前幾天，我參與處理了北方某省會(huì)城市的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)梳理工作，盡管已經(jīng)離場(chǎng)幾天，但是心情久久不能平靜。回望昨日房地產(chǎn)企業(yè)老板往日叱咤風(fēng)云的輝煌，再看今日黯然躲債的無(wú)奈，企業(yè)的生死竟在一瞬間，沒(méi)有截然的界限。

故事的起因源于，企業(yè)的資金鏈斷裂。其實(shí)往深里追究，就是企業(yè)決策失誤。該企業(yè)在房地產(chǎn)行情如日中天之時(shí)，大肆跑馬圈地、盲目擴(kuò)張，為了迅速回籠資金以便拿到足夠多的地塊，在公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店銷售時(shí)引入了售后回租策略，月息為4%，年利率為48%，瘋狂至極，令人瞠目結(jié)舌。

企業(yè)采用的基本經(jīng)營(yíng)模式為：在公寓或者產(chǎn)權(quán)式酒店銷售后，同時(shí)約定，自房產(chǎn)銷售的同時(shí)由公司租回，并自銷售款到賬之日起，由公司支付租金。

對(duì)于以上業(yè)務(wù)，在稅務(wù)處理上，售后回租分為兩個(gè)環(huán)節(jié)：

(一)銷售環(huán)節(jié)

即房地產(chǎn)企業(yè)銷售公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店給買(mǎi)受人—業(yè)主。在這個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)，按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)至少要繳納如下稅負(fù)：

(二)回租環(huán)節(jié)

即房地產(chǎn)企業(yè)在出售公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店的同時(shí)，再?gòu)馁I(mǎi)受人—業(yè)主手中租回。這一環(huán)節(jié)，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)出租業(yè)務(wù)的所有稅種。假定稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定業(yè)主出租的公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店為住房，則按照《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))第二條“支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收政策”規(guī)定，回租環(huán)節(jié)的稅負(fù)如下表：

稅屋提示——個(gè)人所得稅數(shù)據(jù)為10%

正如大家所知，房地產(chǎn)企業(yè)之所以采用售后回租，目的是為了迅速回籠資金，正因?yàn)槿绱耍瑸榱舜蛳麡I(yè)主的顧慮，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)主動(dòng)替業(yè)主承擔(dān)回租過(guò)程中涉及的稅負(fù)。

在實(shí)踐中，很多地方稅務(wù)局在認(rèn)定“公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店”時(shí)大多歸集于商業(yè)，那么稅負(fù)還將有所增加。

需要注意的是，即使企業(yè)主動(dòng)要求代為承擔(dān)上述稅負(fù)，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)也不是那么好糊弄的，那么稅前扣除又出了問(wèn)題。

根據(jù)稅法規(guī)定，稅法所述稅金或附加，是企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，為企業(yè)以外的另一方負(fù)擔(dān)的稅金不得稅前扣除，而企業(yè)代墊代扣個(gè)人所得稅等稅款的納稅義務(wù)人是取得相應(yīng)收入的個(gè)人，企業(yè)只是履行代扣代繳義務(wù)，因此代墊代扣稅款不屬于企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)稅金及附加所指的內(nèi)容，也就不能在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

接下來(lái)企業(yè)還要規(guī)劃好租進(jìn)房子后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)能否支持支付當(dāng)期的利息。除了企業(yè)的承受力外，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)利息的扣除也有十分嚴(yán)格的規(guī)定。

根據(jù)《實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，方可稅前扣除。

2015年8月6日，最高人民法院頒發(fā)了《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》(法釋[2015]18號(hào))，對(duì)民間借貸利率等事宜重新進(jìn)行了規(guī)定，新文件的出臺(tái)替代了人們熟知的四倍利率。

我們假定當(dāng)期金融企業(yè)的同期同類貸款利率為12%，根據(jù)第二十六條的規(guī)定，我們整理如圖1所示：

(1) 0—12%，安全區(qū)，均可以稅前扣除;

(2)12—24%，容忍區(qū)，法院支持支付利息，稅前扣除按照12%;

(3)24—36%，曖昧區(qū)，類似周瑜打黃蓋，稅前扣除按照12%;

(4)36—48%，高壓區(qū)，利息約定無(wú)效。

對(duì)于支付的利息，企業(yè)做賬時(shí)，記為財(cái)務(wù)費(fèi)用，但是超過(guò)當(dāng)期金融企業(yè)的同期同類貸款利率部分，未來(lái)要進(jìn)行調(diào)增處理，不可稅前扣除。

這兩個(gè)不能扣除的部分，大大增加了企業(yè)的成本，給企業(yè)造成了沉重的負(fù)擔(dān)，企業(yè)不要幻想房?jī)r(jià)會(huì)一直漲漲不息。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展：一邊是房地產(chǎn)商天價(jià)拿地建樓，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升;一邊是很多群眾買(mǎi)不起房，望房而興嘆。在百姓的怨聲中，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，住房空置率居高不下，極大地抑制了國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，拖累了諸多行業(yè)的健康發(fā)展。一些地方政府高度依賴高價(jià)出讓土地獲取財(cái)政收入，并與房地產(chǎn)商形成利益共同體，這不但容易導(dǎo)致房地產(chǎn)商綁架公共決策，也是助推房?jī)r(jià)虛高的重要因素。

而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)主要的問(wèn)題，無(wú)論是債務(wù)過(guò)高、還是房?jī)r(jià)暴漲，都是貨幣問(wèn)題，源于貨幣超發(fā)。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然靠投資驅(qū)動(dòng)，則僅有光鮮的GDP數(shù)據(jù)，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)會(huì)繼續(xù)失衡。一方面刺激性政策會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)物價(jià)上升、貧富差距擴(kuò)大等不良后果，另一方面，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”，頻頻推出大規(guī)模刺激政策容易造成投資效率遞減，低效、浪費(fèi)的巨量投資不可能扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行。

殊不知，月亮有陰晴圓缺、房?jī)r(jià)有高低起伏。房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)時(shí)還好，一旦滯銷，資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí)，企業(yè)生死就在一瞬間，那時(shí)再看售后回租猶如飲鴆止渴，悔已晚矣。

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍幻想“政府救房市”。不過(guò)大家應(yīng)該還記得,2008年國(guó)家曾拋出4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,一時(shí)間多余流動(dòng)性涌向房地產(chǎn),使當(dāng)時(shí)受金融海嘯影響而跌入低谷的樓市觸底反彈,并走上新一波上漲的行情。

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)多次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要因城因地分類調(diào)控，抑制投機(jī)炒賣需求，建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

最近一段時(shí)期以來(lái)，中央多次就房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題進(jìn)行研究，體現(xiàn)出對(duì)這一問(wèn)題的高度重視，以及對(duì)推動(dòng)相關(guān)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的決心。剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出一系列化解房地產(chǎn)庫(kù)存的舉措，明確指出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。這一要求順應(yīng)公眾期待，符合市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、激活市場(chǎng)需求必將產(chǎn)生重要作用。

世上沒(méi)有救世主，一切只有靠自己。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分研判、科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃、做足功課，才有可能迎來(lái)黎明的曙光。幸運(yùn)的是，目前一些房地產(chǎn)企業(yè)主，已經(jīng)開(kāi)始收縮陣地，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

為了規(guī)避此案中同類風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生，在這里我建議企業(yè)做好資金預(yù)算，對(duì)企業(yè)預(yù)期的房款、運(yùn)營(yíng)收入與工程、利息支出進(jìn)行充分的測(cè)算，測(cè)算收入時(shí)要考慮到市場(chǎng)波動(dòng)的因素，盡量保守，進(jìn)而找出企業(yè)可以承受的資金平衡點(diǎn)，以防一招不慎，全盤(pán)皆輸。總而言之，售后回租，看上去很美，但是美麗的背后是什么，需要你揭開(kāi)神秘的面紗，經(jīng)歷過(guò)后才可得知。