編者按：近日,央行、住建部、銀監會聯合發文，二套房最低首付款比例調整為不低于40%，公積金貸款購買首套房首付比例下調至20%。財政部同時通知，個人銷售兩年以上的普通住房免征營業稅。新政的出臺，無疑會使房地產行業掀起波瀾，存量房（即二手房）交易量勢必會有所變動。房地產行業再次成為輿論焦點，不得不聯想起之前發生的簽訂“陰陽合同”虛報成交價格的亂象。本文從案例入手，審視房地產核定計稅價格現狀。

案例一：

某投資發展有限公司前身為供銷社運輸公司，作為改制的國有企業，離退休職工收入低，住房條件長期得不到改善，在某投資有限公司退休職工多次上訪，要求改善住房條件的情況下，某房產公司應其上級主管部門要求，為解決企業老職工住房困難，化解信訪突出問題，經上級主管部門批準、公司董事會研究決定給老職工售房價格讓利20%。稅務局認為該公司以低于同期銷售價格20%向公司離退休職工優惠售房的行為屬于《中華人民共和國稅收征管法》（以下簡稱“稅收征管法”）第三十五條第（六）項規定的“納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的“的行為，遂要求該企業應按同期市場價格進行調整補繳營業稅及相應附征稅。[1]

案例二：

2004年，甲房產建設公司與拍賣行簽訂委托拍賣合同，委托拍賣其自有房產。根據拍賣委托合同的約定，競投者須繳交拍賣保證金港幣6800萬元。后只有乙公司一家參與拍賣并以底價1.3億港元競買了上述部分房產。稅務局在檢查中發現該情況并認為其交易價格明顯低于市場價格，遂通過對拍賣標的周邊相近日期的物業狀況與拍賣標的接近的寫字樓、商鋪、車庫進行摸查及對比，并向房屋管理部門查詢了2003年至2005年間的使用性質相同的房產交易檔案材料，收集當時的市場交易價值數據，并與原告委托拍賣的房產的交易價格進行比較、分析，同時，考慮到原告的房產是整體拍賣，價值可能會比正常交易價格略低的實際情況，以當時市場交易價值較低的價值進行核算，核定該拍賣房產的交易價格約為3.1億港元，認定甲公司低價拍賣的行為屬于《稅收征管法》第三十五條第（六）項規定的情形，要求補繳營業稅及滯納金。[2]

案例一及案例二都有稅務機關認為的“計稅依據明顯偏低”的情形，但是案例一有“正當理由”而案例二則沒有，因此案例二的甲公司依法需要補繳稅款。案例二中，稅務局主要依據《稅收征管法實施細則》第四十七條第一款：“（一）參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定……”來核定應納稅額。除《稅收征管法》外，《營業稅暫行條例》第七條及《營業稅暫行條例實施細則》第二十條、《房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第七條等都是與房地產密切相關的核定計稅依據的情形。稅務機關依照《營業稅暫行條例》第七條及《營業稅暫行條例實施細則》第二十條對房地產企業核定營業額的案例在（2014）韶仁法行初字第13號及（2014）韶終法行終字第75號行政判決書中有體現。

目前可查的稅務機關核定房地產企業申報的計稅依據的案例不多，但基本是同期同類同行業等相似情形下的核定。2008年，針對一些地區房屋買賣雙方通過訂立虛假合同低報成交價格、不如實申報繳納有關稅收的問題，建立了房屋交易最低計稅價格管理制度，加強了房屋交易計稅價格管理。為深化房地產稅收一體化管理工作，夯實交易環節稅收征管基礎，進一步提高計稅價格管理水平，國家稅務總局發布《關于應用評稅技術核定房地產交易計稅價格的意見》（國稅函〔2008〕309號），先在北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市開展應用評稅技術核定計稅價格工作。該意見以《稅收征管法》、《契稅暫行條例》為依據，主要是對于房地產交易中納稅人申報的計稅依據明顯低于市場價格并且無正當理由的，參照市場價格核定計稅價格。在該意見出臺之后，唯有深圳市先后出臺了適用住宅及非住宅房產的核定計稅價格的規定，分別為《深圳市地方稅務局深圳市規劃和國土資源委員會關于實施存量房交易計稅價格核定工作有關事項的通告》（深地稅告〔2011〕5號）及《深圳市地方稅務局深圳市規劃和國土資源委員會關于實施存量非住宅類房產交易計稅價格核定工作有關事項的通告》（深地稅告〔2012〕9號）。以上兩則通告對住宅與非住宅房產的計稅價格和交易計稅參考價格做了規定，都是在房產計稅價格明顯偏低且無正當理由的情況下按照計稅參考價格核定征收各項稅款。
    小結

我國目前針對房地產核定計稅價格的規定較少，實踐中發生的稅務機關核定房地產計稅價格的案例也不多，除了法律的滯后性與不完備外，房地產核定計稅依據需要考慮的因素太多，如房地產行業的現狀、分類及區域等因素無不影響交易價格。任何一部法律都不可能涵蓋所有狀況，只有在不斷實踐、總結的基礎上才能制定出更完備的法律，才能更好的為法律保護的對象服務。

[1]參考(2014)烏中行終字第95號行政判決書

[2]參考(2010)穗中法行終字第564號行政判決書