納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的不征稅情形是否應當開具發票？根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條的規定，將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本，最新版本增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的不征稅情形應當在“未發生銷售行為的不征稅項目”下開具發票。也就是說，未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產之前預收款也應當開具發票，但在“未發生銷售行為的不征稅項目”項下開具的發票并非是正式發票，等同于企業收據作用。預收款開具發票應當區分以下四種情況：
      一是預收款發生增值稅納稅義務的，應當開具正式發票。根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。所以，對提供建筑服務、租賃服務預收款的，應當開具正式發票，并按照規定計算繳納增值稅。
      二是預收不發生納稅義務，但應當預繳增值稅的，在“未發生銷售行為的不征稅項目”項下開具的發票。待納稅義務發生后，開具正式發票，原開具的收據功能發票可以不收回。《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》的規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。因此，房產開發企業收到購房者預收款時，使用“未發生銷售行為的不征稅項目”下“銷售自行開發的房地產項目預收款”開票，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票，其“不征稅”率發票等同于以前的預售款收據，但需要預繳3%增值稅。
      三是預收不發生納稅義務，并且不預繳增值稅，在“未發生銷售行為的不征稅項目”項下開具的發票。待納稅義務發生后，開具正式發票。預收款可以使用“未發生銷售行為的不征稅項目”項下開具發票，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票，等同于收據功能。
四是預收款不發生納稅義務，但如果納稅人開具了正式發票的，在開發票當天發生納稅義務，并按規定計算繳納增值稅。因為增值稅規定：先開具發票的，為開具發票的當天發生增值稅納稅義務。但這里不包括“未發生銷售行為的不征稅項目”項下開具的發票。