3 綜合整治（政府出資）模式

      3.1 情況描述

      綜合整治是政府投資主導(dǎo)整治改造，不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動產(chǎn)權(quán)屬變動，整治工程內(nèi)容主要包括完善小區(qū)公共配套設(shè)施、小區(qū)道路、園林綠化等。

      3.2 典型案例

      C市某古村歷史文化景區(qū)環(huán)境綜合整治改造項目由政府投資主導(dǎo)綜合整治，保留現(xiàn)有建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能，完善配套設(shè)施和古建筑修繕，整治工程內(nèi)容主要包括：雨污分流、三線下地、道路鋪裝、綠化景觀、立面整飾以及古建筑修繕等。

      3.3 稅務(wù)事項處理意見

      3.3.1 不動產(chǎn)原權(quán)屬人

      綜合整治區(qū)域范圍內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬不變，由政府撥款給原權(quán)屬人進行改造。

      企業(yè)所得稅：

      政府將整改資金撥付給整治區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)原權(quán)屬人，原權(quán)屬人應(yīng)計入收入，如果同時符合《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）規(guī)定的三個條件，可作為不征稅收入，在收入總額中剔除后計算繳納企業(yè)所得稅，但相應(yīng)的用于改造支出以及形成資產(chǎn)所計算的折舊、攤銷，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

      3.3.2 工程施工方

      工程施工方提供建筑物修繕等勞務(wù)。參照1.3.1.4處理。

      第二大類：政府和市場方合作模式

      4 以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式

      4.1 情況描述

      以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式（下簡稱“毛地出讓”模式）以政府統(tǒng)一組織實施（即政府為征地拆遷方）為前提，有兩種類型：

      第一種類型是政府將擬改造土地通過招標、拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用權(quán)人，并在拆遷階段通過招標方式引入另一家企業(yè)單位承擔具體拆遷工作，該企業(yè)單位需要墊付征地拆遷補償款的貨幣補償部分，房屋補償由政府直接補償被征收方。在土地使用權(quán)人支付地價款后，政府再向承擔具體拆遷工作的企業(yè)單位支付拆遷費用與合理利潤。

      第二種類型是政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標等公開方式確定土地使用權(quán)人。由土地使用權(quán)人承擔具體拆遷工作，墊付征地拆遷補償款（含貨幣與房屋補償），所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應(yīng)向政府繳交的地價款。

      4.2 典型案例（第一種類型）

      D市某片區(qū)改造項目按照“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、整體更新”的原則，采用“毛地出讓”模式中的第一種類型改造。具體為：

      一、政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，甲集團公司（受讓方）競得土地使用權(quán)，按出讓合同規(guī)定支付土地出讓價款。

      二、在拆遷階段，政府通過招標確定乙企業(yè)承擔具體拆遷工作，由其墊資支付給被征收方的拆遷貨幣補償與建筑物拆除、土地平整等費用，由政府成立的舊城改造指揮部以房屋直接補償被征收方。

      三、拆遷工作完成后，政府從土地出讓收入中支出乙企業(yè)的征地拆遷成本（拆遷費用加上合理利潤）。

      四、政府按照出讓合同約定將土地交付甲集團公司（受讓方）使用。

      4.3 稅務(wù)事項處理意見

      4.3.1第一種類型

      4.3.1.1 被征收方

      被征收方的房地產(chǎn)被政府征收，并取得貨幣或?qū)嵨镅a償。參照1.3.1.1處理。

      4.3.1.2 征地拆遷方（政府）

      政府（含具體征收實施單位）直接征收房地產(chǎn)，并向被征收方支付實物補償。參照1.3.1.2處理。

      4.3.1.3 受讓方

      受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。參照1.3.1.3處理。

      4.3.1.4工程施工方

      工程施工方承擔具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。參照1.3.1.4處理。

      4.3.2第二種類型

      與第一種類型的主要差異在于，在征地拆遷工作中，貨幣或?qū)嵨镅a償均由受讓方支付給被征收方；受讓方與工程施工方為同一企業(yè)。

      4.3.2.1被征收方

      被征收方的房地產(chǎn)被政府征收，并取得貨幣或?qū)嵨镅a償。參照1.3.1.1處理。

      4.3.2.2 受讓方、工程施工方

      受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向被征收方支付貨幣或?qū)嵨镅a償，并承擔具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。

      一、土地增值稅

      國有土地出讓的受讓方負責拆遷安置，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

      二、契稅

      受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，契稅參照1.3.1.3處理。

      三、城鎮(zhèn)土地使用稅

      受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，城鎮(zhèn)土地使用稅參照1.3.1.3處理。

      四、企業(yè)所得稅

      （一）用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除。

      （二）用于房地產(chǎn)開發(fā)以外情形的，取得的土地使用權(quán)支出作為無形資產(chǎn)攤銷，發(fā)生的各類拆遷補償支出在稅前扣除。

      （三）受讓方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)的企業(yè)所得稅稅務(wù)處理事項參照1.3.1.4處理。

      5 土地整理模式

      5.1 情況描述

      土地整理模式是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)后，交由政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得出讓分成或返還物業(yè)，土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)收益。

      5.2 典型案例

      E市某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺確定其準備改造的地塊（農(nóng)村集體土地）的土地前期整理合作方，并與之簽訂土地整理協(xié)議。具體為：

      一、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回原用地者的承租土地使用權(quán)。該項工作由土地前期整理合作方具體實施，以現(xiàn)金支付方式墊資土地前期整理費用，包括改造范圍內(nèi)集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費用及其地上建筑物補償?shù)牟疬w補償費用、搬遷費用以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，其中拆遷補償不涉及房屋補償。

      二、完成地上房屋拆遷和土地平整后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向當?shù)貒敛块T申請辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)，當?shù)貒敛块T組織報批材料按程序上報省政府批準。

      三、經(jīng)批準轉(zhuǎn)為國有后，由當?shù)厥小⒖h人民政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地。土地受讓方甲房地產(chǎn)企業(yè)向政府支付地價款。

      四、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織從政府取得出讓收益分成作為補償，并使用該補償款以成本價（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購買房屋，實現(xiàn)實物補償。

      五、土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)收益（包括拆遷費用與合理利潤）。

      5.3 稅務(wù)事項處理意見

      5.3.1集體土地使用方

      土地前期整理合作方向集體土地使用方支付提前解除租賃合同的違約費用以及地上建筑物補償與搬遷費用（貨幣補償）。

      企業(yè)所得稅：

      （一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定處理。

      （二）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，取得的補償收入作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的損失、費用按規(guī)定稅前扣除。

      5.3.2 土地整理實施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）

      農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是土地整理實施方，由其向國土部門申請辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)，取得土地出讓收益分成，并以成本價（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購買房屋，以此作為房屋補償。

      一、增值稅

      根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

      二、契稅

      根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以成本價向土地受讓方購買房屋，重新承受房屋權(quán)屬，契稅計稅價格為取得該房屋權(quán)屬而支付的全部經(jīng)濟利益。

      5.3.3土地前期整理合作方

      土地前期整理合作方墊付提前解除租賃合同的違約費用與地上建筑物補償?shù)炔疬w補償費，以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，并取得相應(yīng)收益。

      一、增值稅

      根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定，受托進行建筑物拆除、平整土地應(yīng)按“建筑服務(wù)”征收增值稅。

      二、企業(yè)所得稅

      企業(yè)墊資土地前期整理費用以及其作為建設(shè)方直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款等支出，應(yīng)視為企業(yè)取得的債權(quán)性投資資產(chǎn)（會計科目一般為“其他應(yīng)收款”或者“其他流動資產(chǎn)”）進行稅務(wù)處理。土地公開出讓后，企業(yè)按協(xié)議約定分得的收入應(yīng)確認為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，前期墊付資金允許稅前扣除。

      5.3.4土地受讓方

      土地受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，并以成本價向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織銷售房屋，以此作為對后者的房屋補償。稅務(wù)處理事項按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地和銷售商品房處理。