關于《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》的解讀國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號

——更新時間：2019-07-05 09:47:00 點擊率: 6457

現將《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》(以下簡稱《規程》)主要內容解讀如下：
一、關于“集中清算、分段審核”工作模式
為使土地增值稅清算審核更加公平、公正、公開，保障納稅人合法權益，《規程》第十條至第十五條明確稅務機關采取“集中清算、分段審核”方式開展清算工作，即縣（區）級以上稅務機關集中清算項目、集中人才，成立清算審核組，內設收入審核和成本審核等若干小組，按照統一流程和審核指引，對收入、成本、費用等進行專業審核，形成標準化、模板化、流程化的清算審核工作閉環。
二、關于項目日常管理
《規程》強化部門信息共享，稅務機關已通過政府部門信息共享獲取項目資料的，無需納稅人報送，暫未實現政府部門信息共享的，由納稅人在取得相關資料30日內通過土地增值稅管理系統報送。納稅人足不出戶可完成報送事宜，減輕納稅人資料報送負擔。
三、關于清算單位界定
分期開發的房地產項目，以分期項目為單位清算，這是基本原則。如何對項目進行分期，需要根據各地房地產主管部門管理現狀，具體情況具體分析，所以《規程》規定“具體結合項目立項、用地規劃、方案設計審查（修建性詳細規劃）、工程規劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定”。
四、關于扣除項目金額標準適用情形和核定程序
房地產開發項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用，應憑合法有效憑證據實扣除。憑證資料不符合清算要求或不實的，可采取核定方式計算扣除。《規程》明確了具體核定程序以及憑證資料不符合清算要求或不實的具體情形。
五、關于成本費用分攤
《規程》第二十八條明確了同一清算單位內發生的成本、費用如何分攤，即同一清算單位內發生的成本、費用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計入相應房地產類型扣除；不能按照受益對象直接歸集的成本、費用，原則上按照不同類型房地產可售建筑面積比例計算分攤；對占地相對獨立的不同類型房地產，可按占地面積法計算分攤取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費。
《規程》第二十九條明確了地上部分與地下部分土地成本分攤的方法，即國有土地使用權出讓合同或其補充協議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應直接歸集到對應的受益對象（地上部分或地下部分）。
六、關于人防車位收入、成本、費用處理
針對利用地下人防設施建造的車位，《規程》第三十一條就其收入、成本、費用處理給予明確，即建成后產權屬于全體業主所有或無償移交給政府的，其成本、費用予以扣除；有償轉讓且能辦理權屬轉移登記手續的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；不能辦理權屬轉移登記手續的，不計算收入，不予扣除相應成本、費用。不能辦理權屬轉移登記手續的人防車位，其建筑面積按照人防設施竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內（外）裝修費用的建筑安裝工程費中計算。
七、清算后尾盤管理
《規程》第七章就規范尾盤管理提出了要求，即土地增值稅清算審核期間轉讓房地產的，按規定預征土地增值稅，待稅務機關出具清算結論后，納稅人按照清算后再轉讓的規定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補。清算后再轉讓的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內申報繳納土地增值稅。
八、《規程》生效時間
本《規程》自2019年7月1日施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，可按本規程處理。