各物業(yè)服務企業(yè)：

    深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會已就近期我市部分物業(yè)服務企業(yè)反映的“營改增”稅制改革相關問題及建議，咨詢深圳市國家稅務局，現(xiàn)將市國稅局所作反饋整理、匯總，并向我市物業(yè)服務企業(yè)發(fā)布。

    一、“營改增”政策基礎知識

    (一)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅【2016】36號)文件規(guī)定，提供不動產(chǎn)租賃服務，一般納稅人適用一般計稅方法按11%稅率計算繳納增值稅;小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法按5%征收率計算繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

    (二)按照《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引(之一)》

    轉讓不動產(chǎn)、自建不動產(chǎn)、建筑服務老項目取得時間的確認：(1)轉讓不動產(chǎn)老項目。納稅人轉讓不動產(chǎn)，產(chǎn)權變更登記日期在2016年4月30日前的項目。(2)自建不動產(chǎn)老項目。納稅人取得的第一個《建筑施工工程許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。(3)新增建設服務老項目。工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務工程項目，經(jīng)住建部門批準在原建筑工程項目基礎上進行新增建設(如擴大建筑面積等)，新增合同對應項目可參照原建筑工程項目按照老項目選擇簡易計稅方法。(4)提供建筑服務，采取總分包形式的，應該根據(jù)總分包合同注明的開工日期分別獨立確定。

    (三)按照《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引(之一)》車輛停放服務屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。車輛停放服務老項目，是指取得不動產(chǎn)所在地物價管理部門批復的《停車場收費許可證》或《深圳市房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執(zhí)》注明時間為2016年4月30日前的項目。

    二、物業(yè)服務企業(yè)“營改增”政策相關疑問解答

    (一)實施“營改增”政策銜接問題

    (1)過去，物業(yè)服務企業(yè)停車場小規(guī)模納稅人季度收入不超過9萬元的免征營業(yè)稅，“營改增”政策實施后是否免征增值稅。

    解答：根據(jù)國家稅務總局2016年23號公告，增值稅小規(guī)模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務、無形資產(chǎn)的銷售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)，銷售服務、無形資產(chǎn)月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。

    (2)物業(yè)服務企業(yè)收取5月份之前的欠費是否需要交納增值稅，以及5月份之前預收的費用是否需要交納增值稅。

    解答：按照《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引(之二)》在2016年4月30日前簽署的銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的合同，且合同的執(zhí)行期延續(xù)到5月1日之后的，應先根據(jù)營業(yè)稅的有關規(guī)定確定其中屬于應繳營業(yè)稅的收入，并繳納營業(yè)稅。其余收入應按照增值稅的規(guī)定繳納增值稅。

    (3)“營改增”政策實施前，物業(yè)服務企業(yè)勞務派遣征稅在地稅上按照差額征收，那么“營改增”政策實施以后這部分業(yè)務是否征稅以及如何征稅。

    解答：按照有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)勞務派遣服務屬于營改增里的“現(xiàn)代服務——商務輔助服務——人力資源服務”，一般納稅人稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。按照財稅【2016】47號文件規(guī)定，一般納稅人提供勞務派遣服務，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

    小規(guī)模納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的有關規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。

    (二)實施“營改增”政策稅率問題

    (1)物業(yè)服務企業(yè)管理的停車場通常由產(chǎn)權方委托物業(yè)服務企業(yè)運營管理，那么產(chǎn)權方和物業(yè)服務企業(yè)具體應該如何交納增值稅。

    解答：按照財稅【2016】36號文件規(guī)定，增值稅應稅行為一般是指有償提供服務、有償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)等行為。不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務是指在約定時間內將不動產(chǎn)轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的服務。產(chǎn)權方和物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生了上述應稅行為應繳納增值稅。

    (2)物業(yè)服務企業(yè)受全體業(yè)主委托經(jīng)營共用部位，如將電梯轎廂出租給廣告公司發(fā)布轎廂廣告、小區(qū)內地面提供給外來商戶擺展、小區(qū)地面臨時停車等，應分別按照哪一檔稅率交納增值稅。

    解答：按照財稅【2016】36號文件規(guī)定，按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

    (三)實施“營改增”政策稅收抵扣問題

    (1)水電發(fā)票抬頭問題。住宅小區(qū)由于水電開戶登記的都是開發(fā)商的名字，但項目交付后實際是由物業(yè)服務企業(yè)交納水電費，供水供電公司開具的發(fā)票抬頭均是開發(fā)商的名字，營改增后此類發(fā)票無法抵扣。而物業(yè)服務企業(yè)與供水供電公司協(xié)調時，供水供電公司始終認為物業(yè)服務企業(yè)不是產(chǎn)權人，不同意將發(fā)票的抬頭改開為物業(yè)服務企業(yè)，這一問題如何處理。

    解答：建議按照實際應稅行為，協(xié)調供水供電公司處理。

    (2)物業(yè)服務企業(yè)員工食堂采購的糧油生鮮，如果取得增值稅專用發(fā)票，能否作為進項稅抵扣。

    解答：按照財稅【2016】36號文件規(guī)定，納稅人集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

    (四)實施“營改增”政策發(fā)票開具問題

    (1)物業(yè)服務企業(yè)轉變?yōu)橐话慵{稅人后，只能通過稅控系統(tǒng)開具增值稅發(fā)票,但對于用票量較大的物業(yè)管理收費和停車場收費而言,此舉會嚴重影響企業(yè)工作效率，同時也會對客戶體驗造成不利影響。因此在具體發(fā)票形式上，能否根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)實際情況，通過領取普通機打發(fā)票及定額發(fā)票靈活處理。

    解答：按照有關規(guī)定營改增試點納稅人通過增值稅發(fā)票新系統(tǒng)開具增值稅發(fā)票，目前對于某些特定項目如停車場，可以通過增值稅發(fā)票新系統(tǒng)開具增值稅發(fā)票，也可以使用定額發(fā)票。

    (2)物業(yè)服務合同中的甲方是產(chǎn)權人，乙方是物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理條例，房屋的產(chǎn)權人可以和使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費。那么按照這種做法，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)該向合同甲方開具發(fā)票還是該向實際付款人開具發(fā)票。

    解答：按照有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應向發(fā)生應稅行為的實際付款人開具發(fā)票。

    (五)實施“營改增”政策其它問題

    (1)物業(yè)服務企業(yè)下屬各分支機構合并報稅后，如何領取、使用發(fā)票。

    解答：按照有關規(guī)定，實行總分支機構匯總繳納的納稅人，由總機構統(tǒng)一申報繳納。已批準匯總申報的納稅人所用發(fā)票的領購等管理工作統(tǒng)一由總機構負責辦理。

    (2)稅務機關對物業(yè)服務企業(yè)各分支機構進項稅抵扣的方法和流程是否有詳細規(guī)定。

    解答：按照有關規(guī)定，實行總分支機構匯總繳納的納稅人，由總機構統(tǒng)一申報繳納。

    (3)2016年國家稅務總局發(fā)布的關于《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告，對納稅人經(jīng)營租賃的對象，即 “取得的不動產(chǎn)”進行了界定。這種界定強調的是不動產(chǎn)的所有權，但對于當前物業(yè)服務企業(yè)單純取得不動產(chǎn)使用權如：電梯廣告業(yè)務、場地租賃業(yè)務等，并未進行明確界定，針對后者我國稅法是否有相關規(guī)定。

    解答：根據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，取得不動產(chǎn)，是指以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

    (4)物業(yè)服務企業(yè)承租不動產(chǎn)后再次出租，是執(zhí)行簡易計算辦法征收還是一般計稅辦法征收。

    解答：根據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，對物業(yè)服務企業(yè)承租不動產(chǎn)后再次出租的，按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。

    (六)實施“營改增”政策相關建議

    (1)由于人工成本占物業(yè)服務成本的絕大部分，且這部分成本無進項發(fā)票可以抵扣，導致物業(yè)服務企業(yè)稅負較重。因此，為確保物業(yè)管理行業(yè)“營改增”稅制改革落到實處，真正達到減輕企業(yè)稅負的目的，建議對于物業(yè)管理行業(yè)減按3%稅率征收增值稅。

    解答：增值稅稅率和征收率由國家法律制定，深圳市國家稅務局無權制定和調整。按照財政部、國家稅務總局文件財稅【2016】47號規(guī)定，納稅人提供人力資源外包服務，按照經(jīng)紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。一般納稅人提供人力資源外包服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

    (2)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅【2016】36號)中，物業(yè)服務企業(yè)應收未收的物業(yè)管理費需要當月確認銷售收入交納增值稅，這意味著物業(yè)服務企業(yè)要為欠費業(yè)主提前交納增值稅，顯然不盡合理。希望稅務部門可以考慮物業(yè)管理行業(yè)收費特點，按實際收費計征增值稅銷項稅。

    解答：根據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：A、納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。B、納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。C、納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。D、納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務發(fā)生時間為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。E、增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。

深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

2016年5月6日