6、以前的土地增值稅怎么處理？

Q：并不是說增值稅的出臺會取代掉土地增值稅。

會不會有一個相互抵扣的政策，增值稅會不會納入土地增值稅的一個抵扣范圍？或者反過來呢？

增值稅可抵扣范圍都是一些產業鏈條上成本支出的、有交易對手方的項目。土地增值稅是我們交給政府的一個稅費支出的話，很難去抵扣。我們覺得是有可能增值稅是否納入土地增值稅的抵扣項目。因為之前營業稅是土增稅的一個抵扣項目。

7、關于銷項稅，是預售確認，還是收到收入的時候去確認？

Q：增值稅納稅義務發生時間，是企業收到住戶款項，或者合同約定可以收取款項時，就是銷項稅的發生時間。所以取得預售環節，就去確認相應的銷項稅。

8、住宅可能還會采用簡易征收方法，那商業地產住宅按照企業報備為標準還是說以下家買家是不是增值稅納稅人去判定？

Q：開發商首次出售住宅，計稅方法還是一般計算方法。只有公眾去公開市場去轉售、出租才是簡易征收辦法。

9、比如我有一個項目100%，已預售，產生了大量銷項稅；我有另一個項目50%，在開發階段，大量進項稅？這種情況下，完全可以互相抵扣嗎？

Q：我理解這兩個項目肯定不是再同一個項目公司下，這肯定是兩個獨立的項目公司持有的獨立項目，這是獨立納稅人，是不可以混合在一起。同一個納稅主體下有不同項目去抵扣，可以互相利用。

10、營改增對全國財政收入整體減稅的規模有否測算？

Q：整個營改增不能單從房地產業去看對財政收入有個什么影響，從服務業、交通運輸業去看，主要減稅減在了傳統增值稅行業，本來不能抵扣的成本都能進項抵扣，我印象中是千億級別的。不同業態、不同項目階段，稅負變化不一樣。畢竟5%到11%的稅率，土地出讓階段土地成本是否能從進項去抵扣不確定，整個房地產行業減稅中性偏多，但需要做對應的稅收處理。

11、預售就產生銷項稅，但是之后很多投入支出是在銷售后期產生的，在當期無法去抵扣的。第二年產生的進項稅是否能在第二年去抵扣第二年的銷項稅，還是一直都抵扣不了？

Q：住宅預售情況下，我在預售環節取得大量收入，把銷項稅交了，建安在后期產生，相應產生了留底進項，進項稅一直留底下去，一直到有相應銷項稅，才能去抵消。國際上留底進項有退稅機制的，目前中國沒有機制。如果留底進項在賬上用不到，那可能要到清算時才能用到。

12、在之前的營改增執行行業中，稅收感覺是增大了，還是不明顯，還是有稅負增加的感覺？

Q：舉例，服務業原來營業稅5%，調整完了是6%，相應支出可以抵扣。其實際稅負水平略低于原來5%的稅負的。電信行業稅率調整成了11和6%，可是價格是工信部去定價的，電信對于價格調整沒有權利，在利潤水平上略有下降，稅負水平略有上升。交通運輸是11%的稅率，比之前的營業稅略有上升。

整個營改增施利在全行業，減稅效果，是來自于對傳統行業一個有力影響。

13、對于房地產行業來說，上游做建筑、裝修、設計的，有些公司比較小，有些人工成本都是現金支付，很難開到增值稅發票，這種情況要怎么處理？對行業什么影響？

Q：增值稅和營業稅的不同，是要去看整個產業鏈。建筑的稅率為11%。相應支出這一塊，有一些人工、沙石、材料，可能很難取得增值稅專用發票，沒有進項稅抵扣。我們幫過建筑行業做營改增測算，整個建筑行業都在議論稅負水平是上升的，建筑企業會想把這部分價格轉嫁到房地產行業這一邊的。另一方面，建筑行業未來可能會有過渡政策，營改增之前簽的工程承包的建筑合同，可能可以用簡易計稅方法去把建筑合同走完，但是這部分對于房地產企業來說是不能抵扣的。

14、目前房地產流轉稅的稅負水平？畢竟增值稅是差額稅率，可能要去考慮成本和收入的一個比，大概成本/收入的比重在什么水平，才能在5%改到11%之后，最終稅負相等？

Q：房地產行業稅負政策有幾大塊非常不確定，土地成本是否能抵扣，融資成本是否能抵扣，建筑商會不會采用過渡政策的方式，目前政策不確定，現在很難去說這個稅負水平是否相當。

假該能抵扣的抵扣，如果度過過渡期的時候，大概是什么稅負水平？很多其他行業在營改增的時候，是有過渡辦法的。兩個稅制下差額部分，政府有過渡的稅收減免？

增值稅理論上是中央和地方的一個共享稅，原來營業稅是地方稅，現在營改增的行業稅收都是屬于地方，地方有權去決定是否返還企業稅收的。到底對企業稅負到底有多大差異？每個企業不一樣，多多少少因為業務不同，差異存在。

15、很多房地產企業，自己有建筑公司，自產自銷，營改增之后是否會增加這類企業的稅費？

Q：建筑公司是獨立的納稅人，開發商是一個獨立的納稅人，都是各自去算應繳增值稅，很難去合在一起去計算應繳增值稅。但是因為建筑行業、房地產業處于上下游，對于價格做一些安排，可以從某種程度上實現集團增值稅稅負水平的優化。

16．營改增出臺之后，房地產開發企業合理避稅方法怎么做？

最簡單的辦法是最大化自己的進項稅。實操中，很多企業都沒有做到進項稅最大化，開發商在選擇供應商的時候，很少去考慮一般納稅人和小規模納稅人的資格。其實一般納稅人才能開出增值稅專用發票。小規模納稅人很多情況下不會給你開，他要去稅務局代開，一方面會增加自己的稅負成本，另一方面比較繁瑣。從最大化進項稅的角度，企業需要去優化采購連，包括供應商的選擇，合同的簽訂，發票在企業內部流轉等。

開發方面呢，有些企業開發流程比較長，方法上是否有優化手段？

從銷項這邊，沒有什么特別優化的手段。只要產生收入，就一定會有對應銷項稅。

也就是說，營改增對企業開發行為不會造成明顯變化？

對，但這是從稅負角度去看。如果從企業利潤去看，開發階段，可以去調整一些價格。