例：JN房地產開發公司開發項目占地100000平方米，土地成本已發生并向當地國土局支付土地出讓金7500萬元；另外，在本項目中需要按照1：2的面積比例，與拆遷戶兌現回遷房800套（回遷房150平方米/套）。

　　開發項目分三期進行建設。一期項目占地面積30000平方米，二期項目占地面積30000平方米，三期項目占地面積40000平方米。2010年5月，完成一期6棟900套共135000平方米的樓房建設，建安成本實際支出27000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房500套，剩余的300套回遷房分別在二、三期待建。假設一期商品房對外售價為4000元／平方米。請確定第一期完工開發產品的會計成本和計稅成本（本例不考慮補價與相關稅費）。

　　（一）第一期完工開發產品的會計成本的確定

　　1.支付土地出讓金與發生的建安支出（單位：萬元，下同）

　　借：開發成本——土地征用費及拆遷補償費 7500

　　　貸：銀行存款 　　　　　　　 7500

　　借：開發成本——建筑安裝工程費 27000

　　　貸：銀行存款 　　　 27000

　　2.第一期回遷房500套與土地成本的賬務處理

　　JN公司與被拆遷戶的房產拆遷補償行為符合《企業會計準則第7號——非貨幣資產交換》規定，假設該交換具有商業實質，且換入換出資產的公允價值能夠可靠計量，則“應當以換出資產的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本”，即：“換出資產”指JN公司建造的商品房：“換出資產的公允價值和應支付的相關稅費”指JN公司建造的商品房的市場價值：“換入資產”指被拆遷戶的房產，即土地征用及拆遷補償需要支出的費用。

　　在交付該500套商品房給被拆遷戶時，可做如下會計處理：

　　借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 3000000

　　　貸：主營業務收入 　　　　　　　 30000

　　注：30000＝500×150×4000

　　3.為完整反映開發成本，按照第一期項目銷售單價預提二、三期項目土地成本

　　借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 18000

　　　貸：其他應付款——土地征用及拆遷補償費 18000

　　注：18000＝300×150×4000

　　4.土地成本合計：7500＋30000＋18000＝55500（萬元）

　　第一期項目應分配土地成本＝第一期項目占地面積÷總土地面積×總土地成本＝30000÷100000×55500＝16650（萬元）；可售建筑面積單位工程成本＝成本對象總成本÷成本對象總可售面積＝（16650＋27000）÷135000≈3233（元／平方米）。

　　5.第一期完工開發產品的會計成本

　　借：開發產品—— 一期 43650

　　　貸：開發成本——土地征用及拆遷補償費 16650

　　　　　開發成本——建筑安裝工程費 　　　27000

　　6.結轉換出500套回遷房（開發產品）的主營業務成本

　　借：主營業務成本 24250

　　　貸：開發產品—— 一期 　　24250

　　注：24250＝500×150×（16650＋27000）÷13500

　　（二）第一期完工開發產品的計稅成本的確定

　　筆者認為，第一期完工開發產品的計稅成本亦可按照“換出商品房的公允價值和應支付的相關稅費”來確定，即第一期完工開發產品的會計成本與計稅成本是相等的，則可按此成本作為后期計算企業所得稅、土地增值稅的扣除項目。

　　理由如下：第一，反映了換出資產的真實價值。以“換出商品房的公允價值和應支付的相關稅費”來確定換入土地計稅成本，可以真實反映企業流出資產的真實價值。第二，資產換出的事實存在，真實發生。通過與被拆遷戶簽訂拆遷補償協議，按照拆遷補償協議約定，JN公司向被拆遷戶補償商品房時，雙方應履行好簽字、登記、確認手續，確定各被拆遷戶安置到各回遷房。

　　如此，以“換出商品房的公允價值和應支付的相關稅費”來確定換入資產（土地）的計稅成本是可行的，在年終進行企業所得稅匯算清繳，或開發項目進行土地增值稅清算時可將此成本列為扣除項目。

　　（三）第二、三期土地成本的確定

　　第二、三期土地成本的確定，可依照上述方法進行。

　　一般情況下，后開發的產品價格會高于第一期開發產品銷售價格，因此后期土地成本仍會增加，開發總成本也同樣增加。在重新確定新的土地成本后，則需對前期已售商品房、未售商品房及固定資產進行補結轉成本處理。

　　綜上，以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，可按照《企業會計準則第7號——非貨幣資產交換》的規定進行處理，正確反應房開公司投入與產出的同時，在成本計量方面，也能夠減少會計與稅收的差異。另外，在對該項業務進行處理時，需要注意以下幾點：（1）回遷房與商品房的交換時間與交換價格的確定。JN公司換出商品房的會計處理，可以在房屋交付使用或交鑰匙期間同期進行，同時以該時點JN公司近期同類開發產品市場銷售價格確定換出資產的公允價值。（2）上述業務處理未考慮相關稅費，需要考慮的相關稅費有營業稅及相關附加、土地增值稅；但因開發項目沒有清算，在交換之時尚無法確定單套商品房最終應交納的土地增值稅。