為規范我市土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)等有關規定，我局制定了《深圳市地方稅務局土地增值稅征管工作規程(試行)》，現予以發布，自2015年7月1日起實施。

特此公告。

深圳市地方稅務局土地增值稅征管工作規程(試行)

　　第一條 為加強土地增值稅征收管理，充分運用信息化技術強化征管，建立土地增值稅風險管理傳導反饋機制，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關法律法規，制定本規程。

第二條 2005年11月1日(含當日)以后簽訂房地產銷售合同取得的收入屬于土地增值稅征收范圍。

第三條 市地方稅務局負責統籌協調我市范圍內土地增值稅的征收管理。
　　各區地方稅務局負責轄區內房地產開發項目的土地增值稅具體征收管理，包括項目登記、預繳、清算等工作。
　　各稽查局負責查處轄區內房地產開發企業、房地產項目的偷、逃、騙、抗土地增值稅稅收違法行為，包括查補少預繳土地增值稅、房地產開發企業和房地產項目清算后偷逃土地增值稅等。

　　第四條 市、區地方稅務局及各稽查局(以下簡稱主管稅務機關)應當加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應當從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理、納稅服務以及納稅人項目開發同步。

第五條 房地產開發以國家有關部門審批、備案的項目為單位辦理項目登記。

第六條 項目登記程序如下：
　　(一)初始登記。
　　納稅人自房地產項目立項，即取得房地產項目立項批文起30日內登陸電子稅務局或前往主管稅務機關辦稅服務廳辦理項目初始登記，并向主管稅務機關提供以下資料：

1.房地產項目立項批準文件；
　　2.土地受讓合同；
　　3.《土地增值稅項目登記表》；
　　4.項目開發計劃(包含開發時間、竣工時間、分期開發計劃等)；
　　5.合作開發相關資料(包含合作方、分配比例、分配方式等)；
　　6.稅務機關要求提供的其他資料。

(二)補充登記。
　　納稅人自項目初始登記之后，項目開發完工之前，每次取得以下資料均應當在取得資料之日起30日內，登陸電子稅務局或前往主管稅務機關管理科辦理項目補充登記，并向主管稅務機關提供以下資料：
　　1.建筑工程預算書；
　　2.建筑工程施工合同；
　　3.房地產預售許可證(錄入全部可售房產信息，包含預售、現售房信息)；
　　4.工程造價情況備案表、工程量清單；
　　5.建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；
　　6.建筑工程竣工結算；
　　7.房屋測量成果報告表；
　　8.銷售計劃；
　　9.稅務機關要求提供的其他資料 。

(三)變更登記。
　　凡已登記項目信息變更的，納稅人應當在信息變更后10日內登陸電子稅務局自行更改，并將更改情況反饋主管稅務機關。

第七條 納稅人在電子稅務局辦理項目登記后，系統自動生成項目編碼。項目編碼為房地產項目征管檔案編碼，由區地方稅務局編碼、項目立項批準文號、年份、流水號組成。納稅人按此編碼進行土地增值稅預繳、清算申報、稅款補繳、減免稅辦理等。

第八條 主管稅務機關管理科在納稅人辦理項目初始登記后3個工作日內確定房地產項目管理員。管理員應當在10個工作日內完成項目初始登記資料核對，對項目登記信息不完備的向納稅人發送《稅務事項告知書》，并在規定的期限內完成修改、補錄。
　　管理員應當將辦理項目登記以及補充、變更登記的程序以及規定完整詳細告知納稅人。

第九條 管理員應當及時跟蹤，了解項目進展情況，在項目取得預售許可證后應當對納稅人項目登記中未核對的信息進行核實。
　　管理員通過電子稅務局向納稅人發送《稅務事項告知書》，通知納稅人提交項目登記信息書面資料；納稅人可以通過郵寄方式寄送主管稅務機關，也可以上門報送資料。管理員應當在收到書面資料起10個工作日內完成項目登記信息核對。

第十條 市地方稅務局風險管理部門定期將已辦理項目登記名單與政府立項審批部門審批立項名單進行比對，產生風險任務，發送項目主管稅務機關應對。

　　第十一條 房地產開發企業開發的房地產項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結算前開發銷售和轉讓房地產取得的收入先按預征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。

第十二條 房地產開發企業預繳土地增值稅的納稅義務發生時間以合同簽訂時間為準。納稅人在房地產銷售合同簽訂次月納稅期限內就該房產銷售價款全額計算預繳土地增值稅。未按規定預繳的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規定，從規定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。

第十三條 對可不預繳土地增值稅的房地產開發項目，實行申報前管理。
　　(一)可不預征對象：預計增值額不超過扣除項目金額20%的普通標準住宅項目。

(二)納稅人應當提交的資料包括：
　　1.預計收入測算表；
　　2.預計成本費用表；
　　3.土地使用權證及受讓合同；
　　4.工程建筑承包合同；
　　5.其他需要提交的資料。

(三)管理程序
　　由主管稅務機關在 30 個工作日內發送《稅務事項告知書》，將處理結果告知納稅人。

(四)不預征房地產開發項目管理：
　　項目竣工結算后，只要符合可清算條件，主管稅務機關應當立即進入清算程序，發送《稅務事項告知書》，通知納稅人在90日內申報清算。

第十四條 稅務機關風險管理部門定期將納稅人房地產銷售預繳土地增值稅情況與納稅人實際銷售情況比對，產生風險任務，發送主管稅務機關應對。
　　對沒有按時預繳的，主管稅務機關經核實，向納稅人發送《稅務事項告知書》，責令其限期向房地產項目所在地稅務機關補繳稅款，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規定加收滯納金。 

　　第十五條 土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依照稅收法律、法規、規章及其他有關土地增值稅的規定，自行計算房地產開發項目應當繳納土地增值稅額，根據已預繳土地增值稅數額，確定補繳或退稅額，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產開發項目應當繳納土地增值稅稅款的行為。
　　納稅人對其清算申報以及提供的相關資料負責。主管稅務機關根據納稅人的清算申報以及提供的相關資料進行土地增值稅項目清算。

第十六條 房地產開發項目以項目登記為單位進行清算。
　　對開發期超過3年的項目，納稅人可以根據其開發進度，選擇會計核算相對獨立的部分進行分期清算，并將分期計劃報送主管稅務機關。
　　對清算時房地產項目成本未完全確定或結算的，再次清算時可以將上次已清算的收入、成本費用合并清算，計算應當繳納的土地增值稅。

第十七條 符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
　　(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
　　(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
　　(三)直接轉讓土地使用權的。

第十八條 對符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：
　　(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的(起始時間為最后一張預售許可證取得時間)；
　　(三)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
　　(四)經主管稅務機關日常征管工作中發現問題，認為需要進行土地增值稅清算的；
　　(五)廣東省稅務機關規定的其他情況。

第十九條 對于符合第十七條規定的項目，納稅人應當在滿足第十七條規定之日起90日內向主管稅務機關進行土地增值稅清算申報。
　　屬于分期清算的，納稅人應當在項目完成銷售、滿足清算條件之日起90日內就剩余部分進行清算申報，完成全部項目的清算申報。

第二十條 對于符合第十八條規定的項目，主管稅務機關確定需要進行清算的，由主管稅務機關發送《稅務事項告知書》，通知納稅人清算申報，納稅人應當在收到《稅務事項告知書》之日起90日內辦理清算申報。

第二十一條 符合第十七條規定的，納稅人自行辦理清算申報，填報《土地增值稅清算申報表》及其附表，并繳納稅款。
　　如委托中介機構鑒證的，還應當提交《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第二十二條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時，計算與清算項目有關的扣除項目金額，應當根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及相關法律法規的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，應當提供合法有效憑證；沒有合法有效憑證的，不予扣除。
　　納稅人應當根據稅收法律、法規和有關稅收規定正確計算應當繳納的土地增值稅額，如實填寫《土地增值稅清算申報表》及其附表，完整填報相關資料、數據，并對申報表和所提供資料、數據的真實性、準確性和完整性負法律責任。

第二十三條 納稅人建造普通標準住宅出售，經過清算增值額未超過扣除項目金額20%的，可以按照規定申請免征土地增值稅。納稅人向主管稅務機關遞交《土地增值稅清算申報表》和《退稅申請表》辦理退稅。

第二十四條 符合第十七條應當清算的納稅人應當于符合清算條件之日起90日內向主管稅務機關申報土地增值稅清算。如存在工程結算或扣除項目憑證尚未完全取得的情形，納稅人可以向主管稅務機關申請延后清算申報。延后清算申報的時間最長不得超過90日。
　　納稅人辦理延后清算申報提交申請的同時還應當提交未結算工程合同以及未取得扣除項目明細。延后清算申報申請由主管稅務機關審核確定。

第二十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算時可以委托稅務中介機構對其清算申報表進行審核鑒證，由受托稅務中介機構出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
　　對于稅務中介機構按稅收法律法規、土地增值稅有關政策和稅務機關規定的要求和格式進行審核鑒證的，其出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》主管稅務機關可以采信。主管稅務機關有權對《土地增值稅清算稅款鑒證報告》和鑒證工作底稿進行抽查。

第二十六條 房地產項目和房地產項目公司的注銷，按市地方稅務局規定的注銷程序辦理。

　　第二十七條 主管稅務機關受理納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表后，在10個工作日內完成邏輯審核，審核后向納稅人發送《稅款繳納通知書》。
　　納稅人收到《稅款繳納通知書》后，按照主管稅務機關確定的繳款期限繳納稅款。

第二十八條 符合第十七條應當清算的納稅人在規定的期限未申報清算的，主管稅務機關應當向納稅人發送《稅務事項告知書》，通知其限期進行申報清算。對于納稅人在規定期限未申報清算的行為，主管稅務機關可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條的規定進行處罰。對上述納稅人主管稅務機關有權啟動該項目核定清算程序。

第二十九條 主管稅務機關啟動核定清算程序后，應當在 90 個工作日內完成核定清算，確定應當補繳的稅款數額，并發送《稅款繳納通知書》限定納稅人在15 日內補繳稅款，逾期則根據《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規定加收罰款和滯納金。具體核定清算程序按本規程第六章辦理。
　　納稅人在規定的期限內未補繳的，主管稅務機關應當追繳稅款，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》規定的相關程序辦理。

第三十條 對符合第十八條主管稅務機關可以要求清算的納稅人，主管稅務機關應當納入重點管理，制定清算計劃，并在其符合第十八條情形起1年內向納稅人發送《稅務事項通知書》，啟動清算程序。對確定進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知書，要求納稅人在收到清算通知之日起 90 日內進行清算申報。
　　如存在工程結算滯后或扣除項目憑證尚未完全取得的情形，納稅人可以向主管稅務機關申請延后清算申報。延后清算申報的時間最長不得超過90 日。延后清算申報納稅人應當報送的資料和主管稅務機關的審核按本規程第二十四條辦理。
　　納稅人在規定的期限未清算申報的，主管稅務機關應當按本規程第二十八、二十九條的規定處理。

第三十一條 主管稅務機關應當在納稅人完成土地增值稅清算申報和繳納稅款后，開展對已清算項目的后續管理。后續管理包括以下內容：
　　(一)主管稅務機關對已清算項目進行篩查，確定風險對象，重點核查；
　　(二)市地方稅務局風險管理部門推送土地增值稅風險應對任務。

第三十二條 各稽查局發現已清算房地產開發項目未如實清算的，追繳稅款，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規定進行處理。
　　發現符合第十七條應當清算的情形但未清算的項目，稽查局就其土地增稅預繳情況進行檢查，并向納稅人發出《稅務稽查建議書》，限其90日內到房地產項目主管稅務機關進行土地增值稅清算申報，同時向房地產項目主管稅務機關發出《稅務稽查建議反饋書》，通知區地方稅務局對納稅人進行土地增值稅清算。清算完后，由區地方稅務局將清算情況反饋給相關稽查局。其中對涉嫌偷、逃、騙、抗稅等情況的，由稽查局按稅務檢查程序處理。

第三十三條 市地方稅務局風險管理部門應當定期通過數據采集、數據分析、風險指標設置、風險篩查與比對、專業評估等工作，篩選出已清算項目風險點，推送主管稅務機關應對。
　　第三十四條 主管稅務機關在進行已清算項目抽查和風險應對任務時，可以自行確定是否委托中介機構參與審核。如委托中介機構參與，應當按照政府采購的方式辦理。
　　第三十五條 土地增值稅減免稅按照市地方稅務局稅收優惠管理規定辦理。

　　第三十六條 主管稅務機關在日常管理、稅務稽查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：
　　(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
　　(二)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
　　(三)擅自銷毀賬簿的；
　　(四)拒不提供收入、成本、費用等納稅資料的；
　　(五)符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍拒不清算的；
　　(六)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
　　對核定征收的房地產開發項目，不得享受任何土地增值稅減免稅優惠。

第三十七條 確定銷售收入。主管稅務機關從國土產權管理部門取得該房地產項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產實際取得的銷售收入。

第三十八條 核定開發成本、開發費用：
　　(一)確定土地價款。以國土產權管理部門提供的土地價款或同期該地塊基準地價為準。
　　(二)核定開發成本。成本核定可選擇以下方式確定：

1.房地產開發企業上報市發展改革部門審定的房地產投資總規模、土地成本、工程造價成本等相關數據；
　　2.房地產開發企業在國土產權管理部門辦理產權初始登記中有關土地成本以及開發成本等相關數據；
　　3.參照住房建設部門公布的建筑工程造價成本；
　　4.同地段、同類型、同時間、銷售檔次相同的房地產開發成本。
　　(三)核定開發費用。(土地價款＋已核定開發成本)×10%。

第三十九條 主管稅務機關應當通過調查取證確定的銷售收入、土地成本，以及核定的開發成本、開發費用，確定納稅人在轉讓房地產環節實際繳納的稅費以及其他規定的扣除項目，按稅法規定的計算方式確定征收率。

第四十條 對2005年11月1日(不含當日)以前開發并開始銷售且銷售期至2005年11月1日(含當日)以后結束的房地產項目，仍按照《深圳市地方稅務局關于土地增值稅核定征收有關問題的通知》(深地稅發[2009]460號)的規定，可以適用核定征收。核定征收率：對普通標準住宅銷售收入核定征收率為 6%，對非普通標準住宅銷售收入核定征收率為 8%，對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對其他類型房地產銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預征稅款。

第四十一條 對采取核定清算的，由主管稅務機關確定。

　　第四十二條 土地增值稅清算鑒證是指稅務中介機構接受委托對房地產開發企業土地增值稅清算申報的信息實施必要的審核，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》，以增強稅務機關對該信息信任程度的一種業務。

第四十三條 依法成立、具有合格資質的稅務中介機構，均可以從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四十四條 稅務中介機構從事土地增值稅鑒證應當嚴格按照國家稅務總局制定的《土地增值稅清算鑒證業務準則》等稅收法律法規規章，并對其鑒證行為承擔相應的法律責任。其按規定出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》稅務機關應當受理。

第四十五條 稅務中介機構與納稅人簽訂土地增值稅鑒證業務約定書，對鑒證對象實施必要的審核，在對鑒證對象進行充分的取證、審核后，出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。《土地增值稅清算稅款鑒證報告》內容包括：轉讓房地產開發項目取得的全部收入，取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本(包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用)、房地產開發費用(包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用)等金額和憑證的審核情況，總體評價，鑒證結論，鑒證意見。

第四十六條 對未按規定履行鑒證義務的稅務中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》，主管稅務機關不予采信，并及時將情況報告市地方稅務局，由市地方稅務局統一對外通報并將情況反饋注冊稅務師管理中心，由主管單位按規定處理。

　　第四十七條 從房地產二級市場購入、自建房使用超過1年(不含1年)的房產以及從房地產三級市場購入的房產，其轉讓適用舊房轉讓土地增值稅政策。從房地產三級市場購買的房產再轉讓不受1年時間限制。
　　自建房使用時間超過 1 年是指竣工驗收時間至轉讓合同簽訂時間超過1年。從房地產二級市場購入時間超過1年是指購買合同簽訂時間至轉讓合同簽訂時間超過1年。

第四十八條 轉讓房地產成交價格低于房地產評估價，且無正當理由的，參照房地產評估價確定轉讓房地產收入。

第四十九條 以評估價作為扣除項目的，按政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。具體包括：建筑物重置成本價乘以成新度折扣率，取得土地使用權所支付的地價款，按國家統一規定交納的有關費用，包含原房產登記環節和轉讓環節繳納的費用，在轉讓環節繳納的稅金。

按評估價作為扣除項目，評估價是指建筑物的評估價，不包含土地價款。

第五十條 按政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。主管稅務機關受理后對評估機構資質情況進行審核，對一、二級評估機構出具的評估報告，主管稅務機關可以采信，準予作為土地增值稅扣除項目。
　　主管稅務機關應當加強對評估機構出具評估報告的管理，對經查實不按規定進行評估，造成納稅人少繳稅款的，主管稅務機關應當及時將情況報告市地方稅務局，由市地方稅務局統一對外通報，其以后出具的評估報告稅務機關將不予采信。

第五十一條 納稅人轉讓舊房及建筑物，如果土地使用權價款與房產建造價格無法區分，不能取得房產建造評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可以按發票所載金額并從購買時間起至轉讓時間止，每年加計 5%計算扣除項目。未滿 12個月但超過6個月(含6個月)的，可以視同為1年，不足6個月的按實際天數所占全年比例確定加計扣除比例。
　　購買時間和轉讓時間以房地產轉讓合同記載的時間為準。扣除項目具體包括：購買原價，加計扣除數額，按國家統一規定交納的有關費用，包含原房產登記環節和轉讓環節繳納的稅費。

第五十二條 從房地產二級市場購入、自建房使用未超過1年(含1年)的房產，其轉讓不適用舊房轉讓土地增值稅政策，其扣除項目為取得土地使用權支付的地價、購買原價、自建房建造價格，以及按國家統一規定交納的有關費用，包含原房產登記環節和轉讓環節繳納的稅費。

第五十三條 房地產轉讓過程中發生的合理費用可作為扣除項目，具體包括：稅收法律法規明確可扣除項目，以及有關法律文書、房地產轉讓合同、拍賣成交確認書等明確由受讓方代繳的稅款和費用。
　　對已經作為扣除項目的憑證應當加蓋已抵扣章。

第五十四條 個人轉讓房地產土地增值稅由國土產權管理部門代征，也可以由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關申報繳納。房地產所在地為蛇口、保稅區的，主管稅務機關分別為南山區地方稅務局、福田區地方稅務局。
　　企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織轉讓房地產的，其土地增值稅由房地產所在地主管稅務機關征收管理。

第五十五條 在主管稅務機關繳納的單位和個人，轉讓房地產繳納土地增值稅應當填寫《土地增值稅納稅申報表》，并同時報送以下資料：
　　(一)《土地增值稅納稅申報表》；
　　(二)房地產證、房地產轉讓合同；
　　(三)扣除項目憑證，或建筑物評估報告。

第五十六條 主管稅務機關管理科在5個工作日內確認扣除項目及原始憑證或評估報告后，向納稅人發送《稅款繳納通知書》，確定納稅人繳納期限。

第五十七條 對轉讓舊房過程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式計征土地增值稅：
　　(一)未能提供合法、有效的房屋購買合同和構成房屋原值的相關憑證，不能正確計算房屋原值的；
　　(二)未能提供支付合理費用的相關憑證，不能正確計算合理費用的。

第五十八條 核定征收包括核定扣除項目、核定征收率：
　　核定扣除項目，指納稅人不能提供購房發票，主管稅務機關在確定其加計扣除基數時可以依據房產證登記價格或在國土產權管理部門查詢的原購買價格核定。
　　屬于自建房的，主管稅務機關可以依據房產建造價格以及原地價款，核定加計扣除的基數。
　　核定征收率，指對符合核定征收條件的按不低于我市土地增值稅核定征收率標準計算應當繳納的土地增值稅所使用的征收率：住宅類中普通標準住宅為6%，非普通標準住宅為8%;商業類10%，其他類型為5%。分類標準以國土產權管理部門產權證書的分類為準。

第五十九條 舊房轉讓屬于核定征收的，由主管稅務機關確定。

　　第六十條 土地增值稅的各項申報表及附表由市地方稅務局在其網站上發布。
　　第六十一條 本規程由市地方稅務局負責解釋。

第六十二條 本規程有效期3年。《深圳市土地增值稅征管規程》(深地稅發[2009]29號)、《深圳市地方稅務局關于印發土地增值稅核定征收工作指引的通知》(深地稅發[2009]70號)同時廢止。