【摘要】近年來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫和汽車(chē)消費(fèi)增長(zhǎng)的影響，地下停車(chē)位作為商品房的附屬設(shè)施越來(lái)越受小區(qū)業(yè)主的青睞，地下停車(chē)位也顯得愈發(fā)稀缺，需求量大而價(jià)格高。受規(guī)劃設(shè)計(jì)和成本影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多采取利用地下人防設(shè)施改建停車(chē)位的方式滿足業(yè)主需求。由于人防停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，房地產(chǎn)企業(yè)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，只能通過(guò)轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期（有限）使用權(quán)或簽訂長(zhǎng)期租賃合同的方式向業(yè)主出售停車(chē)位，并一次性取得收入。然而，因產(chǎn)權(quán)歸屬介定模糊、企業(yè)人為避稅心理等因素影響，致使銷售停車(chē)位稅收征收不到位。本文從建立信息共享機(jī)制，加強(qiáng)源泉控管；建立健全管理臺(tái)賬，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理；加強(qiáng)制度建設(shè)，解決執(zhí)行政策依據(jù)問(wèn)題；加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)稽查力度，提高威懾力等著手，試圖為房地產(chǎn)企業(yè)銷售人防停車(chē)位的稅收征管提供一些意見(jiàn)建議，供同行參考。
    【關(guān)鍵詞】：人防設(shè)施    停車(chē)位    稅收 

隨著人們住房水平和生活水平的日益提高，地下車(chē)庫(kù)和車(chē)位作為商品房的附屬設(shè)施，發(fā)展迅速。僅以興國(guó)縣城區(qū)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，日前在已竣工樓房下建設(shè)的地下車(chē)位就有800-1000個(gè)，未完工或待建的項(xiàng)目工程地下車(chē)位數(shù)量更多。受建筑成本和人防工程建設(shè)需要，當(dāng)前車(chē)庫(kù)由原有地面停車(chē)位和地下停車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)為人防工程停車(chē)位，且絕大多數(shù)是以出售、出租的方式在使用，但因人防地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)介定模糊，即便是賣(mài)出，也是憑借協(xié)議或收據(jù)等形式進(jìn)行認(rèn)證，無(wú)法辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。消費(fèi)者得到的只是同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、收款收據(jù)以及物業(yè)管理憑證等，開(kāi)發(fā)商既無(wú)銷售備案，也不開(kāi)具正規(guī)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，這樣導(dǎo)致大量稅款流失。因此，加強(qiáng)銷售地下人防停車(chē)位的稅收征管刻不容緩。

一、地下人防停車(chē)位的概述
    （一）地下人防停車(chē)位的定義
    我國(guó)《人民防空法》第二十二條的規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”所謂人防停車(chē)位就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用住宅小區(qū)配套修建的有人防功能的地下室（地下人防工程）規(guī)劃改建用于停車(chē)的場(chǎng)所。

（二）地下人防停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)介定
       地下人防停車(chē)位與地上或地下單獨(dú)建設(shè)的車(chē)庫(kù)車(chē)位和利用公共配套設(shè)施使用的車(chē)庫(kù)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)形式不同。目前業(yè)界討論有三種說(shuō)法：一是產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商；二是產(chǎn)權(quán)歸人防部門(mén)；三是產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第一章第五條：國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。《物權(quán)法》第五十二條明確規(guī)定國(guó)防資產(chǎn)屬國(guó)家所有。根據(jù)中共中央文件《關(guān)于加強(qiáng)人民防空工作的決定》（中發(fā)〔2001〕9號(hào)）規(guī)定：“遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)現(xiàn)有人民防空設(shè)備設(shè)施，在保持和增強(qiáng)戰(zhàn)備功能、安全保密的前提下，積極開(kāi)發(fā)利用。要研究制定人民防空國(guó)有資產(chǎn)使用和管理辦法，明晰人民防空設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，把使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)推向市場(chǎng)，有償出租、轉(zhuǎn)讓，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。”《江西省人民政府 江西省軍區(qū)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)人民防空事業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（贛府發(fā)[2009]15號(hào)）中第十一條規(guī)定：“建設(shè)、房產(chǎn)、人防等有關(guān)部門(mén)要依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，共同研究制定人防工程土地使用權(quán)和工程所有權(quán)登記的管理辦法，明晰人防工程的所有權(quán)和土地使用權(quán)，保障各類投資主體資產(chǎn)的安全、完整和權(quán)利。除按規(guī)定應(yīng)建的‘結(jié)建’工程以外的其他人防工程，按照誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的原則確定相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)。人防工程平時(shí)由所有權(quán)人依照法律規(guī)定享有占有、使用和收益的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)和申請(qǐng)抵押貸款。”根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積，不進(jìn)行公用建筑面積的分?jǐn)偂ｏ@然，未列入公攤面積的人防工程也不屬于業(yè)主所有。

由此可見(jiàn)，地下人防設(shè)施權(quán)屬應(yīng)為國(guó)家所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利用人防工程所改建的地下停車(chē)位具有收益權(quán)和管理權(quán)，而無(wú)所有權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售人防停車(chē)位也僅是轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期使用權(quán)行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售人防停車(chē)位的涉稅疑難問(wèn)題分析
    （一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下人防停車(chē)位涉及的稅收及征收問(wèn)題
    根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)人防地下停車(chē)位的權(quán)屬屬于國(guó)家所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售，但現(xiàn)實(shí)中大多房地產(chǎn)企業(yè)采取一次性出售有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的方式銷售人防地下停車(chē)位。雖然其地下人防設(shè)施歸屬國(guó)家，但其銷售行為符合《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定中的轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物的行為，按規(guī)定應(yīng)視同銷售建筑物作稅務(wù)處理。具體分析如下： 
    1、營(yíng)業(yè)稅認(rèn)定征收問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）明確規(guī)定：“對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營(yíng)業(yè)稅。”《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效”。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的人防停車(chē)位，從2011年之前稅法角度來(lái)講是一種實(shí)質(zhì)上的長(zhǎng)期租賃合同，只不過(guò)這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開(kāi)發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。所以對(duì)于銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的人防停車(chē)位，不論是作為成本對(duì)象單獨(dú)核算還是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施作為公共配套設(shè)施處理，除能夠依法轉(zhuǎn)讓的情形外，2011年1月1日之前都應(yīng)當(dāng)作為“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第2號(hào)）中將（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）歸為失效文件，2011年1月之后再將銷售人防停車(chē)位行為歸為租賃缺乏政策依據(jù)。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局于2011年2月11日在官方網(wǎng)站上作出答復(fù)：“房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車(chē)位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車(chē)位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車(chē)位契稅。”