的房地產的，按不低于《關于調整我市房地產開發項目土地增值稅預征率的通知》（穗地稅發〔2007〕277號）文規定預征率的核定率核定征收土地增值稅。
　  （二）對2010年5月25日（含當日）后有償轉讓該項目剩余的房地產的，原則上按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅。
　  十七、187號文第八條所指“清算時的扣除項目總金額”應是清算的房地產開發項目或分期項目中，經主管稅務機關審核確認允許扣除的扣除項目金額；“清算的總建筑面積”應是清算的房地產開發項目或分期項目中，經主管稅務機關審核確認已轉讓房地產的建筑面積。
　  十八、房地產開發項目或分期項目清算后，房地產開發企業退還屬于辦理清算手續前收取的房款，計算應抵退土地增值稅問題。
　  （一）退還屬于辦理清算手續前收取的房款，不調減清算總建筑面積的，應根據所對應的房地產類型調減土地增值稅計稅收入，計算和抵退多繳的土地增值稅。
　  （二）退還屬于辦理清算手續前收取的房款，調減清算總建筑面積的，應根據所對應的房地產類型分別調減土地增值稅計稅收入和按單位建筑面積成本費用計算的扣除項目金額，計算和抵退多繳的土地增值稅。
　  十九、由于歷史遺留問題，單位或個人購買房地產未取得購房發票，經廣州市解決歷史遺留的辦理房地產證問題辦公室解決房地產證后再轉讓，不能提供購房發票和評估價格的，可根據21號文第二條規定，核定征收土地增值稅。
以單位或個人購買房地產所支付金額核定為《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項取得土地使用權所支付金額和第（三）項新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格，按有關規定計算繳納土地增值稅。
　  二十、本指引自下發之日起執行，尚未發出清算書面審核結果的清算項目，可適用本指引。
原《關于印發土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函〔2008〕342號）、《關于印發土地增值稅清算工作若干問題的處理指引（續一）的通知》（穗地稅函〔2009〕329號）、《關于印發土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續二）的通知》（穗地稅函〔2010〕170號）和《關于印發廣州市地方稅務局土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續三）的通知》（穗地稅函〔2011〕201號）停止執行。