第三十一條   涉稅服務人員根據房地產企業“其他業務收入”“應付賬款”明細賬，結合租賃合同（或租賃預約協議）和銷售合同，掌握房地產企業將待售的開發產品轉作投資性房地產（包括經營性租賃和融資性租賃）情況，應當對房地產業投資性房地產的納稅風險進行專業判斷，主要事項包括：

（一）對委托方是否準確劃分自用房地產、作為存貨的房地產和投資性房地產進行專業判斷；

（二）對委托方的投資性房地產租賃期間是否確認收入產生的納稅風險進行專業判斷；

（三）對委托方待出售開發產品出租給關聯企業的租金是否遵循獨立交易原則進行專業判斷；

（四）根據企業“投資性房地產”“主營業務收入”“其他業務收入”科目，對委托方持有投資性房地產期間是否按規定正確申報繳納增值稅、附加稅及房產稅的納稅風險進行專業判斷；

（五）對房地產企業的租賃合同以及銷售合同等合同的印花稅納稅風險進行專業判斷；

（六）對委托方將待售的開發產品轉作投資性房地產的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項的納稅風險進行專業判斷；

（七）對委托方的投資性房地產（待出售）轉回開發產品或開發成本是否存在將持有期間的公允價值一并轉入的納稅風險進行專業判斷。

第三十二條   涉稅服務人員應當對委托方關于固定資產—不動產、在建工程、工程物資以及庫存產品等與房地產有關的資產管理的納稅風險進行專業判斷，主要事項包括：

（一）對委托人將開發產品轉為自用，使用前發生的裝修費等資本化支出是否存在一次性直接計入當期費用產生的納稅風險進行專業判斷；

（二）對委托人將樣板房、售樓處的裝修費等資本化支出是否未計入房產原值產生的納稅風險進行專業判斷；

（三）對委托人將產權歸屬為本企業的公共配套設施未納入固定資產管理產生的納稅風險進行專業判斷；

（四）對委托人經營性租賃的固定資產發生的改建、裝修的支出是否存在未按規定攤銷的納稅風險進行專業判斷。

第三十三條   涉稅服務人員應當對委托人用于投資的房地產納稅風險進行專業判斷，主要事項包括：

（一）對委托人將土地使用權作價對外投資取得其他單位股權時是否存在未按照轉出土地使用權的公允價值確認收入計稅的風險；

（二）對委托人將開發的產品作價對外投資取得其他單位股權是否存在未按照開發產品的公允價值確認收入計稅的風險；

（三）對委托人受讓或轉讓股權合同是否按照規定交納印花稅的納稅風險進行專業判斷。

第三十四條   涉稅服務人員對委托人與其他企業聯合合作建房業務的納稅風險進行專業判斷，具體事項包括：

（一）委托人以換取開發產品為目的，將土地使用權與其他企業合作，投資于其他房地產開發項目未形成股權時，在轉出當期以及分得開發產品當期是否按照規定確定開發產品成本、轉讓收益以及對稅收與會計差異進行調整的納稅風險進行專業判斷；

（二）其他企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資于委托人未形成股權時，對委托人是否按照規定確定取得土地的入賬成本和換出開發產品應稅收入的納稅風險進行專業判斷；

（三）對委托人以開發產品作為分配，合作開發建房分配開發產品是否按照規定確認應稅收入的納稅風險進行專業判斷；

（四）對委托人以分配利潤作為分配形式，合作建房是否按照規定確定扣除項目的納稅風險進行專業判斷。

第三節   風險篩查和識別

第三十五條   納稅風險評估服務人員應當采用核查、座談或其他多種方式，審核分析納稅風險評估信息資料，并通過業務發生的邏輯關系，結合財務核算及納稅風險評估指標變動情況，篩查涉稅異常事項，識別納稅風險點。重點關注房地產業的取得土地環節、房地產開發環節、房地產銷（預）售以及投資、分配等各個交易環節的經營交易（事實）、會計處理和稅務處理。

（一）篩選納稅風險影響因子

房地產業納稅風險評估指標應體現委托人房地產開發經營過程中取得土地使用權、房地產開發建設、房地產的銷（預）售、房地產清算過程中涉及各個稅種（包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、增值稅、城市維護建設稅及附加、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅等），對委托人的收入、成本、費用、稅收負擔等因素變動情況進行分析。

（二）設置風險篩查指標與口徑

風險評估指標與口徑設置應具有可比性，若針對委托人的特定納稅風險評估業務需求，應調整風險評估指標與口徑。

（三）進行風險評估測算并形成測算結果

為風險評估結果制定清晰簡練的表格樣式進行呈現，以便委托人可以直觀了解評估結果以及政策依據。

第三十六條   涉稅服務人員應根據納稅風險評估需求，可將被評估單位的納稅風險數值與稅務機關的各項預警值進行比對分析，進行風險評估測試。

第三十七條   房地產業納稅風險評估應重點進行風險點的篩查、風險程度的專業判斷，并對政策依據以及可能產生的結果作出評價和提醒。

第四節   風險等級評估及復核

第三十八條   納稅風險評估涉稅服務人員應當通過對納稅風險疑點的篩查確認，對納稅風險發生的可能性、強度、區域、原因以及可能帶來的損失等事項進行定性的專業判斷，對委托人的風險等級進行評估和復核。

第三十九條   納稅風險評估涉稅服務人員應根據委托人的納稅風險指標數值及變動情況，定量分析委托人的納稅風險等級。包括但不限于以下內容：

（一）增值稅納稅風險指標變動情況及風險；

（二）土地增值稅納稅風險指標變動情況及風險；

（三）企業所得稅納稅風險指標變動情況及風險；

（四）房產稅納稅風險指標變動情況及風險；

（五）契稅納稅風險指標變動情況及風險；

（六）城鎮土地使用稅納稅風險指標變動情況及風險；

（七）印花稅納稅風險指標變動情況及風險。

第四十條   稅務師事務所對其風險評估結果應當履行質量復核程序，根據稅務師事務所的規模和業務類型確定復核級別。稅務師事務所原則上應履行三級復核程序。

（一）一級復核由項目經理實施；

（二）二級復核由項目負責人實施；

（三）三級復核由稅務師事務所業務負責人實施。

第四十一條   質量復核內容應當包括：

（一）業務計劃是否得到執行；

（二）重大事項是否已提請解決；

（三）已執行的工作是否支持形成的結論，并得以適當記錄；

（四）獲取的證據是否充分、適當；

（五）業務目標是否實現。

第四十二條   稅務師事務所在對業務質量復核進行管理時，應當重點關注以下方面：

（一）復核級別是否符合制度要求；

（二）復核的內容是否全面；

（三）復核結論、過程記錄是否完整；

（四）復核意見是否處理并記錄；

（五）復核人是否簽字。

第四十三條   稅務師事務所選派項目組以外人員，對項目組的工作成果作出客觀評價，對一定風險等級的項目分別實施不同的質量監控。

業務質量監控人應當具備業務監控所必需的業務能力、從業經驗，并滿足獨立性要求。

第四十四條   業務質量監控內容應當包括：

（一）重要風險、質量控制事項處理是否適當，結論是否準確；

（二）稅法選用是否準確；

（三）風險評估重要證據是否采集；

（四）對委托人舞弊行為的處理是否恰當；

（五）委托人的委托事項是否完成，結論是否恰當。

第四十五條   稅務師事務所在對業務質量監控進行管理時，應當重點關注以下方面：

（一）達到監控風險等級的項目是否實施了業務監控程序；

（二）業務監控人的選定是否符合要求；

（三）業務監控人是否按照規定程序實施了監控。

第四十六條   稅務師事務所在復核和監控項目組各級人員是否遵守相關職業道德時，應當重點關注以下方面：

（一）涉稅服務人員應當實事求是，堅持客觀、公正，秉持良好的職業操守，不得因利益沖突、個人偏見或其他因素影響自己的專業判斷及結論；

（二）涉稅服務人員應當遵守國家法律法規的相關規定，避免發生任何損害職業聲譽的行為；

（三）涉稅服務人員不得做虛假承諾，誤導他人，嚴禁以任何形式和手段協同委托人實施違法違規的行為；

（四）涉稅服務人員應當持續了解國家財會、稅收政策和相關規定，做到及時掌握、準確理解、正確執行。

第四十七條   項目組成員之間、項目負責人與業務質量監控人員之間產生意見分歧，得到解決以后，項目負責人方可提交業務成果。

稅務師事務所在業務結論、業務結果提交進行管理時，應當關注以下方面：

（一）意見分歧解決程序是否實施；

（二）與結論不同的意見是否充分考慮；

（三）業務結果是否履行簽字程序；

（四）業務結果提交時間是否及時。

第四十八條   涉稅服務人員編制完成房地產業務納稅風險評估報告、履行業務質量復核和監控程序后，應將委托人本期評估的相關信息反饋至委托人，并與委托人溝通。

第四十九條   稅務師事務所和納稅風險評估服務人員應當在房地產業納稅風險評估報告中，履行稅務師事務所簽章和承辦涉稅服務人員簽字手續。

第五十條   納稅風險評估服務人員應根據委托人提供的材料及業務性質，科學的選擇公共類指標及稅種類指標等納稅風險評估指標，并根據委托人的特質、評估目的和要求確定合適的評估方法。

第五節   風險評估后續管理

第五十一條   稅務師事務所提供房地產業納稅風險評估業務，應當遵循《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》相關的規定編制房地產業納稅風險評估業務工作底稿，并保證底稿記錄的完整性、真實性和邏輯性，總體要求包括：

（一）業務工作底稿可作為最終出具房地產業納稅風險評估報告的基礎性資料，應如實反映納稅風險評估業務實施過程和所有事項，以及相關的原始資料、內部討論分析過程，以及客戶溝通交流記錄等；

（二）業務工作底稿的業務證據以及資料應證明涉稅服務人員的工作符合涉稅服務人員執業規范和指引；

（三）業務工作底稿可為執業質量的比較提供基本依據；

（四）業務工作底稿可以采用紙質或者電子的形式，有視聽資料、實物等證據的，可以同時采用其他形式。

第五十二條   房地產業納稅風險評估工作底稿的基本內容應包括：

（一）委托人名稱及納稅風險評估項目名稱；

（二）委托業務項目時間或期限；

（三）房地產業納稅風險評估業務實施過程記錄，包括證據資料、法規匯編及解讀、項目團隊討論記錄、分歧記錄、分析結論記錄、報告分工和報告審批，以及客戶溝通記錄單（口頭陳述、郵件、會議紀錄）等；

（四）房地產業納稅風險評估報告及匯報資料；

（五）三級復核記錄及日期。涉稅專業服務機構要建立健全工作底稿逐級復核制度，有關人員在編制和復核工作底稿時，必須按要求簽署姓名和日期；

（六）其他說明事項。

第五十三條   房地產業納稅風險評估業務完成后，稅務師事務所及其涉稅服務人員應當按照以下順序對業務約定書、工作底稿、業務成果等有關材料進行整理、歸類、裝訂、立卷、保存、歸檔。

（一）房地產業納稅風險評估業務約定書；

（二）業務計劃，包括總體計劃及具體計劃；

（三）房地產業納稅風險評估業務工作底稿；

（四）房地產業納稅風險評估報告及匯報材料；

（五）其他相關補充資料。

第五十四條   未經委托人同意，稅務師事務所不得向任何第三方提供工作底稿，但下列情況除外：

（一）稅務機關因行政執法檢查需要進行查閱的；

（二）行業主管部門和行業協會因檢查執業質量需要進行查閱的；

（三）公安機關、人民檢察院、人民法院根據有關法律、行政法規需要進行查閱的。

第五十五條   稅務師事務所及其涉稅服務人員應對開展的房地產業納稅風險評估業務逐步登記臺賬，為按照49號公告和43號公告要求向稅務機關報送《年度涉稅專業服務總體情況表》提供依據。

第五章   業務成果

第五十六條   稅務師事務所及其涉稅服務人員應當遵循《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》相關的規定編制業務報告，形成的業務成果一般包括：

（一）房地產業納稅風險評估報告；

（二）風險評估分析文檔；

（三）納稅風險評估試算底稿等；

（四）備查的資料；

（五）其他相關報告。

第五十七條   稅務師事務所應當按委托協議約定出具房地產業納稅風險評估業務報告。

委托協議沒有約定是否出具服務報告的，涉稅服務人員可以根據委托目的、服務需要等決定是否出具報告。

第五十八條   房地產業納稅風險評估報告包括封面、前言、目錄、背景、風險篩查、風險點分布、風險程度以及附件等基本要素。

編制房地產業納稅風險評估報告，應做到資料真實可靠，分析合理有據，權利義務明確，并得到委托人的確認。

第五十九條   稅務師事務所出具的房地產業納稅風險評估報告及其他業務成果，應由雙方留存備查；稅收法律、法規及國家稅務總局規定報送的，應當向稅務機關報送。

第六十條   稅務師事務所及其涉稅服務人員應對提供房地產業納稅風險評估服務過程中形成的業務記錄、業務成果以及知悉的委托人商業秘密和個人隱私保密，未經委托人同意，不得向第三人泄露相關信息。但以下情形除外：

（一）稅務機關因行政執法檢查需要進行查閱的；

（二）涉稅專業服務監管部門和行業自律組織因檢查執業質量需要進行查閱的；

（三）法律、法規規定可以查閱的其他情形。

第六章   業務檔案

第六十一條   房地產業納稅風險評估業務完成后，稅務師事務所及其涉稅服務人員應根據《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》的相關規定，建立立卷歸檔工作責任制。

第六十二條   房地產業納稅風險評估卷宗一般按照以下順序排列：

（一）房地產業納稅風險評估委托協議、業務計劃；

（二）房地產業納稅風險評估工作底稿，如資料交接表、企業有關財務資料、評估數據及指標；

（三）房地產業納稅風險評估過程形成的業務記錄，計稅資料匯總、風險指標模型計算、審核、復核以及各種涉稅文書制作等；

（四）出具的房地產業納稅風險評估業務報告；

（五）委托人的基本情況資料及有關法律性資料；

（六）其他相關評估業務資料。

第七章   附則

第六十三條   本指引自    年  月  日起試行。

附件： 房地產業納稅風險評估業務指引（征求意見稿）