一、財產稅簡介

財產稅建立的基礎是經濟個體的財富，如房屋、土地與有價證券等，因此，在財產稅的架構中，財產價值的評估，以及評估的方法與程序，是財產稅稅率以外最具關鍵的問題。在財產稅課征時，有兩個基本原則被先進國家奉行不渝，此即“所有有形個人財產，除了豁免規定外，都是可以征稅的”，以及“財產稅是針對財產而非針對個人課稅。”

財產稅（Property tax 或 Millage tax）是一種從價稅（ad valorem tax）， 財產所有者必須就其擁有的財產價值課稅。財產稅在西方先進國家被界定為：一般而言，財產稅是市政當局就其行政區域內的不動產所有者課征的稅收，計稅依據是財產的價值。財產有三大種類：土地、土地改良物（人造的不動產，如建筑物）和動產（人造的動產）。表達不動產的三個英文詞匯，如real estate, real property和realty都包含了土地以及土地上的改良物。稅務當局需要就財產的價值進行估價，以金錢價格表達出財產的價值，財產稅就是對財產價值一定比例的課征。當然，財產稅的表現形式在不同國家與不同地區會有所不同。

財產稅有兩種不同形式的稅制：一是對財產的公允市場價值課稅，這是一種從價稅；二是根據受益程度進行課稅。財產稅的稅率通常是采取百分比。財產稅稅率也被表達為permille，即厘計稅率（millage rate）或厘計征收（mill levy），即對財產價值每一千貨幣單位的課稅額。

對于財產稅，孫中山先生曾有過評論:“欲本國工商業之發達，當收天然稅，而不收人工稅。人工稅如亡清政府之厘金、鹽稅，均有害于民。天然稅如耕地稅、房地稅，只收其價1%或2%，于平民無痛苦也。至于舊政有土地買賣印契之稅，當抽9%；此在今日則不行，因買賣不常有，而換契則必一律通行，故當從而減輕至值百抽三或值百抽五。”孫中山先生在1905年8月的《同盟會宣言》里，也涉及到財產稅問題：“（四）平均地權。文明之福祉，國民平等以亭之。當改良社會經濟組織，核定天下地價。其現有之地價，仍屬原主所有，革命后社會改良進步之增價，則歸于國家，為國民所共享。肇造社會的國家，俾家給人足，四海之內，無一夫不獲其所。敢有壟斷以制國民之生命者，與眾棄之！”其提到土地之增價，應歸于國家，這顯然成為開征土地增值稅的依據。  

從理論上講，在國際上財產稅（尤其是房地產稅）是很優良的一種稅種。從防止逃避稅的角度言，房地產稅是不動產稅，課稅對象不能移動且不易隱蔽，因而逃避房地產稅一般很困難。其次，房地產稅能在地方政府提供公共服務與財產價值之間建立連結，即房地產稅的納稅人繳納財產稅與接受地方政府的服務相關聯，這正好符合稅法上“受益原則”的理論。第三，財產稅一般由地方政府征收，正好滿足地方自治的要求。第四，財產稅的可見度很高，這種可見度迫使政府要正確地運用稅金，承擔起政府的責任。

但是，財產稅在實際的運作中也存在很多的缺陷，常見的問題主要有三個方面：

一是財產稅的稅基容易被侵蝕。財產稅經常有免稅規定，如對教堂、學校和政府機關的免稅。還有財產稅的稅基有限，土地和房產的數量總是受到限制的，不可能無限地增長。

二是財產稅的稅率比較低。國際上財產稅的稅率一般在0.5%至1.0%，不可能太高。

三是財產稅不受歡迎。財產稅的可見度很高，市場價值體系容易波動，還有在消耗資源與政治上執行成本較大。財產稅不容易改革，政治考量往往壓倒經濟考量。這些不利因素都使得財產稅不受歡迎。

二、財產稅的應稅

（一）澳大利亞

澳大利亞的財產稅也被稱為財產差餉（property  rate）或土地差餉（land rate）。土地差餉和繳納次數由地方議會決定。地方有土地估價師，專門評估土地的價值。土地的估值只包括土地的價值，不包括土地上現存的住宅。土地的評估價值決定差餉的課征總額，依據土地方位與價值的不同，差餉課征數額從每個季度100澳元至1000澳元不等。按季度繳納最為普遍，但繳納次數有地域差異。在澳大利亞，財產所有人還要繳納水費。一些地方議會將繳納水費寫入差餉的通告，并將水費與土地差餉分類列舉，但有些地方議會采取分開征收。市政當局可以選擇由使用者一次性支付水費，或兩者任選其一。準買家在購買之前，可以在地方議會查詢土地差餉與水費的詳細資料。

（二）加拿大

加拿大的許多省份都開征財產稅，財產稅是對土地的當前用途以及土地的價值課稅。財產稅是大多數市政當局的主要財政收入來源。在同一省份，財產稅的征收在不同的市政當局會有所不同，但省一級的立法通常會就評稅與估價標準做出統一的規定。依據不同的再估價周期，大多數省份逐步采取以市場價值標準來實現稅法上的估價目的。許多省份已經確立以每一年度為重新估價周期，而其他省份的重估價周期則更長。在安大略省，對于大多數財產（包括住宅和農地等），已經逐步采用登記在財產估價通告上的估價來計算財產稅，即以稅率乘以通告上的估價來計稅。在某些情形下，對于商業、工業或多功能住宅財產，省政府或市政府可能實施措施，來影響財產的實際稅負。

（三）印度

印度的財產稅或房產稅是一種地方稅，是對業主的建筑物或附屬的土地課稅。印度的財產稅更接近美國式的財產稅，而迥異于英國式消費稅類型的差餉。邦擁有稅權，法律授權給地方機構，并規定了估價的方法、稅率級距和征收程序。 稅基是每年對不動產評估的征稅估定價值（ARV）或以地區為基礎的額定等級。對于業主自用和其他不產出租金的財產，評估則以成本為基礎，適用一定的成本率（通常是6%），然后將其轉換成征稅估定價值（ARV）。閑置地一般免稅，中央政府的財產也免稅，但是依據行政命令可以收取服務費用。根據互惠原則，外國使團的財產可以享受免稅待遇。財產稅通常伴隨其他一系列的服務稅，如水稅、排水稅、衛生稅、照明稅，這些稅收都采用同一個稅基。稅率結構的特點是，對鄉村財產采用比例稅率，對城鎮財產采用適度的累進稅率。據反映，財產稅在城鎮實施有效，但在鄉村難以推行，主要受到納稅人的抵制。

（四）小結

對于不動產開征財產稅，是國際普遍做法。但由于財產稅一般由地方政府征收，用來支應地方公共開支，稅收可見度高，人民的反彈比較大。對于不動產課征財產稅，有些國家將土地與房產分開征收，有些國家則將土地與房產合一征收，具體差異甚大。很多國家的做法是，充分利用財產稅的稅基，在征收財產稅時，一并捆綁征收其他稅收，如相應的水費、衛生稅等。有些國家，基于公共政策需要，將財產劃分為一級市場與二級市場，采用不同的稅率或不同的減免稅待遇。政府也可能采取行政措施干預不動產的實際稅負。

三、財產稅的免稅

（一）臺灣地區

稅收的優惠減免設計，主要是基于國民基本生活照顧以及政策性考慮。臺灣學者蔡吉源先生以臺灣的土地增值稅為例，就稅收優惠作了總結，即關于土地增值稅所規定的部分優惠減免項目及其問題略述如下：1.住為民生之基本必需品，對其課稅有形成累退的現象，將加重中低收入者之負擔。故針對土地所有權人出售自用住宅土地，給予有限制的優惠。所謂限制包括：(1)一人一生僅適用一次；(2)土地出售前一年內不得為營業使用或出租；(3)出售土地之面積在限定范圍內(都市土地面積三公畝(90.75坪)，非都市土地面積七公畝(211.75坪))才享有優惠稅率10%。2.為增進社會福利，依現行規定對私人捐贈供興辦社會福利事業及興學之用地，免征土地增值稅。但須符合三項要件：(1)受贈人為財團法人；(2)法人章程載明法人解散時其剩余財產歸屬當地地方政府所有；(3)捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。3.基于農業為民生之基礎，現行規定對于農業用地移轉后繼續為農業使用之土地，不課土地增值稅。但若變更為非農業用地而移轉，則需以變更權利當日之公告現值為原地價，課征土地增值稅。為求稅負之公平性，原則上優惠與減免的范圍應盡量縮減，以防杜取巧者鉆法律漏洞。