[2006.10] 房地產交易個人無償贈與不動產行為的稅收管理

——更新時間：2006-10-19 09:01:29 點擊率: 4267

國家稅務總局發文強調加強房地產交易中個人無償贈與不動產行為的稅收管理

[2006年10月16日]

日前，國家稅務總局下發《國家稅務總局關于加強房地產市場個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]144號），對無償贈與行為、將受贈住房對外銷售以及贈與行為后續管理等三個方面提出加強稅收征管的措施，使稅收科學化、精細化管理貫穿無償贈與行為從發生到受贈住房再次銷售的整個過程。
   據國家稅務總局有關部門負責人介紹，2006年，為解決少數城市房價上漲過快、住房供應結構不合理矛盾突出、房地產市場秩序比較混亂的問題，國務院下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），其中將相關稅收政策調整為：2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。這一政策出臺后，產生了積極的調控效果，房地產市場上二手房的投機性買賣有所減少，但同時也出現了大量新增的無償贈與住房行為。經了解，其中部分是房屋買賣雙方以假贈與形式掩蓋買賣交易行為以偷逃稅款。國家稅務總局此次發文，涉及個人無償贈與不動產的營業稅、契稅和印花稅的管理，以及個人將受贈不動產對外銷售的營業稅和個人所得稅管理等相關措施，目的就是為解決假贈與偷逃稅款的問題，加強房地產交易中個人無償贈與不動產行為的稅收管理，堵塞稅收漏洞。
    國家稅務總局要求，納稅人在辦理無償贈與減免稅手續時，必須提供相關證明材料，填報《個人無償贈與不動產登記表》并作出無償贈與聲明，稅務機關審核通過后方可辦理無償贈與減免稅手續。為防止房屋買賣雙方利用假贈與行為，偷逃贈與環節和將受贈房屋對外銷售環節的營業稅，將無償贈與行為區分為一般贈與行為（包括繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與）和其他無償贈與行為兩類，并對如何確定以這兩類無償贈與方式取得住房的購房時間問題加以區分。對于個人無償贈與不動產行為，稅務機關對受贈人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章。
    關于加強個人將受贈不動產對外銷售的營業稅征管問題，國家稅務總局明確，對以一般贈與方式取得的住房，其購房時間仍按照國稅發[2005]172號文件規定執行，即“個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。”對于以其他無償贈與方式取得的住房，其購房時間確定為發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間。
    關于加強個人將受贈不動產對外銷售個人所得稅管理問題，國家稅務總局明確，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。
    為保證稅收管理貫穿從無償贈與行為發生到受贈住房再次銷售的整個過程，國家稅務總局要求，各地稅務機關要將掌握的無償贈與信息與公證機關、房管部門比對，爭取加強無償贈與不動產行為的納稅評估工作等措施，加強對個人無償贈與不動產后續管理，防范不法分子利用假贈與偷逃稅款