粵稅函〔2022〕117號

國家稅務總局廣州、各地級市、橫琴粵澳深度合作區稅務局：

      為做好我省住房租賃工作，推動住房租賃市場健康發展，確保稅收優惠政策精準落實，根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（中華人民共和國財政部 國家稅務總局 中華人民共和國住房和城鄉建設部公告2021年第24號）和《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）的有關規定，省稅務局編寫了《落實住房租賃稅收政策操作指引》，現印發給你們。

國家稅務總局廣東省稅務局

2022年4月26日       

落實住房租賃稅收政策操作指引

      為做好我省住房租賃工作，推動住房租賃市場健康發展，確保稅收優惠政策精準落實，根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（中華人民共和國財政部 國家稅務總局 中華人民共和國住房和城鄉建設部公告2021年第24號，以下簡稱《公告》）和《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）的有關規定，制定本指引。

      一、政策依據

      （一）《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（中華人民共和國財政部 國家稅務總局 中華人民共和國住房和城鄉建設部公告2021年第24號）

      （二）《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）

      二、適用范圍

      （一）住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房或者保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；

      （二）住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房或者保障性租賃住房，按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅；

      （三）住房租賃企業向個人出租住房或者保障性租賃住房，適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5％預征率預繳增值稅。

      計算公式如下：

      減征額=含稅銷售額÷（1+1.5%）×（5%-1.5%）

      應納稅額=含稅銷售額÷（1+1.5%）×1.5%

      （四）對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房或者保障性租賃住房的，減按4％的稅率征收房產稅。

      上述住房租賃企業是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。

      上述保障性租賃住房是指利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，且應取得保障性租賃住房項目認定書。保障性租賃住房項目認定書由市、縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具。

      上述專業化規模化住房租賃企業標準為：企業在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。

      上述個人包括個體工商戶和其他個人。

     三、政策享受方式

       符合條件的納稅人享受住房租賃有關稅收優惠政策，實行“自行判別、申報享受、有關資料留存備查”辦理方式，按本指引相關內容進行減免稅申報，相應留存備查資料內容如下：

      （一）不動產權屬證明材料或證明取得該房產使用權的租賃合同；

      （二）保障性租賃住房項目認定書；

      （三）房屋租賃合同；

      （四）其他相關資料。

      四、增值稅及附加稅費減免申報流程

      （一）納稅人應在規定的申報期限內，辦理減免稅申報。

      （二）電子稅務局申報（增值稅一般納稅人）：

      1.登錄電子稅務局，點擊“我要辦稅”-“稅費申報及繳納”-“申報清冊”-“按期申報”，點擊“增值稅及附加稅費申報表(一般納稅人適用)”，進入申報界面。（見圖1、2）

      圖1

      圖2

     2.納稅人在辦理納稅申報時，在《增值稅及附加稅費申報表附列資料（一）》（本期銷售情況明細）“二、簡易計稅方法征稅”中“5%征收率的服務、不動產和無形資產”行“開具其他發票”列（或“未開具發票”列）填寫銷售額。（見圖3）

      圖3

      3.將按銷售額的3.5%計算的應納稅額減征額，計入《增值稅減免稅申報明細表》“一、減稅項目”-“減稅性質代碼及名稱”為“0001011707|SXA031901216|對住房租賃企業適用簡易計稅方法的，按照5%的征收率減按1.5%征收增值稅”相關欄次和《增值稅及附加稅費申報表（一般納稅人適用）》“應納稅額減征額”相關欄次。（見圖4、5）

      圖4

      圖5

      （三）電子稅務局申報（增值稅小規模納稅人）：

      1.登錄電子稅務局，點擊“我要辦稅”-“稅費申報及繳納”-“申報清冊”-“按期申報”，點擊“增值稅及附加稅費申報表(小規模納稅人適用)”，進入申報界面。（見圖6、7）

      圖6

      圖7

      2.將當期按照5%的征收率減按1.5%征收增值稅的銷售額，填寫在《增值稅及附加稅費申報表（小規模納稅人適用）》“本期數”“應征增值稅不含稅銷售額（5%征收率）”的“服務、不動產、和無形資產”欄次。（見圖8）

      圖8

      3.將按銷售額的3.5%計算的應納稅額減征額，計入《增值稅減免稅申報明細表》“一、減稅項目”-“減稅性質代碼及名稱”為“0001011707|SXA031901216|對住房租賃企業適用簡易計稅方法的，按照5%的征收率減按1.5%征收增值稅”相關欄次和《增值稅及附加稅費申報表（小規模納稅人適用）》“本期納稅稅額減征額”相應欄次。（圖9、10）

      圖9

      圖10

      五、房產稅減免申報流程

      （一）納稅人應在規定的申報期限內，辦理減免稅申報。

      （二）電子稅務局申報：

      1.登錄電子稅務局，點擊“我要辦稅”—“綜合信息報告”，找到“財產和行為稅稅源信息報告”，點擊房產稅“稅源采集”，進入“城鎮土地使用稅 房產稅稅源采集”界面。（見圖11、12）

      圖11

      圖12

      2.在“房產稅稅源明細”欄找到需要采集減免信息的房源，點擊“應稅明細”進行信息維護，點擊“房屋應稅信息（從租）”，采集出租信息。（見圖13、14）

      圖13

      圖14

      注意：采集出租信息時必須填寫承租方信息，否則下一環節選擇適用減免代碼時，系統不予保存，并提示“承租方納稅人識別號不能為空，承租方名稱不能為空”。（見圖15）

      圖15

      3.出租信息采集完成后，在“減免稅信息”欄點擊“增行”，從“減免性質代碼”列的下拉框選擇相應的減免代碼。（見附件1、圖16）

      圖16

      注意：為區分減免情形準確統計成效，系統共配置了四個減免性質代碼。系統會根據承租方信息、房產用途與選擇的減免性質代碼的匹配關系進行校驗，不符合匹配關系的，系統會提示錯誤信息。（見圖17）

      圖17

      4.選擇相應的減免性質代碼后，系統會根據不同減免性質代碼顯示提示信息。點擊確定后，系統自動帶出“減免稅租金收入”和“月減免稅金額”。其中，“減免稅租金收入”支持手工修改。（見圖18）

      圖18

      5.點擊“保存”。系統提示“房屋應稅信息（從租）保存成功！”（見圖19）

      圖19

       6.進行房產稅申報。點擊“我要辦稅”—“稅費申報及繳納”—“其他申報”—“財產和行為稅合并申報”—“填寫申報表”，進入合并申報表后，選擇稅款所屬期起止，選擇未申報的房產稅稅源，點擊“下一步”進行申報即可。（見圖20、21）

      圖20

      圖21

       六、宣傳輔導材料

      《22問詳解住房租賃稅收優惠政策》（附件2）

       附件: 1.減免性質代碼與承租方類型、出租方房產用途對照關系表

　　　      2.22問詳解住房租賃稅收優惠政策