預租、出租企業所得稅匯算清繳慎計收入
——更新時間：2010-05-05 09:38:55 點擊率: 2762
近日，A房地產企業財務人員咨詢，年終要結賬了，賬面還有300萬元的商鋪預收租金在“預收賬款”科目沒有結轉收入，根據企業所得稅法規定，租金收入應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。可是企業的商鋪有一部分還處于在建狀態，要到2010年3月才可以交付商戶租住，這樣的業務年終如何進行納稅處理呢？
據該企業介紹，該企業“預收賬款”科目300萬元租金包括兩部分收入：一是2009年8月已經出租交付提前收取的一年商鋪租金200萬元；二是2009年10月收取業主提前預租的明年交付的商鋪租金100萬元。
以上業務均涉及營業稅、房產稅、企業所得稅的納稅處理，對于預租與預收租金具體處理上有所不同。
營業稅：營業稅暫行條例實施細則規定，納稅人提供租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。以上業務無論是預租與預收租金，都符合出租房產所收到的預收租金的性質，應繳納營業稅300×5%=15萬元。
房產稅： 《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）規定，出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。預租房產由于并未實際交付出租，2009年不必考慮房產稅。預收的交付商鋪租金200萬元，具備繳納房產稅的條件，為簡便計算，按照實際收款繳納房產稅200×12%=24萬元。
企業所得稅：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。這里稅法沒有象會計一樣按照權責發生制確認收入，而更接近于收付實現制。所以A房地產企業收取的200萬元租金盡管有8個月的預收收入，也要按照12個月確認所得稅收入，進一步解釋，200萬元即便是收取的兩年以上的租金，也需要在2009年全額確認所得稅收入200萬元。預租租金與此不同，A房地產企業收取了一定價款，但是雙方約定標的物并未交付使用，根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十條規定，企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。所以此100萬元2009年不需要計入所得稅收入，到2010年3月實際出租交付時才計入所得稅收入。
會計與上述稅法處理又有不同，租金收入的確認，需要遵循權責發生制的原則和企業會計準則規定，一是相關的經濟利益能夠流入企業；二是收入的金額能夠合理地計量。所以2009年會計處理僅確認200萬元中8-12月四個月的收入，即66.67萬元。年終結賬后匯算清繳應納稅調增收入200-66.67=133.33萬元。預繳營業稅會計轉入營業稅金及附加3.33萬元，企業所得稅前可以扣除營業稅10萬元，匯算清繳納稅調減6.67萬元。
企業收款一般會開具發票，A企業為業主開具200萬元服務業發票，A企業按照200萬元計算所得稅收入，但是根據企業所得稅實施條例第四十七條的規定“以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除”。客戶不可以按照200萬元計入2009年度企業所得稅成本，稅前僅可扣除四個月租金66.67萬元，如果客戶全額計入成本，就需要匯算清繳納稅調整了。
