單位無償贈與不動產(chǎn)如何納稅
——更新時(shí)間：2009-02-26 11:41:44 點(diǎn)擊率: 3185
“省煙草公司將咸寧市境內(nèi)的一宗房產(chǎn)無償贈與我公司，雙方主要涉及哪些稅種？”日前，湖北省咸寧市某煙草公司財(cái)務(wù)人員撥打市地稅局12366納稅服務(wù)熱線進(jìn)行咨詢。
咨詢員答道，根據(jù)相關(guān)稅收政策，單位無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)進(jìn)行營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅相關(guān)處理。
贈與方應(yīng)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。該條同時(shí)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。也就是說，對個(gè)人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為不征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，但對單位無償贈與行為，即便是未取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益，仍應(yīng)當(dāng)視同銷售，依法繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。無償贈與的不動產(chǎn)，按市場價(jià)格的5%征收營業(yè)稅，并附征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。
贈與方應(yīng)繳納土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。另據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）規(guī)定，細(xì)則所稱的贈與是指如下情況：1.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。2.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)，將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。也就是說，無償贈與的對象除了直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人外，必須是教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)，并且贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，必須通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)進(jìn)行。社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。除這兩種捐贈情況之外的，都應(yīng)當(dāng)視同銷售依法繳納土地增值稅。所以，對省煙草公司無償贈與房產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。
贈與方的無償贈與支出不允許稅前扣除。《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。公益性社會團(tuán)體，是指同時(shí)符合下列條件的基金會、慈善組織等社會團(tuán)體：依法登記，具有法人資格；以發(fā)展公益事業(yè)為宗旨，且不以營利為目的；全部資產(chǎn)及其增值為該法人所有；收益和營運(yùn)結(jié)余主要用于符合該法人設(shè)立目的的事業(yè)；終止后的剩余財(cái)產(chǎn)不歸屬任何個(gè)人或者營利組織；不經(jīng)營與其設(shè)立目的無關(guān)的業(yè)務(wù)；有健全的財(cái)務(wù)會計(jì)制度；捐贈者不以任何形式參與社會團(tuán)體財(cái)產(chǎn)的分配；國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門會同國務(wù)院民政部門等登記管理部門規(guī)定的其他條件。對除此以外的捐贈支出不得扣除。所以，對省煙草公司直接對該煙草公司無償捐贈不動產(chǎn)而發(fā)生的資產(chǎn)損失，屬于直接捐贈支出，不允許稅前扣除。
接受贈與方接受贈與的不動產(chǎn)應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。《企業(yè)所得稅法》第六條第八項(xiàng)規(guī)定，接受捐贈收入組成企業(yè)所得稅收入總額。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十一條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第八項(xiàng)所稱接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈收入，按照實(shí)際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在計(jì)稅價(jià)格的確認(rèn)上，企業(yè)接受捐贈的非貨幣性資產(chǎn)，須按接受捐贈時(shí)資產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)收入，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得。
雙方均應(yīng)當(dāng)繳納印花稅。《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的單位和個(gè)人都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納印花稅。所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。對財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)免納印花稅。由此可見，對房產(chǎn)無償贈與行為，雙方均應(yīng)當(dāng)繳納印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人貼花，如未貼或者少貼印花，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)貼印花。所立書據(jù)以合同方式簽訂的，應(yīng)由持有書據(jù)的各方分別按全額貼花。其計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按照市場價(jià)格計(jì)算金額，適用稅率為萬分之五。
接受贈與方應(yīng)繳納契稅。《契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括房屋贈與。所以，對接受贈與的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以市場價(jià)格按4%計(jì)算繳納契稅。
