解讀財稅[2010]42號：城市和國有工礦棚戶區改造項目稅收優惠政策分析

——更新時間：2010-09-20 08:48:20 點擊率: 3595

城市和國有工礦棚戶區改造是保障性安居工程的重要組成部分，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行2009年聯合印發的《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保[2009]295號），對推進城市和國有工礦棚戶區改造曾提出明確要求。國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）也要求各地要通過城市棚戶區改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。財政部2010年2月5日《關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》（財綜[2010]8號）進一步從多渠道籌集和落實棚戶區改造資金，落實棚戶區改造稅費優惠政策等方面證明財政惠民政策的重要取向。在一系列政策中，財政稅收優惠可以至少歸納為三個層次：第一個層次是對城市和工礦棚戶區改造的安置住房免稅。一是免征土地使用稅，二是免征土地增值稅。三是免征印花稅。四是減征契稅，對個人購買經濟適用住房的減按1%征收契稅。這是第一個層次，稅收的免征優惠。第二個層次就是對城市和國有工礦棚戶區改造中的安置住房項目免收行政事業性收費和政府性基金，包括免收防空地下室易地建設費、白蟻防治費等行政事業性收費；包括免收城市基礎設施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育附加費、地方教育附加、城鎮公用事業附加等政府性基金。第三個層次是作為政府對于棚戶區改造中的經濟適用住房和廉租住房用地實行劃撥供應，免收土地出讓金。這三個層次的財稅政策對促進城市和工礦棚戶區的改造作用力度是非常大的。

　　近日，財政部、國家稅務總局發布財稅[2010]42號文《關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》對于前述文件所述稅收政策優惠作出更為明確的規定。

　　一、對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

　　在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

　　按照城鎮土地使用稅政策規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當繳納土地使用稅。按照城鎮土地使用稅暫行條例規定，由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地可以免繳土地使用稅。財稅[2010]42號規定的改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅即屬于財政部的另行規定。類同于財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）的第一條規定，開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅。

　　開發商取得土地使用權，按照《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

　　棚戶區改造項目是利用原土地拆舊返新，一般不需要另購土地，若全部改造均用做安置住房，按照財稅[2010]42號規定是免征城鎮土地使用稅的。但是通常情況下，城市和國有工礦棚戶區多是二層簡易樓房、筒子樓、平房，按照多層住宅、高層住宅開發，建筑面積會成倍增加。開發商為追求高額回報，不會將取得土地全部用于安置住房建設。因此，非安置住房是一定要繳納城鎮土地使用稅的。具體計算方式財稅[2010]42號規定，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例計算，但要提交政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議。例如，土地面積50000平方米，建筑面積80000平方米，其中安置住房50000平方米，年稅額標準5元/平方米，則開發商應繳納土地使用稅50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。

　　開發商取得土地使用權要按照產權轉移書據0.5‰繳納印花稅，簽訂工程施工合同要按照建筑安裝合同0.3‰繳納印花稅。同樣依據財稅[2010]42號規定，可以按照改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例計算免稅。該文規定同樣類同于財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條規定，開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的印花稅。

　　至于開發商銷售住房以及業主購買住房，無論是否安置住房，此部分印花稅按照房價總額還是要繳納印花稅的。

　　二、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　《土地增值稅暫行條例》第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對于舊房轉讓并沒有此項規定，財稅[2010]42號突破了《土地增值稅暫行條例》的限制，且沒有再強調是否為普通住宅。

　　三、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

　　經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源具有公益的性質，不是直接轉讓給個人使用。此安置房源可能用作廉租住房、周轉安置住房，但如果繼續轉讓，則購買人按照財稅[2010]42號文第四條規定還要繳納契稅。

　　四、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

　　五、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規定享受個人所得稅和契稅減免。

　　這里的規定從《財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）可以找到依據，該文規定：1、對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。2、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　六、財稅[2010]42號所稱棚戶區是指國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域；棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區改造規劃的建設項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被拆遷人簽訂的拆遷安置協議中明確用于安置被拆遷人的住房。

　　最后兩點最重要。

　　七、本通知自2010年1月1日起執行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應納相應稅款中抵扣，2010年年度內抵扣不完的，按有關規定予以退稅。