房企按預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳稅不屬于預(yù)繳
——更新時(shí)間：2009-02-26 10:26:22 點(diǎn)擊率: 3112
“你好，按照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入應(yīng)按15％的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并計(jì)算所得稅，該筆所得稅是否屬于預(yù)繳稅款性質(zhì)？我企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目在2007年度檢查期間尚未竣工結(jié)算，但稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在以往年度預(yù)售收入少計(jì)或未計(jì)所得稅的情況，請(qǐng)問對(duì)該筆所得稅是否應(yīng)按查補(bǔ)稅款的相關(guān)規(guī)定處以涉稅罰款和滯納金？一旦工程結(jié)算后出現(xiàn)虧損，預(yù)繳稅款是否可以退回或抵減今后的稅款？”日前，江西省萍鄉(xiāng)市國(guó)稅局12366納稅服務(wù)熱線接到某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的咨詢電話。咨詢員根據(jù)稅法規(guī)定進(jìn)行了詳細(xì)的解答。
企業(yè)所得稅實(shí)行按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的征收辦法。預(yù)繳是保證稅款均衡入庫的一種手段，納稅人預(yù)繳所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按月度或季度的實(shí)際利潤(rùn)額計(jì)算，按實(shí)際利潤(rùn)額計(jì)算應(yīng)納稅款有困難的，可以按上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的月度或季度平均額預(yù)繳，還可以按稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法計(jì)算預(yù)繳。
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。根據(jù)上述規(guī)定，預(yù)售收入預(yù)計(jì)的毛利額是計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的。也就是說，當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額包含了預(yù)計(jì)利潤(rùn)部分，所以，預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳納的稅款不是預(yù)繳稅款性質(zhì)。
這種理解還可以從國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]56號(hào)）中的《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》及填表說明中看出，預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)屬于納稅調(diào)整項(xiàng)目，開發(fā)產(chǎn)品完工前屬于調(diào)增項(xiàng)目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項(xiàng)目。因此，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目存在以往年度預(yù)售收入少計(jì)或未計(jì)所得稅的情況，對(duì)該筆所得稅應(yīng)按查補(bǔ)稅款的相關(guān)規(guī)定處以罰款和加收滯納金。
如果今后一旦工程結(jié)算后出現(xiàn)虧損，屬于結(jié)算年度的虧損，原來預(yù)收收入結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，可以調(diào)減年度應(yīng)納稅所得額，用以后年度實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)按規(guī)定彌補(bǔ)虧損。但以前年度繳納的稅款，不可以退回或抵減今后的稅款。
需要補(bǔ)充的是，關(guān)于預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳納所得稅，外資房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定卻是不同的，外資房地產(chǎn)企業(yè)則屬于預(yù)繳性質(zhì)。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)）規(guī)定，企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅＋當(dāng)期預(yù)征所得稅。國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其取得的預(yù)收款，應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)）的規(guī)定，預(yù)征企業(yè)所得稅。而國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)）就預(yù)售房地產(chǎn)所取得的預(yù)收款征收企業(yè)所得稅的問題作出規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。
顯然，上述兩個(gè)文件明確規(guī)定了預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳納稅款不屬于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其應(yīng)納稅款計(jì)算公式已將其列入了預(yù)征稅款。同時(shí)，文件明確指出了該稅款屬于“預(yù)征企業(yè)所得稅”，且可以在“銷售收入實(shí)現(xiàn)后”，按規(guī)定“計(jì)算應(yīng)補(bǔ)退稅額”。因此，外資房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入少預(yù)計(jì)利潤(rùn)造成年度少繳納企業(yè)所得稅行為，屬于少預(yù)繳稅款，按稅法規(guī)定，可以加收滯納金，但一般不予處罰。
除此之外，原內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅還在其他方面存在不同，如各種銷售收入確認(rèn)時(shí)限、收入確認(rèn)原則、期間費(fèi)用的處理、視同銷售等方面。企業(yè)所得稅法實(shí)施后，內(nèi)外資企業(yè)所得稅處理已經(jīng)趨于一致，都要按新實(shí)施的企業(yè)所得稅法及相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。
