國務院決定自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點。那么依據新的稅收政策，納稅人在5月份收取的出租不動產租金，其實現的相關稅收是全部繳納增值稅呢？還是全部繳納營業稅呢？筆者認為，在“營改增”節點所收取租金的涉稅處理不可“錯位”，更不應該“一刀切”，而是應該針對具體情況謹慎處理。現通過一個案例，分析如下：

某工業企業為增值稅一般納稅人，2016年4月1日與承租方簽定不動產租賃合同。合同約定2016年5月1日向承租方收取2016年4月1日——2018年3月31日的租金252萬元。

依據租賃合同計算，每個月的不動產租金為10.5萬元（252萬元÷24個月=10.5萬元/月）。2016年5月1日收取租金時，營改增試點已全面實施，那么其歸屬于2016年4月份的租金涉稅事項該如何處理？其歸屬于2016年5月1日——2018年3月31日的租金涉稅事項又該如何處理呢？

分析： 按照現行稅法實體從舊原則，該項經濟涉稅業務應遵循不溯及既往的法律原則。即有關稅收權利義務的產生、變更和滅失的稅收實體法，在應稅行為或事實發生后如有所變動，除非法律另有特別規定外，對該行為或事實都應適用其發生當時的稅法規定。因此該案例中，所屬期為4月份的租金應申報繳納營業稅，所屬期為5月份及之后期間的租金應申報繳納增值稅。

（一）營業稅處理

《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定，《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。

因此，對所屬期為4月份的不動產租金10.5萬元應申報繳納營業稅：10.5萬元×5%=0.525萬元。

所屬期為4月份的不動產租金應申報的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加應在次月（即在5月份）申報期內申報繳納。

（二）增值稅處理

《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2（九）規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第四十五條（二）規定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

因此本案例中，該企業可以選擇適用簡易計稅方法，對所屬期為2016年5月1日——2018年3月31日的租金部分應申報繳納增值稅：

（252萬元÷24個月×23個月）÷（1+5%）×5%=11.5萬元。

所屬期為2016年5月份及之后期間的租金部分應申報的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加應在次月（即在6月份）申報期內申報繳納。

該企業會計賬務處理如下：（單位，元，下同）

（1）2016年4月末根據合同約定確認當月租金收入

借：應收賬款　　105000.00

    貸：其他業務收入　　105000.00

（2）計提營業稅金及附加

借：營業稅金及附加　　5670.00

    貸：應交稅費——應交營業稅　　5250 .00

        ——應交城市維護建設稅　　262.50

       ——應交教育費附加　　157.50

（3）2016年5月1日收取租金

借：銀行存款　　2520000.00

    貸：預收賬款　　2300000.00

    應交稅費——未交增值稅　　115000.00

    應收賬款　　105000.00

（4）繳納營業稅金及附加

借：應交稅費——應交營業稅　　5250.00

    ——應交城市維護建設稅　　262.50

    ——應交教育費附加　　157.50

    貸：銀行存款　　5670.00

（5）繳納財產租賃合同印花稅：2520000.00×0.1%=2520元

借：管理費用　　2520.00

    貸：銀行存款　　2520.00

（6） 6月份申報期內申報繳納增值稅

借：應交稅費——未交增值稅　　115000.00

    貸：銀行存款　　115000.00

（同時應申報繳納城市維護建設稅、教育費附加會計分錄略。）

（三）企業所得稅處理

《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規定，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。因此，該企業可以對上述預收部分租金分期均勻計入相關年度收入。

2016年4月份已確認收入105000元。2016年5-12月份每月確認收入100000元（每月含稅收入105000÷（1+5%）=100000元），2016年5-12月份8個月共確認收入100000×8=800000元。

該企業2016年5-12月份每月確認收入會計賬務處理

借：預收賬款　　100000.00

    貸：其他業務收入　　100000.00