在今年的兩會上，國家稅務總局王軍局長明確“營改增”5月1日將如期落地，其中就包括個人二手房交易將由營業稅改征增值稅。全國城鄉居民最為關心的是二手房交易“營改增”后是否會增加稅收負擔、稅收優惠政策能否得到延續執行？根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》），筆者分析二手房交易“營改增”后不會增加稅收負擔，其稅收優惠政策應該得到延續執行。

    什么是二手房

    二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房等。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發商手中的商品房而言的。

    5月1日“營改增”前稅收優惠

    根據財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》(財稅[2016]23號，以下簡稱“通知”)精神，對于營業稅問題有“三變”、“三不變”。“三變”即： 一是購買2年以上住房對外銷售免稅。根據通知“二”： 個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅，《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2015]39號）規定，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。也就是說，新政不再區分普通住房和非普通住房，購買2年以上對外銷售免征營業稅。二是根據通知規定，對個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的營業稅優惠政策除北、上、廣、深外地區執行。三是上述營業稅優惠政策自2016年2月22日起執行。

    “三不變”即： 一是個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。通知與原政策規定沒有發生變化。二是稅收管理規定仍沿用原政策。通知明確“辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定”按照原政策規定執行。三是根據通知，對北、上、廣、深個人將購買2年以上的住房對外銷售的營業稅仍執行原規定。

    5月1日“營改增”后政策變化

    二手房交易“營改增”后，主要有以下“五變”、“三不變”。根據《實施辦法》附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第（八）“銷售不動產”中的第6條：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”此規定與原政策相比有以下三點變化：一是稅種名稱發生了變化。從5月1日起改征增值稅，營業稅自此消亡。二是稅負發生了變化。增值稅的立法原則是不含稅計征，屬于價外稅，那么按照住房成交價計征增值稅時需要將含稅銷售額進行換算，換算公式為：不含稅銷售額=成交價÷（1+5%），應納增值稅=不含稅銷售額×5%，實際稅負為4.76%[1÷（1+5%）×5%=4.76%]。由于營業稅實行的是價內稅，因此，二手房實行增值稅后比原來的營業稅稅負略有所下降。三是此項政策覆蓋范圍發生了變化。原二手房銷售營業稅政策對北、上、廣、深仍適用原政策規定，從5月1日起二手房“營改增”后全國一盤棋。四是稅收收入屬性發生了變化。營業稅是地方稅，收入歸屬地方各級政府；增值稅是中央與地方共享稅收。五是征收機關的變化。營業稅原來由地方稅務機關負責征收管理，增值稅則由國家稅務機關負責征收管理。

    “三不變”即：一不變是抑制投機性炒房的政策不變，對個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。二不變是稅收優惠政策不變。對于個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。三不變是“辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定”按照原政策規定執行。