向企業“借錢”買房年底不還要繳個稅
——更新時間：2009-02-25 09:32:09 點擊率: 4048
近期，財政部、國家稅務總局下發《關于企業為個人購買房屋或其他財產征收個人所得稅問題的批復》（財稅〔2008〕83號）明確，根據《個人所得稅法》和《財政部、國家稅務總局關于規范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔2003〕158號）的有關規定，符合財稅〔2008〕83號所規定情形的房屋或其他財產，不論所有權人是否將財產無償或有償交付企業使用，其實質均為企業對個人進行了實物性質的分配，個人應依法繳納個人所得稅。為方便人們掌握和運用好相關稅收政策，筆者結合實例對上述政策提示如下。
12月30日借款，31日未還也要繳稅 財稅〔2008〕83號規定，個人符合以下兩種情形的房屋或其他財產應依法繳納個人所得稅。一是企業出資購買房屋及其他財產，將所有權登記為投資者個人、投資者家庭成員或企業其他人員的；二是企業投資者個人、投資者家庭成員或企業其他人員向企業借款用于購買房屋及其他財產，將所有權登記為投資者、投資者家庭成員或企業其他人員，且借款年度終了后未歸還借款的。
此處應當注意：一是只有所出資購買或所借款購買房屋及其他財產所有權登記為投資者個人、投資者家庭成員或企業其他人員時，才是應稅情形，否則不適用本政策；二是借款年度終了后未歸還借款的，才應繳稅，如果在年度終了前歸還了借款的，則不用繳稅。三是“借款年度終了”是以每年的12月31日為限，納稅人即便是12月30日借款，在12月31日未歸還，也應計算繳納個人所得稅；同時現行政策未規定退稅，對納稅人征稅后，即使逾期歸還借款，所征稅款也不予退還；另外此項政策主要規范企業投資者個人、投資者家庭成員或企業其他人員用于購買房屋及其他財產所向企業借款，如企業營銷、業務人員出差等借款問題并不包括在內。也就是說“借款用途、產權歸屬、還款時間”必須同時滿足“借款購買房屋及其他財產、所有權登記為個人、借款年度終了后未歸還”這三個條件，才適合“依法計征個人所得稅”這一政策。
按工資、薪金，還是股息紅利計稅 財稅〔2008〕83號規定，不同性質企業不同身份人員取得上述兩種情形的房屋或其他財產所得，分別按不同稅目計算繳納個人所得稅。其中，個人獨資企業、合伙企業的個人投資者或其家庭成員取得的上述所得，應按照“個體工商戶的生產、經營所得”項目繳納個人所得稅；其他企業的個人投資者或其家庭成員取得的上述所得，應視為企業對個人投資者的紅利分配，應按照“利息、股息、紅利所得”項目繳納個人所得稅；企業其他人員取得的上述所得，按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。
例一：假設現有A合伙企業業主王文、B上市公司股東王武及C外資企業員工王華系三兄妹。2008年6月，他們所在的企業分別給三人購買了價值96萬元的住房各一套，根據財稅〔2008〕83號規定，王文作為合伙企業主取得的上述房產，視為企業對個人投資者的利潤分配，按照“個體工商戶的生產、經營所得”項目繳納個人所得稅；王武因為是個人獨資企業、合伙企業以外其他企業的個人投資者，則視為企業對個人投資者的紅利分配，按照“利息、股息、紅利所得”項目繳納個人所得稅；而王華作為員工從C外資企業取得的上述房產，按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。
注意相關政策，做好稅務處理 上述政策其實是在《國家稅務總局關于企業為股東個人購買汽車征收個人所得稅的批復》（國稅函〔2005〕364號）政策基礎上進一步明確和規范的，除將“關于個人投資者從其投資的企業（個人獨資企業、合伙企業除外）借款長期不還的處理問題”中的“借款人”，從“納稅年度內個人投資者從其投資企業（個人獨資企業、合伙企業除外）借款”擴大為“企業投資者個人、投資者家庭成員或企業其他人員向企業借款”外，其他并沒有多大變化，具體政策操作上仍按現行政策執行。因此，主要應注意以下政策并做好相關處理。
一是企業雇員取得房產、車輛可平均分月計入工資、薪金所得繳納個人所得稅。《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業以實物向雇員提供福利如何計證個人所得稅問題的通知》（國稅發〔1995〕115號）規定，“企業為符合一定條件的雇員購買住房、車輛等個人消費品，所購房屋產權證和發票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業工作達到一定年限，該汽車的所有權完全歸雇員個人所有……個人取得實物所得應在取得實物的當月，按照有關憑證上注明的價格并入其工資、薪金所得征稅?？紤]到個人取得的前述實物價值較高……可按企業規定取得該財產所有權需達到的工作年限內（高于5年的按5年計算）平均分月計入工資、薪金所得繳納個人所得稅。”而對于取得除房產、車輛以外的其他財產，是否也適用“平均分月計入工資、薪金所得繳納個人所得稅。”稅法上尚沒有明確規定。此外，從文件可以看出，按工作年限平均分月計入工資、薪金所得計算繳納個人所得稅前提條件是：納稅人取得的實物福利（即房屋或其他財產）所在的企業對取得該財產所有權需達到的工作年限內進行了相關規定，如果沒有具體規定的，則不享受“平均分月計入工資、薪金所得繳納個人所得稅”政策規定。
二是股東取得車輛可以合理減除部分所得?！秶叶悇湛偩株P于企業為股東個人購買汽車征收個人所得稅的批復》（國稅函〔2005〕364號）規定，“考慮到該股東個人名下的車輛同時也為企業經營使用的實際情況，允許合理減除部分所得。減除的具體數額由主管稅務機關根據車輛的實際使用情況合理確定企業為股東個人購買的車輛，不屬于企業資產，折舊費用不允許在企業所得稅前扣除”。
三是從上市公司取得上述所得可以減半征稅。《財政部、國家稅務總局關于股息紅利個人所得稅有關政策的通知》（財稅〔2005〕102號）規定，從2005年6月13日起，對個人投資者從上市公司取得的股息紅利所得，暫減按50％計入個人應納稅所得額，依照現行稅法規定計征個人所得稅。
例二：接例一，假設王氏兄妹三人均不存在其他應稅所得和不考慮各種費用調整情況。則王文取得的上述房產按照“個體工商戶的生產、經營所得”項目繳納個人所得稅=960000×35%－6750=329250（元）；王武按照“利息、股息、紅利所得”項目繳納個人所得稅=960000×20%×50%=9.6（萬元）；而王華作為員工從C外資企業取得的上述房產，應在取得房屋的當月，將所得并入其工資、薪金所得，按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅=960000×45%－15375=416625（元）。而假設王華有的月薪是2000元，她是剛好按C外資企業規定“取得該財產所有權需達到的工作滿5年年限內”取得上述房產，則其所得可以平均分月計入工資、薪金所得繳納個人所得稅，計算取得上述房產繳納個人所得稅=（960000÷60×20%－375）×60=169500（元）。比不能平均分月計稅少納稅=416625－169500=247125（元）。
