開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再“視同銷售”
——更新時(shí)間：2009-02-26 04:29:43 點(diǎn)擊率: 2975
“我公司將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作了固定資產(chǎn)，用于本公司辦公用房，是否視同銷售？如何進(jìn)行企業(yè)所得稅、土地增值稅以及營業(yè)稅處理？”日前，湖北省十堰市鼎新房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部的王會計(jì)撥打市國稅局12366納稅服務(wù)熱線進(jìn)行咨詢。咨詢員結(jié)合相關(guān)稅收政策，分稅種進(jìn)行了解釋。
第一，企業(yè)所得稅。將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，在企業(yè)所得稅上是否應(yīng)當(dāng)視同銷售應(yīng)區(qū)分兩種情況。
一是將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以前，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視同銷售。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)該規(guī)定，對開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作公司固定資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)視同銷售。應(yīng)當(dāng)注意的是，將商品房轉(zhuǎn)作公司固定資產(chǎn)，按照企業(yè)會計(jì)制度，對固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)并非是按視同銷售的計(jì)稅價(jià)格，而是以原始價(jià)值作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，計(jì)提折舊也是以原始價(jià)值為依據(jù)。而根據(jù)稅法規(guī)定，折舊的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)以視同銷售的計(jì)稅價(jià)格，即在年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，相應(yīng)作調(diào)減應(yīng)納稅所得額處理。
二是將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售。國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算：將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品，改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能，改變資產(chǎn)用途（如自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營），將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移，上述兩種或兩種以上情形的混合，其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。國稅函〔2008〕828號文件也明確，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營不視同銷售。該規(guī)定從2008年1月1日起執(zhí)行。所以，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年1月1日后將所開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不應(yīng)當(dāng)視同銷售。國稅函〔2008〕828號文件同時(shí)規(guī)定，對2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。
第二，營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。單位（不包括個(gè)人）將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。由此可見，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的，是征收營業(yè)稅的前提，唯有單位將不動產(chǎn)無償贈與是例外。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)用于本企業(yè)自用、樣品等行為，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既未取得貨幣、貨物及其他經(jīng)濟(jì)利益，又不存在著無償贈送他人的行為，所以，對貨物在統(tǒng)一法人實(shí)體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，不視同銷售，不征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。
第三，土地增值稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。由此可見，對開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。
