非近親受贈房產者應算清稅收賬
——更新時間：2010-02-21 04:33:08 點擊率: 3894
財政部、國家稅務總局近日下發《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號），明確規定了免征個人所得稅的房屋產權無償贈與情況，并強調除此以外受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得（以下簡稱非近親受贈取得房產），從2009年5月25日起要按20%的稅率繳納個人所得稅。非近親受贈房產者應注意相關政策變化，算清稅收賬。
非近親受贈取得房產應按其他所得繳個稅
為加強個稅征管，堵塞稅收漏洞，財稅[2009]78號文件明確，除財稅[2009]78號文件規定的無償受贈房屋當事雙方免征個稅3種情形外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照經國務院財政部門確定征稅的“其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。同時，贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。
案例1：2009年6月30日，張三將一套地處市區房產以其他贈與方式贈與給李四。該房產市場價值為50萬元，贈與合同上標明的贈與房屋價值為50萬元，假設該省確定契稅征收率為3%。李四取得張三所贈與房產時，需要繳納哪些稅費，該如何計算繳納個人所得稅？
國家稅務總局《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]144號）規定，受贈房屋時，李四應按該房屋市場價的3%繳納契稅，即500000×3%＝15000（元）。同時應按“產權轉移書據”繳納印花稅，稅率為萬分之五，即500000×0.5%＝250（元）。需要注意的是，在繳納契稅和印花稅時，李四須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關（或其他征收機關）應在其契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，李四憑此到房管部門辦理贈與產權轉移登記手續，同時要繳納5元的權證印花稅。李四合計應繳納相關稅費15000＋250＋5＝15255（元），應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費（不考慮相關公證費等費用）后的余額，即500000－15255＝484745（元），應納個人所得稅為484745×20%＝96949（元）。
轉讓受贈房屋可扣除原捐贈人實際購置成本
財稅[2009]78號文件明確，受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。
需要提醒注意的是，國稅發[2006]144號文件規定，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。受贈人取得不動產后，再次轉讓的，在繳納個人所得稅時，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。其公式為：應納個人所得稅＝（轉讓收入－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%。財稅[2009]78號文件進一步規定，從2009年5月25日起，受贈人轉讓受贈房屋的，原捐贈人取得該房屋的實際購置成本也應扣除。應納個人所得稅的公式修改為：應納個人所得稅＝（轉讓收入－原捐贈人取得該房屋的實際購置成本－贈與過程中受贈人支付的相關稅費－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%。
在實際處理中，有受贈人想通過將受贈房屋價格寫得很低來避稅，這種做法是行不通的。因為目前各地都規定有該地區房屋的最低過戶價，受贈房屋過戶轉讓時，如果價格明顯低于這一價格，只能按規定的最低過戶價執行。
案例2：2009年8月30日，市民李四把非直系親屬張三贈與的房產，以60萬元價格出售（贈與時該房產市場價值為50萬元，張三取得該房屋的實際購置成本為30萬元），稅務機關確定可以扣除的合理費用為5000元。
贈與過程中，李四需要繳納的相關稅費主要有：契稅＋印花稅＋個人所得稅＝500000×3%＋（500000×0.5%＋5）＋（500000－15255）×20%＝15000＋255＋96949＝112204（元）（計算同案例1）。
轉讓過程中需要繳納營業稅及附加，假設城建稅適用7%稅率，而教育費附加征收率為3%，則營業稅及附加為600000×5%×（1＋7%＋3%）＝600000×5.5%＝33000（元）。
印花稅和土地增值稅方面，根據財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）規定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
綜上所述，李四贈與房產應納稅所得額為600000－300000－112204－33000－5000＝149796（元），應納個人所得稅為149796×20%＝29959.2（元）。
