導語: 在貸款額度為150萬元的情況下，測算結果發現：供款的期限越長，減免作用越大；無論收入多少，期限越長，抵扣的所得稅占月供比例越大；高收入人群對期限更敏感，期限更長邊際抵扣效果比低收入人士更多。

近日，媒體報道個人所得稅可抵扣房貸已明確且方案會在全國推廣。7月26日，賈康回應房貸利息抵個稅是他作為學者的一貫主張，但官方是否已經明確尚不清楚。

國內已經有過先例、利息抵稅曾那么美

上海曾在1998年實行過，方案可抵扣稅基較廣，采取先征后退的方式：該政策要點是：1）期限：凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購房；2）對象：在本市購買或者差價換購商品住宅并在本市交納個人所得稅的個人，必須是商品住宅產權證的法定擁有人，且與購房合同、購房發票相一致；3）抵扣稅基相對較廣：購房者可抵扣計征稅基的征稅項目包括：工資薪金；采用查賬征收的個體工商戶的生產、經營所得和對企事業單位的承包經營、承租經營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對私營企業投資者帶征的股息、紅利所得)。4）抵稅操作方式：抵扣采用“先征后退”的辦法，購房者在購房行為確立后，應向征收稅務機關申請單獨開具個人所得稅繳款書據以退稅。

天津也在1998年實行過，方案僅住房公積金利息可抵個稅、可抵稅基較?。?998年8月11日，天津發布《天津市地方稅務局關于個人支付住房公積金貸款利息免征個人所得稅有關問題的通知》，具體條款包括：1）抵扣范圍限定在住房公積金貸款利息：僅限個人支付的住房公積金貸款利息，個人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款)本金和利息不得從應納稅所得額中減除；2）抵扣稅基相對較?。嚎蓮拿吭聜€人工資、薪金所得的應納稅所得額中減除，平均節稅額為原納稅額的15-25%；3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那么只有主貸方可以享受該項優惠。

重慶現行方案以補助形式出現、設定補助額度限制：2008年底，重慶已有率先實施對主城區內首套自住房實施“補助”， 1）期限：從2008年12月1日到2022年，按揭款的次月開始往后一年，結束3個月之前，超過就不行；2）范圍：重慶九區首套房，3）限額：個人所得稅的40%，與按揭款，取小者退還這部分個稅給你，以不超過住房總價的30%的額度內提供。

表1.重慶的個稅補助模式

上海、天津兩個方案作為房改初期，政府階段性鼓勵商品購房的政策，已成為歷史，但從政策效果來看，三個方案都對商品房銷售有很好的促進作用。

國際上亦有抵稅措施、全國性推廣概率較小

時空環境大不同，國際上也出現不同形式的利息抵稅政策，中國過去也有過經驗，因此從經驗上來講中國實施亦有可能，但是現階段相比國外以及中國過去有幾個不同，我們認為全國性推廣可能性小、現階段推出難度大：

1）稅制基礎條件不成熟：相比發達國家，我國目前稅收仍然以流通稅為主，所得稅制仍然較為落后，體現為個人收入信息不透明，部門間信息缺乏聯網互通，信息不對稱問題在實務上難解決；

2）如果全國推廣可能引起房價新一輪上漲：目前在一線城市銷售火熱、庫存較低、“限購”尚且并未放開的情況下推行可能性較小，相比一線，一些中低收入的的二三線先行，將助力庫存去化，或是現實可行的政策；

3）可結合之前租金抵稅措施同時試行：6月3日，國務院《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》就指出“對個人租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題”。我們認為目前支持租賃市場是政策大方向，房租抵扣個稅在全國率先鋪開是有可能的，并有望在實操上積累經驗。

4）如果試行限制條件將會很多：除了購房條件、社保條件的限制外，下文中我們會說明在累進稅制下，高收入部分對應的稅率更高，因此稅收抵扣的的邊際效果也更明顯。因此若從稅收公平的角度看，未來實施細則更有可能采用不同豁免額差異化稅率的方式實施，一方面可能采用豁免限額（設定最高抵扣額）的方式，其次也可能根據物業類型、單價等設置差異化稅率。

表2.目前世界主流國家與地產相關的稅前扣除項目

高收入群體受益更顯著、平均節稅約10%

若利息全額抵扣，所有購房者都受益，但更利于收入較高人群置業：我們從收入、貸款額、貸款期限三個維度測算利息減免的效果：1、假設采用平滑確認利息的方式（一般還款初期確認的利息費用更高，可能采用遞延的方式，實際操作尚待細則出臺）。2、按照月收入在8000到50000的范圍內測算；3、假設每月等額償還，并沒有提前還款。4、基準利率采取目前央行4.9%測算，但不同貸款期限對應利息不同（一年期利率4.35%，二~五年期4.75%，六年期以上4.9%）。按照以上假設，我們分別考察不同情況下“利息抵扣個稅”實施下的減免作用（減免額占月供的比例）。

無論是按照固定貸款額度測算，還是按照固定期限測算，都可以得到收入更高則減免效果更明顯。在貸款額度為150萬元的情況下，測算結果發現：1、供款的期限越長，則減免作用越大；2、無論收入多少，期限越長，則抵扣的所得稅占月供比例越大；3、高收入人群對期限更敏感，期限更長則邊際抵扣效果比低收入人士更多。

舉例

案例一：陸小姐為上海某公募基金經理，月薪八萬，目前看中了一套在浦東上班位置附近的公寓，總價一千萬。她考慮到自己收入比較穩定，所以申請了7成按揭。銀行的客戶經理告訴她在目前4.9%基準利率下按20年還款，她每月需要供款45811元，月供約占工資的6成左右。若按照上海的社保等標準，她如果沒買房的話每月實際需繳納所得稅20214元。她簽約后月均利息費用為16644元（假設期內平滑確認），假設利息費用全額抵扣，則抵扣后的工資為80000-16644=63356，因此她買房之后就可以少交5826 塊的個稅了，這占到她每月供款的12.7%。陸小姐在整個供款期內總共可以節省所得稅費139.8萬元。

案例二：費先生是深圳一家互聯網龍頭企業的一位較資深的程序員，月薪2.5萬。目前打算在南山買一套800萬的房子，首付5成，貸款25年。為此他月供需要支付23151元，若按陸小姐一致的方式測試，則他抵扣后的所得稅每月可以省下2365 元，也占到了月供款的10.2% 。費先生則可以在整個供款期內省下所得稅共計71萬。