前言

2016年兩會政府工作報告提出“全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增?！狈康禺a營改增的推進將進一步改善行業運行環境，并有效調節房地產企業稅負水平、提升企業積極投資開發的信心，同時也將給房地產企業帶來不同的機遇與挑戰。我們試對營改增后房地產企業稅負變化作簡單測算，以更好地評估這一政策的實際影響。

1、營改增穩步推進，將影響多個行業

營改增是將目前我國征收營業稅的部分行業，改為征收增值稅，由于營業稅沒有抵扣機制，營業稅成本只能由企業自行承擔。而在增值稅制度下，企業發生的采購一般可以抵扣進項稅額，有效地解決了重復征稅問題，減輕企業稅收負擔。

目前尚未納入營改增的行業有建安房地產、金融保險、生活服務業。2015年提出要擴大營改增試點，力爭全面完成營改增。2016年兩會工作報告正式提出“從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業“。

表：部分行業營改增后稅率變化（一般納稅人）

營業稅改為增值稅將直接影響企業現行稅負水平。為更有效的進行直觀分析，我們以某應稅房地產企業D舉例并以其為視角，測算在不同條件下該企業的稅負變化，本文所有測算均是建立在如下假設條件下：

1）某房地產企業當期營業額100萬；其中土地成本占營業額的35%，建安成本占營業額的25%，財務成本占營業額的3%，其他成本占比為10%；

2）在土地出讓情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權的行為不征稅；建筑業、金融業營改增后兩行業增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%；

3）營業稅為營業額的5%，附加費（包括城建稅、教育附加費等）為流轉稅的12%；

4）在沒有特殊強調時，我們均假設稅負傳導順暢，上游建筑企業能夠將進項稅轉嫁給開發企業，并且開發企業能夠將銷項稅轉嫁給消費者；

5)測算方法采用一般計稅方法中的購進扣稅法，應納稅額是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，公式為增值稅=銷項稅（營業收入*銷項增值稅率）-進項稅抵扣；進項稅抵扣額=成本*稅率。