所謂房產原值，指的是納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。而架設于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不應當納入房產原值。

　　根據相關規定，固定資產的更新改造、裝修修理等后續支出，如果使可能流入企業的經濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低，則應當計入固定資產賬面價值，除此之外的后續支出，應當確認為當期費用。

　　案例介紹：近日，稅務機關在對某企業進行日常檢查時發現，該企業財務人員在自建房屋結束后進行轉帳，在建工程1500萬中，其中有建筑業發票1000萬，中央空調200萬，智能化設備300萬，會計只是將1000萬作為計稅依據，來交納房產稅，其他并未計入房產原值。根據以上房產原值的規定，企業把應該中央空調200萬，智能化設備300萬都應納入房產原值，企業應以1500萬作為房產原值來計稅交納。

　　焦點二：無租使用房產按房產余值繳納房產稅

　　根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（[86]財稅地字第008號）第七條的規定，納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。由于原政策未明確上述房產是按房產余值還是按租金征稅，所以各地一般規定，無租使用免稅單位和應稅單位的房產，應由使用人代繳房產稅，稅額由房產坐落地的地稅機關依照同類房產的市場租賃費計算核定。為統一稅收政策，財稅[2009]128號文件明確，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產按照房產余值、由房產使用人代繳房產稅。

　　案例介紹：近日，稅務機關在對某企業進行日常檢查時發現，該企業經營所用房屋由于企業法人和房屋產權人關系密切，企業并未向房主交納租金，而屬于無償使用，該房屋當時的購買價格為200萬元，該企業認為產權并非企業所有，所以未交納房產稅。根據財稅[2009]128號文件的規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅，該企業應該以200萬一次性減除10％－30％后的余值（目前江蘇省是以一次減除30%）作為計稅依據來交納房產稅。

　　焦點三：自建房產無證也應納稅

　　地稅稽查人員對某工業企業納稅檢查時發現，該企業自成立以來從未繳納過房產稅，原因是主要廠房是靠租賃使用的。經查賬時發現，其“固定資產”明細賬上反映該戶有少量房產，價值190萬元，經了解和現場確認，得知該企業租賃房屋不夠用，自己新蓋了配套和附屬廠房，但沒有辦“房產證”。企業財務人員認為主要廠房是租賃，屬于租賃使用，自己蓋的房屋沒有辦理房產證，故無產權，不需要繳納房產稅。

　　稅務人員向企業解釋，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納，產權未確定的，由房產代管人或者實際使用人繳納。該工業企業自蓋的附屬廠房雖未辦理房產證，沒有取得房屋產權，但是屬于房產的實際使用人。因此，應當照章繳納房產稅。通過檢查人員耐心講解，該單位了解了有關稅收政策，糾正了企業存在的固有錯誤觀念，知道了不納稅對自身和國家的危害性，愿意補繳稅款并接受稅務部門的處罰。

        焦點四：企業配置的消防設施也應繳納房產稅？

　　有不少納稅人有疑問，企業在裝修過程中配置的消防設施應否繳納房產稅？

　　對此，稅務機關表示，企業配置的消防設施一般分為以下類型：建筑放火及疏散設施；消防及給水；防煙及排煙設施；電器與通訊；自動噴水與滅火系統；火災自動報警系統；氣體自動滅火系統；水噴霧自動滅火系統；低倍數泡沫滅火系統 ；高、中倍數泡沫滅火系統 ；蒸汽滅火系統；移動式滅火器材等。

　　根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）的規定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。因此，企業配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬于應繳納房產稅的配套設施，無論是否計入固定資產原值，均應納入房產原值繳納房產稅。如果可以隨意移動，如移動失滅火器材，則不需要繳納房產稅。

　　焦點五：是否所有的行政單位的房產都不交納房產稅？

　　國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，免征房產稅，而出租房產需納房產稅。

　　案例介紹：某行政事業單位在不影響正常業務工作開展的情況下，將閑置房產出租，收取租金100萬元，利用這部分資金想改善一下辦公條件，適當提高干部職工的福利，收取的租金收入是否需要繳納房產稅？

　　稅務點評：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》及其《實施細則》有關規定，國家機關、人民團體自用的房產免納房產稅，對于以上單位出租房產取得的租金收入應按照12%的稅率繳納房產稅。上述單位應納房產稅為100*12%＝12（萬元）。同時稅務部門提醒，對于出租行為，該行政事業單位還應按稅收相關政策規定計算繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅等。

　　焦點六：個人出租房產是否交納房產稅？

　　個人所有非營業用的房產是免征房產稅的，但用自己的房產進行生產經營，就必須依照房產原值一次減除30%后的余值，按照1.2%的稅率，計算繳納房產稅，房產的產權所有人就是房產稅的納稅義務人；個人出租房屋應交納房產稅的，根據《江蘇省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》，從2007年1月1日起，對個人出租房屋應征收的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費、房產稅、個人所得稅、印花稅和土地使用稅合并按5%的綜合征收率計征。

　　案例介紹：王某，有產權房兩套，一套用于自己居住，另一套用于出租給另一企業用于經營，租金為每年5萬元，問該個人是否需要交納房產稅，金額為多少？根據上行辦法，該個人出租房屋應征收的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費、房產稅、個人所得稅、印花稅和土地使用稅合并按5%的綜合征收率計征，5*5%=0.25（萬元）。

        常見問題解答

　　1、我單位對廠房給水設備進行維護，需要經常更換密封閥門，密封閥門單位價值高，但易損壞需要四個月更換一次。請問更換頻繁的密封閥門是否需要計入房產原值繳納房產稅？

　　答：根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）第二條的規定，對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　因此，頻繁更換的密封閥門，不再計入房產原值征收房產稅。

　　2、企業為解決下崗職工的生活問題，倚廠區圍墻搭建一排違章門面房無償提供給下崗職工經營使用，此違章建筑是否屬于房產稅征稅范圍？

　　答：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。

　　因此，對違章建筑屬于產權未確定范圍，房產稅由房產代管人或使用人繳納。

　　3、公園將自用辦公用房出租給外單位，作為餐廳經營，取得的租金是否免征房產稅？

　　答：根據《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》（[88]國稅地字第015號）的規定，公園、名勝古跡中附設的營業單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，應征收房產稅。

　　因此，公園出租的房產，應當依法從租征收房產稅。

　　4、企業出租空置房屋給其人使用，租賃合同明確：承租期為5年，承租人自行對所租房產進行修繕，修繕費用由出租方承擔，承租人先行的墊付修繕費用直接抵交第一年的房屋租金。請問：第一年出租方未取得租金是否需要繳納房產稅？

　　答：根據《江蘇省稅務局轉發財政部稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》、《關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》的通知》（蘇稅三[86]31號）的規定，承租人使用房產，以支付修理費抵交房產租金，仍應由房產的產權所有人依照規定交納房產稅。所以出租方應該依照稅法的規定從租繳納房產稅。

　　5、我公司通過拍賣取得一塊工業用地，自行建造辦公樓和廠房，會計核算時將土地使用權單獨作為無形資產進行管理，請問繳納房產稅時如何確認房產原值？

　　答：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。

　　新企業會計準則明確規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。即企業購買或自行開發的房地產成本不包括其土地使用權。

　　《小企業會計制度》規定：購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產核算，待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關的在建工程。

　　《企業會計制度》第四十七條規定：企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

　　因此，執行《小企業會計制度》、《企業會計制度》的企業，其土地價值應當計入房產原值繳納房產稅；執行新會計準則的企業，其土地價值不計入房產原值繳納房產稅。