不動產融資性售后回租業務在“營改增”前一直沒有關于流轉稅的明確文件規定，筆者一直關注著。目前，隨著各種“營改增”文件的陸續出臺，筆者竭力搜索著文件中的關鍵詞，頭昏腦脹之余，比照有形動產融資性售后回租的相關規定終于有了收獲，但總體感覺是“已然漸晰難釋懷 ”。

先說說“已然漸晰”：新文件與舊文件相比，服務范圍有以下變化：一是新增不動產融資租賃；二是將“融資性售后回租”納入“貸款服務”范圍。

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱36號文） 附：《銷售服務、無形資產、不動產注釋》（以下簡稱36號文注釋）規定：租賃服務，包括融資租賃服務和經營租賃服務，歸屬于“現代服務”。按照標的物的不同，融資租賃服務可分為有形動產融資租賃服務和不動產融資租賃服務。融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅（注：按“貸款服務”稅目）。

而之前的《財政部 國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號，以下簡稱106號文，5月1日起廢止） 附：《應稅服務范圍注釋》（以下簡稱原注釋）規定：有形動產租賃，包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃，歸屬于“部分現代服務業”——從附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》有形動產融資性售后回租服務銷售額的規定可以看出，106號文實際將有形動產融資性售后回租界定為有形動產融資租賃。

再說說“難釋懷”：新文件與舊文件相比，有兩種不同：一是銷售額表述不同。對不動產融資性售后回租銷售額用“不含本金”表述但未細說，而舊文件對有形動產融資性售后回租銷售額用“扣除本金”表述且規定了扣除憑證；二是是否有優惠政策。新文件沒有不動產融資性售后回租優惠規定，而舊文件對有形動產融資性售后回租有超稅負返還的優惠規定。

36號文附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額作為銷售額。——并未規定如何不含本金，是否須要憑據。

而106號文附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：經中國人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人，提供有形動產融資性售后回租服務，以收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的有形動產價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額為銷售額?！幎巳绾慰鄢窘?，憑啥扣：試點納稅人提供融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。融資性售后回租服務中向承租方收取的有形動產價款本金，以承租方開具的發票為合法有效憑證。

106號文將有形動產融資性售后回租界定為有形動產融資租賃，適用稅率17%.符合條件的提供有形動產融資租賃服務，在2015年12月31日前，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策?！敦斦?國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規定此優惠按照《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》（財稅〔2013〕106號）第二條有關規定適用的增值稅實際稅負超過3%部分即征即退政策，在2016年1月1日至4月30日期間繼續執行。36號文附件3：《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》延續了此政策，更加明確對符合條件的提供有形動產融資租賃服務和有形動產融資性售后回租服務，在2016年7月31日前仍可按照上述規定執行，2016年8月1日后開展的有形動產融資租賃業務和有形動產融資性售后回租業務不得按照上述規定執行。

而36號文將融資性售后回租納入 “貸款服務”征稅，適用稅率為6%，征收率為3%，目前對不動產融資性售后回租無任何稅收優惠規定，一般計稅方法和簡易計稅方法稅負差距較大，很可能增加一般納稅人稅負。

筆者的建議：不動產融資性售后回租服務其銷售額不含本金雖不是扣除，仍須借鑒有形動產融資性售后回租服務，以承租方開具的發票為扣除有形動產價款本金的合法有效憑證，希望盡快明確這一點；不動產融資性售后回租與有形動產融資性售后回租相比，同樣的業務實質，只是標的物不同，稅收政策差異竟如此之大，應盡快出臺類似有形動產融資性售后回租服務超稅負返還的過渡優惠規定，以利于行業的健康發展，有效發揮稅收的中性原則。