未完工房產不在當年度匯算清繳
——更新時間：2009-05-07 12:03:23 點擊率: 2891
日前，國家稅務總局印發了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號），用以規范從事房地產開發經營業務納稅人的納稅行為。不少房地產開發企業對于未完工開發產品應不應該匯算清繳的問題不太清楚，筆者歸納總結如下。
未完工開發產品不進行匯算清繳
國稅發〔2009〕31號文件規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額。同時企業將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
房地產企業生產的產品比較特殊，它的銷售往往是在產品未完工前就已經開始進行。由于開發產品的制造過程又不是以納稅年度為周期的，房地產開發企業不可能保證在一個納稅年度結束時已實現的銷售收入都屬于完工產品，往往未完工開發產品的預售收入占有一定比例。企業進行所得稅匯算清繳，不僅需要對象的收入已實現，而且還需要對象的成本費用項目能夠全部準確核算出來。而未完工開發產品在納稅年度結束時，只有預售收入，其成本費用項目仍然不能夠歸集全，也不能夠準確核算出來，因此，納稅年度結束時，仍未完工的開發產品在當年度內預繳的所得稅，不能參加當年度的企業所得稅匯算清繳。
舉例說明，A房地產開發公司截至2008年12月31日賬面共有2780萬元的未完工開發產品預售收入，雖然在各筆預售收入在發生的當期已按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，并計入當期應納稅所得額，但在2008年度匯算清繳時，預售收入2780萬元還不能參加當年度的企業所得稅匯算清繳。
其預售收入不作有關費用扣除基數
《企業所得稅法實施條例》規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業每一納稅年度發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。按照國稅發〔2009〕31號文件有關規定，房地產開發企業只有取得的開發產品收入才可確認為銷售收入。因此，在國務院財政、稅務主管部門未另有規定前，房地產開發企業取得的預售收入不得作為業務招待費、廣告費和業務宣傳費的扣除基數，只有等到預售收入轉為銷售收入時，才能將其作為計算基數。如上例A房地產開發公司的未完工開發產品預售收入2780萬元，不得作為有關費用的扣除基數。
年終仍未完工開發產品的預售收入繳納的營業稅金及附加不允許在繳納當年扣除
年終仍未完工開發產品的預售收入雖然已按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，但是其預售收入并不能算做房地產開發企業當年的銷售收入。根據計算企業應納稅所得額所遵循的權責發生制原則，年終仍未完工開發產品的預售收入繳納的營業稅金及附加也不屬于當年的費用，不應該在繳納的當年扣除，其扣除時間應在開發產品的實際完工年度。
預計毛利額不能在匯算清繳期調整
國稅發〔2009〕31號文件對企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率規定，開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%；開發項目位于其他地區的，不得低于5％。這與《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）規定的預計利潤率相比，同等地域降低了5個百分點（經濟適用房等項目除外）。但是，房地產開發企業要特別注意，因預計計稅毛利率變動，2008年多計入當期應納稅所得額的未完工開發產品的預計毛利額，只能在開發產品完工后進行調整，不允許在匯算清繳期調整。例如，盛亞地產公司2008年10月10日開始預售新開發的位于白城市郊的櫻香園高檔住宅，2008年累計實現預售收入3800萬元。預計該項目將在2009年9月竣工。按照國稅函〔2008〕299號規定，企業應計入當年度應納稅所得額的最低預計毛利額為570萬元，比按國稅發〔2009〕31號規定計算的380萬元多出的190萬元，由于開發產品在2008年度沒有完工，不可以在2008年度的匯算清繳期內調整。
