穂地稅函〔2016〕188號

局屬各單位:

    為進一步做好我市房地產開發項目土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》) 及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號,以下簡稱財稅(2016〕36號文)、?財政部國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知?(財稅〔2016〕43號, 以下簡稱財稅〔2016〕43號文)等規定,現將土地增值稅清算政策執行中的有關問題指引如下, 請貫徹執行 。

    一、 營改增后土地增值稅相關問題處理

    (一)土地增值稅納稅人銷售自行開發的房地產項目取得的收入為不含增值稅收入, 其中：

    1.納稅人選用增值稅簡易計稅方法計稅的, 土地增值稅預征、清算收入均按“含稅銷售收入/ (1 5%)”確認。

    2.納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的, 土地增值稅預征收入按“含稅銷售收入/(1 11%)”確認； 土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入 本項目土地價款×11%)/ (1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調增土地增值稅清算收入。

    含稅銷售收入是指納稅人銷售房地產時取得的全部價款及有關的經濟利益。本項目土地價款是指按照財稅〔2016〕36號文規定, 納稅人受讓土地時向政府部門支付的土地價款 (如果一次受讓土地使用權，分期開發、清算的,則土地價款需要按照合法合理的方法進行分攤確認) 。

    例: 甲房地產開發企業為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業預售一套房產，取得含稅銷售收入1110萬，假設對應允許扣除的土地價款為400萬。則甲企業預售房產時土地增值稅預征收入為1110/ (1 1 1%)=1000萬。甲企業按照財稅〔2016〕36號文規定,到期申報應交增值稅為(1110-400)/(1 11%) × 11%=70. 36萬, 則甲企業土地增值稅潔算收入為1110-70. 36=(1110 400X11%) /(1 11%)=1039. 64萬。

    (二)納稅人銷售自行開發的房地產項目, 且選用增值稅一般計稅方法計稅的, 按規定允許以本項日土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金,不調減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本。

    (三)對《條例》等規定的土地增值稅扣除項目金額,在營改增后,應按財稅〔2016〕43號文第三條規定處理,具體實際操作中可結合納稅人取得的憑證類型確認:

    1.納稅人取得營業稅發票的，應按發票所載金額確認 。

    2.納稅人取得增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票等增值稅抵扣憑證的,應按憑證所載的不含增值稅金額確認。 另外, 納稅人如果發生不允許在增值稅銷項稅額中抵扣的進項稅額, 經稅務機關確認后, 也可計入扣除項目金額。

    3.納稅人取得增值稅普通發票的, 應按發票所載的含增值稅金額確認。

    （四）對《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號)第二條關于“舊房轉讓的土地增值稅扣除項目可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算"的規定，營改增后,“發票所載金額”的確定與本指引的第一條第（三）點的處理一致。

    （五）對《條例》等規定的“與轉讓房地產有關的稅金”，營改增后, 不含轉讓房地產時數納的增值稅。

    二、納稅人轉讓車位的土地增值稅相關問題處理

    （一）對國有土地使用權出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金, 或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的, 在計算土地增值稅扣除項目金額時, 應根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條規定, 土地出讓金直接歸集到對應的受益對象（地上部分或地下部分）, 不作為項目的共同土地成本進行分攤。

    （二）對《中華人民共和國物權法》已明確屬于全體業主共同所有的建筑區劃內的公共道路或綠地, 納稅人改造成 “地上車位”用于出租或變相轉讓的, 土地增值稅清算時, 不計清算收入, 不允許扣除改造支出的成本、費用。但“地上車位”對應的公共配套設施費允許扣除。

對納稅人出租或變相轉讓其他明確屬于全體業主共同所有的公共配套設施的, 按照前段原則處理 。

    （三）對土地增值稅清算時已辦理確權的人防地下車庫，應計入項目可售建筑面積，作為納稅人的開發產品處理。

    對土地增值稅清算時未辦理確權的人防地下車庫，如納稅人能證明人防地下車庫產權屬于全體業主共同所有，或人防地下車庫產權已移交給政府主管部門的, 其成本、 費用可作為公共配套設施費，允許扣除；否則，其成本、費用不允許扣除。

    （四）對出租、自用的機械車位，土地增值稅清算時,不計入清算收入,不允許扣除對應的成本、費用。其中,機械車位的成本、 費用涉及項目共同成本、 費用的, 按機械車位建筑面積占項目總建筑面移只的比例分攤剔除。

    人防地下車庫、機械車位的建筑面積按《房地產產權證》 或《房屋面積測量成果報告書》記載的“套內建筑面積”加上分攤的“另共有面積”確定。“另共有面積”的分攤原則按照《房屋面積測量成果報告書》注明的人防地下車庫或機械車位的 “套內建筑面積”之和占該層所有車位 “套內建筑面積”之和的比例確定。

    本指引自下發之日起執行。

廣州市地方稅務局辦公室

2016年8月8日