三、當前地下人防停車位稅收征管現狀及存在問題

1、產權歸屬介定模糊，致使地稅部門漏管。人防地下停車位是近幾年形成的產物。由于目前國家相應的法律法規尚未出臺，利用地下人防設施形成的地下車庫，權屬爭議較大，產權介定模糊。如房地產企業將凡架空層高度未達到2.2米的車庫、人防工程停車位不予辦理產權登記為由，將車庫、車位的銷售收入列入租金收入或賬外賬。由此導致地稅部門無法依法進行征管，導致稅收漏管。 
    2、企業人為避稅心理，致使地稅部門難管。一是少記或不記營業收入偷逃稅。表現為大多數公司在對人防地下停車位銷售時，采取多頭開戶，賬外設賬，收入不入公賬走私人賬戶的辦法隱瞞收入，進行多頭核算的現象比較普遍。在銷售時自制收款收據，將收取金額長期掛“其他應付款”或干脆挪做“小金庫”使用，造成稅款流失，從而達到逃避繳稅的目的；二是人防停車位銷售監管難。房地產企業在銷售或出租人防停車位永久使用權時不需要取得房管部門的預售許可證，私下與業主簽訂車位使用權轉讓協議即可，并只開收據不開具不動產銷售發票。由于供求關系失衡，想停車的業主不管無產權車位的交易行為是否合法，也樂意與房地地產開發企業簽定車位使用權轉讓協議，約定車位不能辦理產權證，約定車位的具體使用年限或與房屋使用年限相同。這些無形中增加了稅收的征管難度。

3、征管基礎信息薄弱，致使地稅部門怕管。一是數據掌握不清。有些地稅部門只對在房管部門備案銷售的車庫、車位數據掌握較為詳細，但對房地產企業利用地下人防設施出售或出租停車位等基礎信息掌握不全，底數不清；二是社會綜合治稅體系建設忽視了與人防部門的溝通聯系，對房地產企業是否申請使用人防設施的情況、數量不了解，缺乏行之有效的協作配合，不能形成齊抓共管的合力；三是缺乏行之有效的征管辦法。目前從國家稅務總局到省、市地稅部門均沒有專門制定具體的人防停車位銷售或出租的稅收征管辦法。江西省地稅局雖于2013年9月30日出臺的《關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（贛地稅發[2014]117號）中明確規定了銷售地下車庫（位）取得的收入計算土地增值稅問題。但對其轉讓行為未進行明確定性，也未專門出臺政策或征管措施對涉及的其他稅種（營業稅）征收問題予以進一步明確。況且，房地產企業在銷售地下停車位時具有一定的隱蔽性，而對房地產企業進行土地增值稅清算在征收中本身具有一定的滯后性，這不利于基層地稅部門加強對銷售地下停車位稅收的征管。

四、加強房地產企業銷售人防地下停車位稅收征管的建議
    （一）建立信息共享機制，加強源泉控管。一是主動溝通、建立與人防部門協調配合機制。地稅部門除應加強與國土、建設、房管、規劃等部門的溝通聯系外，還應加強與人防部門溝通聯系，建立信息共享機制，建立完善定期信息交換機制和協調配合機制、常態溝通通報制度、備案登記制度。力促人防部門為地下停車位的售租行為“嚴把關”。二是加強信息交換，解決信息來源。信息即稅源，目前地下停車位產權介定模糊，涉及人防部門、開發商和物業公司，售租隱蔽，收入不入賬等，穩定而可靠地信息來源是做好稅收征管的前提和基礎。在加強與人防、房管等部門定期信息交換的基礎上，掌握房地產企業停車位（庫）的數量、產權歸屬等情況，通過信息分析和核對，準確監控房地產企業的銷售狀況，從而加強稅源監控，減少稅收流失。同時，按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取與銀行部門的合作，對人防停車位信用貸款情況進行監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。

（二）建立健全管理臺賬，加強動態管理。一是逐戶建立《房地產開發企業地下停車位銷售臺賬》，深入分析房地產開發企業的新動向、新特點，有的放矢地開展房地產開發企業稅收日常檢查；二是開展納稅評估，不斷提高納稅申報的質量，對有疑點、收入、成本明顯不符的業戶要反復調查核實，就評估出的問題和疑點與納稅人進行約談，按評估結果查補稅款，納稅人如不能接受評估結果，將評估資料轉稽查部門立案稽查；三是發揮社會監督效用，設立舉報電話或信箱，接受社會監督，發揮社會監督機制。

（三）加強制度建設，解決執行政策依據問題。當前，人防地下停車位產權介定模糊，部分房地產企業利用政策“漏洞”打“擦邊球”，基層地稅部門也缺乏政策執行的依據而放任自由。建議由省局研究出臺《江西省房地產企業銷售和出租人防車位的稅收征收管理辦法》，并以公告的形式對外發布。通過制定《辦法》進一步明確對一次性轉讓人防停車位使用權行為的租售性質、涉稅稅種、納稅地點、納稅期限、主管稅務機關、報送的資料、辦稅流程等內容，做到有章可循、有法可依，為基層地稅部門提供執行依據，將地下停車位稅收征管與樓房銷售稅收同步進行。同時加強政策宣傳，提高納稅人依法納稅意識。充分利用電視、報紙、網站，制作宣傳單等形式，對出售或出租人防車位征管辦法，加強全方位的宣傳，在售樓部及契稅繳納窗口前臺放置相關的政策，積極營造良好的社會氛圍。

（四）加大對房地產行業的稅務稽查力度，提高威懾力。一是加強土地增值稅清算，確保政策執行到位。稽查部門在對房地產企業土地增值稅清算時，要加強對銷售地下停車位使用權的檢查力度，對人防地下停車位銷售收入未列入收入的，按照收益成本配比原則，對建造人防地下停車位成本不予扣除。在對房地產企業實施稽查過程中，必須檢查停車位銷售情況。二是加強專項檢查，確保違法行為查處到位。實地查看、了解樓盤開發、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調查詢問停車位的銷售情況；加強核對企業的銀行日記賬與銀行對賬單，到金融機構調取企業開戶信息和企業主要負責人、銷售負責人、財務負責人等相關人員個人的銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息；核實企業有無多頭開戶，賬外設賬隱匿收入情況；調取房地產開發企業與中介服務機構簽訂的代理銷售合同、協議，與企業的銷售收入對比，尋找差異。調取房地產開發企業的《建設工程規劃許可證》，《動遷房屋產權調換協議書》等資料，并下戶調查部分買受人，進行核實情況，檢查企業有無隱瞞銷售收入的情況。三是加大對涉稅案件的曝光力度，切實發揮稽查部門在規范行業管理上以點帶面的功效。