國務院總理李克強在今年的全國人代會上宣布，自今年5月1日起，全面實施營改增，一石激起千層浪，立即引發了全國業界人士對營改增的再次充分關注。4大行業營改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業和房地產企業，還有可能引起稅負的較大變化。根據目前的消息，我們整理了營改增已經明確和未明確的事項，以及各行業面臨的挑戰，希望引起企業的關注并盡早地應對，盡量減少營改增對行業帶來的沖擊和影響。

一、現在能確定的信息

1、2016年全面實施營改增，營改增試點將全面結束，不再區分行業和試點，營業稅將推出歷史的舞臺。

2、增值稅將開始立法，隨著營改增試點的完成，增值稅將會發生較大的變化，結合全國正在開展的稅收立法活動，增值稅法將會成為我國稅收史的第四部法律

3、新增的不動產將可以抵扣進項稅，營改增之后，企業取得的房屋建筑物和構筑物，將可以抵扣進項稅。但到底是當期抵扣還是遞延抵扣？如果是遞延抵扣，遞延期限是多長？細節問題尚未明確。

4、存量的不動產不能抵扣進項稅。僅是新增的不動產可以抵扣進項稅，存量的不動產將不能抵扣。

5、存量不動產處置時將采取特殊的政策。從增值稅轉型的過度政策來看，未能抵扣的不動產再處置時，將會適用3%簡易征收或減半征收的政策，不然就會造成重復征稅、稅負過重的問題。

6、不是所有的企業都能減稅，盡管已經明確確保4個行業的稅負只減不增，但不是確保每個營改增的企業稅負只減不增。說不定有些企業稅負還是會增加。

7、增值稅專用發票的數量和風險將會增加，增值稅實行的是憑專用發票抵扣稅款的制度，營改增之后，全國各個行業都要使用增值稅專用發票，一次性增加將近1000萬個企業使用專票，對企業和稅務機關都是一個極大的挑戰。

8、4個行業的上下游企業的稅負也會發生變化，建安房地產企業的產品是不動產，哪個企業不需要購置不動產?金融行業為各類行業提供資金融通或保險服務，也與企業緊密相關，他們的稅負變化一定會傳導至其下游的工商業企業。

9、稅務機關的壓力是巨大的，樓部長透露的消息是，4個行業占原來營業稅收入的比例是80%左右，說明4年的試點只改了20%左右，在今后的40多天里改掉80%左右的比重，工作量有多大可想而知。

10、不論什么情況，營改增之后，盡可能取得增值稅專用發票抵扣進項都是萬分正確的。

二、現在不能確定的信息

1、每個行業的稅率是多少？

2、建安房地產企業年產值都很大，按照現行的營改增一般納稅人標準，幾乎所有的建安房地產企業都能認定為增值稅的一般納稅人，小規模納稅人的標準會不會提高？

3、人工費是不是絕對的不能抵扣？

4、營改增造成的地方政府財政收入減收，中央的過度政策是怎么樣的？會對企業產生什么樣的影響？

5、非一般納稅人偶爾出售不動產，單價超過一般納稅人標準，按什么征稅？

6、增值稅與土地增值稅是否重復征稅？會不會取消土地增值稅？

三、房地產業面臨的挑戰

1、政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進項稅？從其他企業受讓的土地成本是否可以抵扣進項稅？

2、轉讓股權是否繳納增值稅？受讓方是否可以抵扣進項稅？

3、不動產投資是否繳納增值稅？

4、代為政府的收取的款項可否從收入中減掉？

5、收取的物業管理費如何繳納增值稅？

6、已建完銷售完的開發項目如何征收增值稅？

7、已建完未售完的開發項目如何征收增值稅？

8、房地產公司已經銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅？

9、預售售房款如何征收增值稅？是否預征？預征率是多少？可否抵扣取得的進項稅？

10、出租的不動產免租期內如何征收增值稅？