營業稅及增值稅普及知識

（1）營業稅與增值稅計稅方法

營業稅屬于價內稅：稅款=含稅價格×稅率＝房價×稅率

增值稅屬于價外稅：稅款=[含稅價格/（1+稅率）]×稅率=房價/（1+稅率）×稅率

（2）營改增后個人銷售二手房繳納增值稅適用簡易計稅方法（個人不可能按照一般納稅人采用一般計稅方法繳納增值稅），計算公式：

應繳增值稅=[含稅價格/（1+征收率）]×征收率

其中征收率為3%（也有可能是5%，絕對不會超過5%，要不然不符合國務院常務會議“確保所有行業稅負只減不增”的精神）

舉個例子分析（假設附加稅率為12%）

第一種情況：征收率為3%

（1）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，房價為100萬元，則：

營改增前后，營業稅／增值稅稅負對比，降低2.3379（5.6-3.2621）萬元。

（2）個人所得稅

①按照（本次房屋交易價格-房屋原值-轉讓房屋過程中繳納的稅金-合理費用）×20%計算繳納個稅，不考慮其他因素，則：

營改增前：（本次房屋交易價格×0.944-房屋原值-其他除營業稅及附加以外繳納的稅金-合理費用）×20%

其中：本次房屋交易價格×0.944=本次房屋交易價格-本次房屋交易價格×5.6%

營改增后：（本次房屋交易價格×0.9383-房屋原值-其他除增值稅及附加以外繳納的稅金-合理費用）×20%

其中：本次房屋交易價格×0.9383=本次房屋交易價格÷（1+3%）-本次房屋交易價格×3.2621%

就是說營改增后，不考慮其他特殊情況，應繳個人所得稅也略有下降

②按照本次房屋交易價格×征收率，計算繳納個稅，不考慮其他因素，則：

營改增前：本次房屋交易價格×征收率

營改增后：本次房屋交易價格÷（1+3%）×征收率=本次房屋交易價格×0.9709×征收率

就是說營改增后，不考慮其他特殊情況，應繳個人所得稅也略有下降。

（3）契稅應納稅額 = 計稅依據（價格）× 稅率，也就是說營改增后，可能因增值稅屬于價外稅，契稅計稅基礎下降，契稅也有可能降低，由于營改增相關政策沒有明確。

第二種情況：征收率為5%，分析得出的結論相同，營業稅/增值稅、個稅都會下降，契稅不出特殊規定（計稅價格按照含增值稅的價格計算），也是下降的！

營改增前后政策延續

國務院總理李克強3月18日主持召開國務院常務會議（部署全面推開營改增試點）：新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，即個人銷售二手房適用免征營業稅、差額征收營業稅的優惠政策繼續延續。

營改增前后營業稅和增值稅繳納對比分析

一切以最后公布的營改增實施細則為準