設計環節

設計服務對應的成本是有相應的進項稅。

開發過程中建筑材料采購

都可以有相應有進項稅。

收入產生環節

出售住宅、商業地產，適用增值稅稅率11%。

非常有意思的一個點，我們的住宅和商業地產的出售，會先產生銷項稅，再會有大規模進項稅。因為我們先有預售行為，先有銷項稅，再有建筑、材料采購的成本，才有相應的進項稅。相當于先交了這部分銷項稅，進項稅之后產生，但又沒有對應的銷項稅可以抵扣，進銷項明顯不匹配。這會對住宅和商業地產出售產生一定影響。

如果地產項目自持去出租的話，先會產生大量的進項稅，之前的進項稅會占用資金很長一段時間，只有后期自持階段才會有收入，收入是之后才產生的，要到后期才能利用到這個銷項稅，造成進銷項倒掛。這和房地產項目周期比較長息息相關。

對于自持的項目，已經處在運營過程中或在出租過程的商業地產項目，在這個期間，稅負成本是明顯增加的。銷項部分稅率為11%，土地成本、建安成本都是營改增之前發生的。對于11%的銷項稅能去抵扣的，就是運營、維護的支出，這部分費用非常小。所以增值稅對于成熟的商業地產項目來說，不采取有效措施的話稅負水平可能是要高于營業稅下5%的稅負水平的。

總之，真正去看營業稅對房地產行業的影響，根據不同業態、不同項目所處階段，會有不同稅負和利潤的情況。通常情況下，企業會去做財務模型分析，意義在于了解到營改增之后的稅負利潤變化，在變化前提下，再去是否改變考慮定價、成本等。只有更多取得成本端增值稅發票，才能取到較低稅負水平。

投資者提問

1、關于預售、出租這個營改增之后對房地產企業現金流什么樣的影響？聽下來感覺從時間錯配角度，凈支出更多些。

A：分出售、出租兩個業態下增值稅對現金流的影響。銷項稅（=收入*相應稅率），預售的方式下先交銷項稅，這個環節還沒有大規模的成本發生，還沒有進項稅，所以開發商有留底進項。但是中國沒有留底進項稅退稅的政策，有可能要留到企業清算的一天，才能從政府那邊拿回來。

如果有些房地產項目是多個項目在一個項目公司下去做，可能不同項目預售時間點不一樣，相應建筑成本發生的一些時間不一樣，那么B項目可以用到A項目相應的進項稅，這是一種解決辦法。

自持項目去出租，會產生進項稅對資金的占用問題。在這種業態下，整個地產項目開發已經完成，成本支出已經全部發生，但在發生成本支出的環節，沒有相應銷項稅的。因為進項稅給了貨物或服務提供方，比如說我第一天我給了貨物或服務的提供方，但是第二天可以從政府那邊拿回來，用我的銷項稅-進項稅，可以去減少我交的銷項稅。如果處于出租的業態情況下，整個開發期間，我都沒有辦法把成本支出的進項稅從政府那邊拿回來，對資金成本產生占用。

聽下來營改增對房地產企業現金流還是一個凈支出的概念？

可以這樣去理解，尤其在出租業態下，凈支出的概念。

在出售的業態下，可以多個項目疊加，但是單個項目去看，還是凈支出概念？

對的。

多個項目的話，做賬的時候還是一個項目對應一個項目去做，還是兩個帳混在一起了？

在增值稅下是以納稅人為單位去做增值稅做核算的，不是按項目做的。同一個項目公司下，多個項目可以合在一起去增值稅計稅。

2、關于房地產的進項稅對于制造業、其他企業來說，以前購買不動產的時候，不采取營改增的抵扣嗎？

Q：在營改增之前，在房地產業納入營改增之前，整個不動產支出對于制造業、對于傳統行業，以及在5月1日前做完營改增的行業都是不可以進行抵扣的。所以這個政策雖說是房地產業的一個政策，但其實有利于整個行業，有利于去庫存。

3、新增不動產納入抵扣會不會促進非房地產行業加大不動產的購入力度？

Q：從商業上允許的話，是減少增值稅稅負的一種方法。

關于新增不動產納入抵扣范圍，考慮不動產相應成本很高，我們預計可能不會讓企業一次性去抵扣。比較國際通用的做法是會讓企業用--資本金貨物計劃去分期抵扣。和國稅總局溝通下來，此前的預期是0-20年都有可能。企業可以后期可以根據需要控制。

4、關于稅的現金支出是怎么流程，是當期確認當期支出嗎，還是有延后？怎么確認？

Q：跟營業稅不太一樣，去看增值稅的支出，還是從銷項、進項兩方面去看。銷項的確認時間基本和營業稅一樣，要跟客戶或者租戶去收相應款項，即時確認時間和收相應款項的時候。進項稅不是按發生時間，而是看什么時候從供應商處取得成本的增值稅專用發票。只有專用發票認證之后，才能產生進項稅。當期銷項稅-可能拿到進項稅，按這樣一個凈額去繳納。

5、房地產企業融資成本為什么不能抵扣？

Q：我們了解到融資成本可能不能抵扣，還不確定。如果整個融資成本能抵扣，又是一個利好全行業的政策，對全行業減稅，但是對會影響財政收入產生負影響。因為會影響到財政收支，所以如果能抵扣可能是在一個期間內去抵扣。