一次性收取房租如何確認收入
——更新時間：2009-02-27 10:24:39 點擊率: 2957
近期，某機械股份有限公司財務人員來電咨詢，其公司由于生產經營方式轉變，于11月初將其一棟位于該縣繁華地段的六層樓房租賃給某私立學校，合同約定于簽訂之日一次性收取2年租金300萬元，由于其公司企業所得稅實行查賬征收，預繳方式為按實際利潤額按月預繳，為此其公司按照權責發生制的原則按照12.5萬元(300÷2÷12)將應分月計入的租賃收入計入其他業務收入并入利潤總額于12月初申報了11月的企業所得稅。但在辦理企業所得稅預繳申報時，稅務人員卻指出，其單位的一次性收取的房租收入在預繳期間可按會計上確認的權責發生制分期計入利潤總額計算所得稅，但在2009匯算清繳時，應將所收取2年租金300萬元全部納入應納稅所得額。
企業所得稅納稅所得額的計算不排除收付實現制原則的運用。關于企業所得稅納稅義務發生時間的確定，《企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）也明確規定，除企業所得稅法及實施條例另有規定外，企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則，即屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。
關于一次性收取租賃費的處理，企業在對租賃資產進行稅務處理時，須正確區分融資租賃與經營租賃，就本案而言，其一次性租賃收入則屬于經營性租賃。其納稅義務發生的的確定，《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款明確為，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。這一規定，已經不完全屬于權責發生制，而更接近于收付實現制。租金的支付時間是租賃合同的重要條款，承租人應當按照租賃合同約定的租金支付時間履行支付租金的義務，因此自合同約定支付租金之日起，該筆租金在法律上就屬于出租人所有，發生財產轉移的法律效力。而此前《國家稅務總局關于企業所得稅若干業務問題的通知》（國稅發〔1997〕191號）規定，對納稅人超過1年以上租賃期，一次收取的租賃費，出租方應按合同約定的租賃期分期計算收入，承租方應相應分期攤銷租賃費。此種情形的處理，稅務與會計的銜接是一致的，但新企業所得稅法及實施條例施行后，國稅發〔1997〕191號中關于一次性收取或支付租賃費的處理，應適用相應新規定，納稅人應予正確的理解。
另外，本例中租金收入的調整問題，主要涉及預繳與匯繳的區分。企業所得稅是采取“按年計算，分期預繳，年終匯算清繳”的辦法征收的，根據《企業所得稅法》和實施條例的規定，企業按會計制度計算的利潤總額進行預繳與按利潤總額調整后的應納稅所得額進行匯繳存在繳納程序、時限及承擔的法律責任上存在著實質性的區別，因而不存在預征或提前征收稅款問題。
