又到一年一度匯算清繳季，大家又在為如何按稅法規定扣除成本費用以及成本費用合法憑證無法及時取得的問題煩惱了吧！尤其是房地產企業，項目情況復雜，工期長，合法憑證取得不及時。下面小編就房地產企業的情況簡單捋了一下：

1、房地產企業成本、費用扣除的規定

根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號，以下簡稱31號）

第十一條規定，企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本；

第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

根據上述規定房地產企業核算時首先應分清期間費用與成本，再分清已銷與未銷成本，最后分清哪些能在當期按規定扣除那些不能。

成本、費用核算與扣除的大方向有了，接下去要看開發產品計稅成本的核算規定了。

2、企業開發產品計稅成本的核算

根據31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。 

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

根據31號文件第三十二條和第三十四條的規定，房地產開發產品在結算計稅成本時，實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，除允許預提項目金額計入計稅成本外，剩余未取得發票的成本不得計入計稅成本。

那么，那些未及時取得合法憑證的成本、費用怎么辦呢？別急，這類支出扣除有規定。

3、未及時取得合法憑證的成本、費用支出扣除的規定

根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》(國家稅務總局公告2012年第15號)第六條規定，對企業發現以前年度實際發生的、按照稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。

因此，房地產企業當年度未取得工程發票，在以后年度取得發票的，在稅法規定追補確認期限內，可以追溯調整當年度已結算的計稅成本，并按31號文件關于房地產企業成本、費用扣除的規定和總局公告2012年第15號公告第六條的規定進行稅前扣除。