1、問題一@ 水仙 鑫恒泰問：已經預繳的房款收入將來（營改增后）不動產發票由誰來開具？5月1日（營改增）后，成本該怎么核算？有沒有稅收籌劃的空間？我們有一個大客戶準備買房，是營改增后簽合同還是現在簽合同呢？

朱光磊：已經預繳的房款，肯定已經交營業稅了。實際上這是一個過渡的項目，現在初步的判斷是營改增以后銷售按簡易征收，營改增正式實施之前的，還讓你交營業稅。其實你不用糾結，像這種營業稅發票的繳銷是有過程的，并不是說今天開始營改增了所有的發票都要繳銷，一定會有一個過渡期間時間段，給大家時間來補開之前落下的發票。如果是已經預繳，但還沒有開票的情況，為了避免麻煩，只需要補開營業稅票即可。但是最后還有一個換票的工作，這是稅務機關需要擔心的事情。實際上真正的籌劃并不在這里，大家不用關注成本怎么核算、怎么開票。我判斷其中過渡期90%是簡易征收的。這主要從企業管理角度來思考。如果過渡期，還是按照土地、規費等進項銷項的模式來走的話，對于房地產行業來說是非常耗時耗力的。那么真正的籌劃點是什么呢？其實是有可能會出現一個新舊項目認定標準的模糊問題，其實這個時候新舊項目是可以合并的，當新老項目的切分不是很清晰的時候，是否應該合并為一個項目，這就出現了籌劃點，這才是過渡期需要真正思考的問題！

2、問題二@王德禮問：朱老師您好，請問房地產和建安工程營改增的過渡到底會以什么作為節點呢，比如５月１日前立項的都屬于營業稅管理，或者一刀切５月１日后發生的勞務都按增值稅，又或者還會有其他的可能？

朱光磊：這個是政策的細節點，我也沒有本事進行預測。但我覺得我們作為企業的財稅管理人員，其實我們關注的關注點應該是技術而不是知識。那兩者的區別在哪里呢？比如規律性的工作，營改增團隊人員如何分工？第一個月發票該如何開？又該讓誰來開？認證是專人負責認證還是各個經辦人員各自認證？我的銷售由誰來處理？諸如此類，這才是我們房產企業財稅人員現在應當關注的。然后要清楚哪些事情可以傻瓜化，要對公司的業務流程進行標準化建設。你要將做出來的產品進行復制，比如說：三項費用哪些是需要進項轉出？營銷費用的禮品到底是從銷售還是進項轉出？這些需要做成傻瓜化的圖表，這些就是技術類的操作了。還有，比如說你作為一個房地產公司，原料中有多少是甲供材料？我可以讓供應商給我們讓多少價？那些供應商是合規的那些供應商是掛靠的？這些都是需要你提前進行準備的工作。

3、問題三 后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經繳納營業稅了該如何處理？對于甲供材料，營改增后是不是會對同營業稅有一樣的規定呢？

朱光磊：這個按照稅法的原則，如果多繳的稅應該是可以退稅的。對于甲供材料來說，現在是完全相反的，在營業稅體系下，我們要減少甲供，但是增值稅體系下，實際上凡是稅率超過13%和17%的我們都需要增加甲供，這是整個套路。有人會說，你這個讓甲供我們是要加照看費的，這個費用可能是0.5到1甚至2，這時候就看是否盈利了。如果你的照看費是0.5甚至是0.3, 那么肯定是增加甲供賺錢了。這其實就是一個靠技術進行博弈的過程！營改增后，整個套路對甲供是有利的。我們再多說一句，希望大家多關注于企業內部營改增管理體系的建立，而不要疲于關注相關的知識點，難道5月1號文件發布之后你掌握知識點后我們所有的問題就都解決了嗎？通常情況下我們會發現，在那個時候我們什么都沒有做，都是零。而現在我們大家都在做的就是一件事：等小道消息。其實我們很多工作可以做起來啦，比如說，傻瓜化進項轉出的賬目明細表、供應商的名錄、小規模納稅人和一般納稅人的價格平衡點，也是可以開始提前做起來了，新項目也可以做模擬測算了。比如一些一二級聯動的問題等模糊問題，我們不是很清楚，但我們把很多基礎性的工作都做好后，當政策清楚的時候我們就能把政策填進去，這樣才能產生積極的效果。

4、問題四 @林杏芳問：營改增后，建筑施工企業及PPP項目的應對措施？

朱光磊：這個問題比較復雜，很難一兩句講清楚。但是現在建筑商有幾個原則性的問題，第一是掛靠的問題，第二個是房地產公司加價問題，那么建筑商的讓利空間比例是多少？第三個就是進項抵扣不足的問題。至于PPP，目前我還沒有見過嚴格意義上的PPP。每個PPP要看他合同是怎么約定的，比如說一級開發，一級開發有的是土地平整，有的是投資，有的就是一個融資行為或者建筑行為，這要以合同為準的。所以PPP的問題要我們具體去看去討論的，這里我們很難講清楚，要基于合同來看。

5、問題五@ 閑人問：營改增后建筑業總包與分包會有什么變化嘛？是不是說營改增后就沒有總包了，分包會變成總包的供應商？

朱光磊：我認為不是這樣的，總分包還是會存在的，只不過交易的內容會改變，票據會改變而已。總分包是有相應的法律關系的，如果變成供應商的話就是另外一個法律關系了，他們的法律關系是不同的。

6、問題六 @杜益龍問：房地產開發商是否可以就融資成本（金融機構或其他企業借款利息等）抵扣進項稅？

朱光磊：在我們的營業稅體系下，特別是資產證券化，信托類的產品，比如說應收帳款的質押回購融資等，他的差價實際是沒有利息發票的，我們都是認為可以靠一張水單扣除，包括信托體系下也是如此。但是在增值稅體系下是否可以，實際上要看金融業營改增的處理，如果我們認為每一個信托產品都是納稅義務人，那這時候業務就復雜了。可能每一個利息都需取得增值稅專用發票，這是和金融業營改增緊密相關的。目前對于金融業營改增，有一點和大家傳統的理解不一樣。大部分人認為：金融業即使營改增以后，也不會開專用發票，也不能抵扣。但我從國稅系統內部掌握的情況來看，只要能夠從金融機構取得增值稅專用發票，并且是真實交易的情況下，是可以進行抵扣的。不過這只是一種說法，大家參考一下即可。

7、問題七@夜貓子不夜貓問：對于投資性房地產，期初的存量資產是否可以進行進項抵扣？營改增后，投資性房地產對方取得的是否可以抵扣？

朱光磊：我認為期初存量資產沒有專用發票，所以這塊是肯定不能抵扣的。第二個問題作為房地產開發商來說你是投資性房地產，你肯定是開租金發票給別人，租金發票也是要開專項票的，是可以抵扣的。

8、問題八@空谷幽蘭問：請問公司老總現在讓按老項目做測算有實際意義嘛？

朱光磊：目前來看，除了還未拓展的項目，新拓展項目按照新辦法，沒拓展的老項目按照簡易征收了。其實現在我們最大的工作是，我們正在一個調整期，新拓展項目不知道如何測算。第二個就是，對過去的營業稅項目進行一個清理，我們很多企業的營業稅處理都是有問題的。新項目按照現在的測算方法是沒有意義的。營改增不但涉及到增值稅，還涉及到土地增值稅和企業所得稅，實際上是一個比較龐大的計算系統。我們在做測算的時候，我們要考慮我們銷項能否轉嫁？我們成本有多少？能降多少價？我們一般的利潤在10%-15%左右，如果稅的因素算不好的情況下，就可能從盈利變成虧損。所以給各位一個建議，營改增是一個過程，不是一兩個月就可以完成的事情。保守做法是在第一個月里，完成第一次申報，認證，開票沒有問題，預算做第一次調整，把動態系統也做出來，不出問題就可以了；第二個月的時候開始梳理一些供應商合同，把營業稅進行一些清理，第三第四個月的時候可能制成的土地增值稅的手冊，然后開始對定價和招投標進行一些調整，可能在這幾個月會犯一些錯，這就要看每個財稅人員的素質了。

9、問題九@察里津問：營改增過渡期老項目土地增值稅清算會采用簡易辦法嘛？

朱光磊：土地增值稅和增值稅是兩個稅種，他們之間的唯一關聯是，原來的營業稅在土增中可以扣除，現在的增值稅在土地增值稅中不能扣。

10、問題十@Anson問：對于土地增值稅預征稅額偏高有什么好對策嗎？比如預征稅5%，但是實際我們測算才2點多，很多資金還占用著不一定能退。

朱光磊：預征稅率這個權限是歸各個稅務機關自己掌握的，這是稅務機關的一個管理權限，大部分機關還是屬于一刀切的。所以這塊沒有辦法給到你很好的建議。