年終結賬、企業所得稅匯算清繳及土地增值稅清算都離不開票據處理，但并非沒有發票就不能做賬，也并非有發票入賬就可以稅前扣除。房地產開發企業由于其業務的特殊性在不同情景下應注意不同的處理方法。

完工前取得票據稅務處理

房地產企業開發產品完工前，會計不結轉收入和成本，取得票據僅與存貨有關，與當期損益無關，也并不影響當期企業應納稅所得額。

例1：A房地產開發企業2016年5月項目開始預售，選擇適用簡易計稅方式，當年取得預售收入10000萬元，開發成本6000萬元。因開發產品并未完工，不結轉會計收入。按照《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季或月計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。假設預計計稅毛利率15%，增值稅500萬元，稅金及附加60萬元，預征土地增值稅200萬元，期間費用1000萬元，則其當期計入應納稅所得額為10000×15%－60－200－1000＝240（萬元）。

由以上案例可知，在開發產品未完工前，開發成本取得票據與否對于其當期應納稅所得額沒有影響，但是期間費用，應當取得而未取得票據的費用支出，仍然不能稅前扣除。

完工后取得票據稅務處理

開發產品完工后，按照會計政策規定因未交付產品尚不符合確認收入的條件，企業仍應以國稅發〔2009〕31號文件第九條的規定及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

例2：A房地產開發企業2015年5月始項目開始預售，營改增后選擇適用簡易計稅方式，開發產品累計取得預售收入10000萬元，其中2015年度預售收入4000萬元，2016年度預售收入（增值稅不含稅收入）6000萬元，開發產品2016年12月竣工驗收備案。但開發產品尚未交付，會計處理上并未結轉收入。開發成本已經取得發票6000萬元，尚未取得發票2000萬元。

假設預計計稅毛利率15%，2015年繳納稅金及附加224萬元，土地增值稅80萬元。2016年繳納增值稅300萬元，稅金及附加36萬元，土地增值稅120萬元，期間費用1000萬元。

A企業開發產品計稅成本應為6000萬元，根據國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，以下幾項預提（應付）費用可以計入計稅成本：①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。假設其可以預提計稅成本800萬元。

2015年計入應納稅所得額為4000×15%－224－80＝296（萬元）。

2016年計入應納稅所得額為［10000－（6000＋800）－（224＋36）－（80＋120）－1000］－296＝1444（萬元）。

以上案例可知，房地產開發企業年終結賬即便會計不確認收入和成本，稅法上也要按規定處理，若以為不結轉損益就可以忽略票據取得肯定會帶來稅收損失。　　

質押金、保證金稅務處理

《國家稅務總局關于在境外提供建筑服務等有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第69號）規定，納稅人提供建筑服務，被工程發包方從應支付的工程款中扣押的質押金、保證金，未開具發票的，以納稅人實際收到質押金、保證金的當天為納稅義務發生時間。因此，企業應根據國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。另外，建筑企業未收到質押金、保證金可以不開具發票。假設工程款除質押金、保證金外均已取得發票，若質押金、保證金比率高于10%，則超過部分未取得發票仍不能扣除。反之，質押金、保證金比率低于10%，則未取得發票仍可以稅前扣除。

土地增值稅處理則有不同。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除。未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

營改增后，建筑服務發票開具地點由項目所在地調整為其機構所在地，房地產開發企業取得建筑服務發票是否規范仍存在稅務風險。根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規定，在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。