為進一步規范我市個人出租房屋個人所得稅的稅收征管，促進住房租賃市場健康發展，深圳市地方稅務局發布了《關于個人出租房屋個人所得稅征收管理的公告》（以下簡稱公告）。為便于納稅人理解，現對《公告》解讀如下：

一、《公告》出臺的政策依據

（一）稅法規定：《個人所得稅法》第三條第四款規定，財產租賃所得適用比例稅率，稅率為百分之二十。《個人所得稅法實施條例》第八條第八款的規定：“財產租賃所得，是指個人出租建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。”第二十一條第四款規定：“財產租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。”

（二）部門規章規定：《國家稅務總局關于印發〈征收個人所得稅若干問題的規定〉的通知》（國稅發〔1994〕089號）和《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）的規定，納稅人出租（轉租）房屋采取據實征收方式計算應納稅所得額時，可憑合法有效憑證，從其租金收入中依次減除房屋租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的實際修繕費用，以及稅法規定的費用扣除標準。

《財政部 國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規定，對個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。

二、《公告》所適用范圍及對象

《公告》第一條規定，凡個人（含外籍個人、華僑、港澳臺同胞）在深圳市范圍內將自有房屋或租入房產出租給承租人，并取得租金或者其它經濟利益所得的行為，都屬于個人所得稅財產租賃所得的應稅行為，即按一般理解，納稅人出租或轉租房屋取得所得，都應按規定繳納個人所得稅。

三、個人房屋出租的征收方式

《公告》第二條將個人出租房屋征收行為的稅收征管規定為兩種方式，分別為據實征收和核定征收，稅務機關將根據納稅人的實際情況確定征收方式：

（一）據實征收：納稅人出租（轉租）房屋采取據實征收方式計算應納稅所得額時，可憑合法有效憑證，從其租金收入中扣除相應的成本費用。即應納稅額=（應稅收入-成本費用扣除）×稅率。

（二）核定征收：納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房屋租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。即應納稅額=應稅收入×5%×稅率。

個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。應稅收入不含本次出租繳納的增值稅。

四、據實征收方式的費用扣除規定

按照國家稅務總局規定，采取據實征收方式的納稅人，在計算應納稅所得額時，可允許稅前扣除的稅費依次為：

（一）納稅人在出租財產過程中繳納的稅金、教育費附加，可持完稅憑證，從其財產租賃收入中扣除。

（二）個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。

（三）納稅人提供準確、有效憑證，由納稅人負擔的出租財產實際開支的修繕費用，準予扣除。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

（四）每次收入不超過4000元的，定額減除費用800元；每次收入在4000以上的，定率減除20%的費用。

五、納稅人申報納稅方式

一是采取據實征收方式繳稅的納稅人，需持房屋租賃合同、相關成本費用憑據等，前往房屋所在地的主管稅務機關申報納稅。二是采取核定征收方式繳稅的納稅人，需持房屋租賃合同，前往房屋所在地的街道租賃所或主管稅務機關申報納稅。因此，納稅人繳納私房出租稅款，既可選擇直接到辦稅大廳申報納稅，也可就近在租賃管理部門各網點核定繳納稅款。

六、《公告》出臺的意義

近年來，我國不斷加強依法治稅工作建設，為進一步保障納稅人權利，提高全社會的依法納稅義務，有必要為納稅人提供透明、簡潔、高效、規范的辦稅環境。因此，《公告》的出臺，是在原我市針對個人出租房屋行為采取“綜合征收率”的基礎上，按照稅法規定對個人所得稅據實和核定征收規定進一步明確與規范，不僅不存在新設納稅義務和增加納稅人負擔，反而通過政策的梳理，明確了納稅人的個人所得稅納稅義務，提高了納稅人稅款繳納的清晰度和透明度。

七、納稅人稅負變動情況

按照《公告》內容，應納稅額=應納稅所得額×稅率。對于采取據實征收的納稅人，政策變動前后均是按照國家統一公布的管理規定計算繳納個人所得稅，應納稅額不存在變化。對于采取核定征收的絕大部分納稅人群體，則應納稅所得額=租金收入×5%，最終個人所得稅稅負率僅為0.5%、非住房為1%，稅負水平與政策調整前基本保持穩定。

八、《公告》實施的時間規定

政策于2017年4月1日起實施，納稅人在此時間后取得的房屋租賃所得，按照本公告內容。