基本情況
    甲公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售房地產(chǎn)，乙公司銷售甲公司開(kāi)發(fā)的商品房1000平方米，轉(zhuǎn)讓協(xié)議單價(jià)10000元/平方米，該商品房成本為8000元/平方米。乙公司實(shí)際銷售時(shí)按11000元/平方米的價(jià)格出售。上述價(jià)格中未包含增值稅額或營(yíng)業(yè)稅額。本案例不考慮其他稅費(fèi)的影響。

甲公司收到乙公司銷售清單，進(jìn)行賬務(wù)處理（單位：元，下同）。

借：應(yīng)收賬款——實(shí)際購(gòu)房人    11500000

    貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 10000000

        其他應(yīng)付款——乙公司 1000000

        應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅    500000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 8000000

     貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 8000000

          應(yīng)納稅所得額＝10000000－8000000－500000＝1500000（元）。

通過(guò)審核，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在以下問(wèn)題。

收入確認(rèn)：本案未按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

納稅調(diào)整事項(xiàng)：銷售代理傭金未按所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，計(jì)算企業(yè)所得稅稅前扣除。

解決方案
    委托方甲公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，受托方乙公司為從事房地產(chǎn)代理的中介公司，在視同買斷方式下，乙公司代理銷售甲公司開(kāi)發(fā)的商品房，銷售后乙公司向甲公司開(kāi)具代銷清單。甲公司按實(shí)際售價(jià)確認(rèn)銷售收入，并向?qū)嶋H購(gòu)買人開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。甲公司在收到乙公司的代銷清單時(shí)，按實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)差額向乙公司結(jié)算代銷款，乙公司向甲公司提供銷售代理服務(wù)業(yè)發(fā)票。

甲公司所得稅申報(bào)時(shí)支付給乙公司的手續(xù)費(fèi)，超過(guò)委托銷售金額5%的部分，不準(zhǔn)予所得稅稅前扣除。

1.正確的會(huì)計(jì)處理
    （1）甲公司收到受托方乙公司的代銷清單時(shí)。
       借：應(yīng)收賬款——實(shí)際購(gòu)房人    11550000

     貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 11000000

          應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 550000

  借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 8000000

      貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 8000000

（2）向受托方乙公司支付，實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額。
        借：銷售費(fèi)用——手續(xù)費(fèi) 1000000

      貸：銀行存款 1000000

2.正確的所得稅處理
      甲公司收到受托方乙公司的代銷清單時(shí)，計(jì)算此項(xiàng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的所得稅。

應(yīng)稅收入＝11000000（元）；應(yīng)稅成本＝8000000（元）；稅金＝550000（元）；銷售費(fèi)用＝1000000（元）。

納稅調(diào)整增加額＝1000000－11000000×5%＝450000（元）。

應(yīng)納稅所得額＝應(yīng)稅收入－應(yīng)稅成本－稅金－銷售費(fèi)用＋納稅

調(diào)整增加額＝11000000－8000000－550000－1000000＋450000＝1900000（元）。

政策依據(jù)
    視同買斷方式是由委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按協(xié)議價(jià)格收取委托代銷商品的貨款，實(shí)際售價(jià)由受托方自定，實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額歸受托方所有的銷售方式。

由于這種銷售本質(zhì)上仍是代銷，委托方將商品交付給受托方時(shí)，商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并未轉(zhuǎn)移給受托方。因此，委托方在交付商品時(shí)不確認(rèn)收入，受托方也不作為購(gòu)進(jìn)商品處理。受托方將商品銷售后，應(yīng)按實(shí)際售價(jià)確認(rèn)為銷售收入，并向委托方開(kāi)具代銷清單。委托方收到代銷清單時(shí)，再確認(rèn)收入。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)）規(guī)定，非保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，要在企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行扣除，必須具備以下五個(gè)條件：
    一是按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除，超過(guò)部分不得在所得稅稅前扣除。

二是企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。

三是除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。

四是企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。

五是企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等費(fèi)用。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

從上述法規(guī)內(nèi)容，可以看出，在所得稅匯算過(guò)程中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)和銷售費(fèi)用有明確的規(guī)定。

結(jié)論
      1.甲公司應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入11000000元，故甲公司少計(jì)應(yīng)稅收入1000000元。

2.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1996〕684號(hào)）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。故甲公司應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅550000元，甲公司少列支營(yíng)業(yè)稅50000元。

3.甲公司支付給乙公司1000000元，為實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額，應(yīng)按銷售代理手續(xù)費(fèi)稅前列支。銷售代理手續(xù)費(fèi)按所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除，超過(guò)部分不得進(jìn)行所得稅稅前扣除。故甲公司多列支銷售代理手續(xù)費(fèi)550000元。

因此，甲公司少計(jì)應(yīng)納稅所得額40萬(wàn)元。