第三大類：市場方主導模式

      6 農村集體自改模式

      6.1 情況描述

      農村集體經濟組織申請將其名下的集體建設用地轉為國有建設用地，并由其所屬的全資公司以協議出讓方式取得該土地使用權進行改造。

      6.2 典型案例

      F市甲經濟聯合社所有的舊廠房用地，已辦理集體土地使用證，證載土地使用權人為甲經濟聯合社，土地用途為工業用地。向國土部門申請將該宗用地轉為國有建設用地手續，當地國土部門組織報批材料按程序上報省政府批準。經批準轉為國有后，由當地市、縣人民政府協議出讓給甲經濟聯合社全資成立的乙房地產開發有限公司，用于商品住宅開發。

      6.3 稅務事項處理意見

      6.3.1 受讓方

      受讓方以協議出讓方式取得土地使用權。

      一、契稅

      根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

      二、城鎮土地使用稅

      根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

      三、企業所得稅

      受讓方通過協議方式取得改造地塊開發權所發生的支出可以作為土地開發成本進行稅務處理。

      7 村企合作模式

      7.1 情況描述

      村企合作模式是指政府依據農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉為國有建設用地，由農村集體經濟組織與開發企業合作實施改造的情形。

      7.2 典型案例

      G村集體經濟組織將集體土地申請轉為國有土地，分為融資地塊與復建地塊，并與開發企業合作實施改造，具體情形如下：

      一、G村集體經濟組織成員表決同意項目實施方案后，按程序提交有權機關審批。項目實施方案經批復后，該農村集體經濟組織通過市公共資源交易中心公開選擇開發企業參與改造。

      二、農村集體經濟組織在組織完成房屋拆遷補償安置后，向當地國土部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續，當地國土部門組織報批材料按程序上報省政府批準。

      三、經批準轉為國有后，復建地塊采取劃撥方式供應給G村集體經濟組織，融資地塊由政府協議出讓給開發企業。

      四、開發企業按要求繳納土地出讓金后對融資地塊實施改造，并承擔復建地塊物業建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。

      7.3 稅務事項處理意見

      7.3.1 被征收方（農村集體經濟組織或村民）

      農村集體經濟組織或村民土地、房屋被征收，取得復建地塊物業補償。

      一、增值稅

      根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第（三十七）款規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

      二、企業所得稅

      農村集體經濟組織因政府征收土地及地上建筑物而取得的房屋不征收企業所得稅。

      三、個人所得稅

      被拆遷人按照有關城鎮房屋拆遷的有關規定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

      7.3.2 受讓方

      受讓方取得融資地塊土地使用權，并以建造復建地塊房產為代價補償農村集體經濟組織或村民。

      一、契稅

      根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

      二、城鎮土地使用稅

      根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

      三、企業所得稅

      用于房地產開發情形的，根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）的規定，拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權支出，計入開發產品成本，按規定在稅前扣除。

      7.3.3 工程施工方

      參照1.3.1.4處理。

      8原土地使用權人自改模式

      8.1 情況描述

      原土地使用權人自改模式是指擁有國有建設用地使用權的企業自行實施改造。

      8.2 典型案例

      H市某集團（不動產權屬人）的創意產業園項目，由其自行出資，按照原址升級、功能置換的模式實施改造。由某集團通過向政府補繳地價，將土地用途由工業用途改變為商業用途，并通過協議方式取得土地使用權后自行進行改造開發。

      8.3 稅務事項處理意見

      8.3.1不動產權屬人

      不動產權屬人通過向政府補繳地價，將土地用途由工業用途改變為商業用途，并通過協議方式取得土地使用權自行進行改造開發。

      一、房產稅

      （一）根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）的規定，自行改造企業補繳的地價款應計入房產原值征收房產稅。

      （二）根據《廣東省稅務局關于印發房產稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（（87）粵稅三字第6號）的規定，自行改造企業擴建、改建裝修后的房產在下一個納稅期按擴建、改建、裝修后的房產原值計稅。

      二、契稅

      根據《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函〔2008〕662號）的規定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

      三、企業所得稅

      根據《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）的規定，企業自行出資在原址升級、功能改造發生的支出和補繳的地價款，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定，符合固定資產改良支出條件且原固定資產已提足折舊的，按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷；如果原固定資產尚未足額提取折舊，應并入該固定資產計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規定的該固定資產折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產尚可使用的年限低于稅法規定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。改造后企業取得的租金收入，應按規定計算繳納企業所得稅。

      8.3.2 工程施工方

      工程施工方提供建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業。參照1.3.1.4處理。

      9 企業收購改造模式

      9.1 情況描述

      企業收購改造模式是指由社會投資主體收購改造地塊周邊相鄰的地塊，由地方國土部門進行歸宗后再集中改造。

      9.2 典型案例

      I市創意園項目，社會投資主體（收購方）收購多家瀕臨倒閉，效益低下的企業（被收購方）舊廠房，并辦理房產、土地權屬轉移手續。其利用原有的廠房、辦公室進行連片改造，打造餐飲、娛樂、住宿、寫字樓等新興產業園區，并對外出租。

      9.3 稅務事項處理意見

      9.3.1 被收購方

      被收購方轉讓其擁有的房產、土地，并取得收入。

      一、增值稅

      根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定，被收購方轉讓其擁有的房產并取得收入，應按“轉讓不動產”繳納增值稅；被收購方轉讓其擁有的土地使用權并取得收入，應按“轉讓土地使用權”繳納增值稅。

      二、土地增值稅

      根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，被收購方轉讓舊廠房取得收入，應按規定申報繳納土地增值稅。

      三、企業所得稅

      根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定，被收購方轉讓舊廠房取得收入，作為企業所得稅應稅收入，發生的成本、費用、稅金在稅前扣除。

      9.3.2收購方

      收購方以轉讓方式有償取得房屋、土地，進行連片改造后對外出租。

      一、增值稅

      根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定，收購方進行連片改造后對外出租不動產，應按“不動產經營租賃”繳納增值稅。

      二、房產稅

      根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，收購方取得房屋所有權，應按規定繳納房產稅。自用的，以房產原值計征房產稅；用于出租的，以租金收入計征房產稅。

      三、城鎮土地使用稅

      根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，收購方以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

      四、契稅

      根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則等有關規定，收購方受讓取得國有土地使用權的，其契稅計稅價格為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

      五、企業所得稅

      （一）根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定，改造主體取得租金收入，作為企業所得稅應稅收入，發生的成本、費用、稅金在稅前扣除。

      （二）收購方對收購的舊廠房進行改造，實際發生的支出，應計入固定資產，按固定資產計提折舊方式進行稅前扣除。