房地產開發如何判斷完工時點
——更新時間：2009-05-07 11:58:58 點擊率: 3048
通常情況下，房地產開發企業的銷售行為在開發產品完工前就已經開始，而且完工后還會繼續下去，直到全部開發產品售出。針對開發產品完工前后銷售行為的不同內涵，企業所得稅采取的是不同的處理方式。《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，企業銷售完工開發產品取得的銷售收入，發生的已銷售開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅也應在當期扣除。企業銷售未完工開發產品取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。可見，在房地產經營企業的所得稅處理中，開發產品的完工時點是非常重要的內容。對于處在完工時點的開發產品，筆者認為，企業需要重視以下幾方面。
時點界定遵循孰先原則
國稅發〔2009〕31號第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，（二）開發產品已開始投入使用，（三）開發產品已取得了初始產權證明。
舉例說明，2008年2月，S房地產開發公司把一棟寫字樓出包給祥瑞建筑公司承建。7月，S公司將該寫字樓預售給大華服裝廠，收到預付款300萬元，當月按規定計算出預計毛利額30萬元，已計入當期應納稅所得額。10月10日，S公司將該寫字樓竣工證明材料上報房地產管理部門備案。10月20日，S公司取得了該寫字樓的初始產權證明，但該寫字樓已于9月20日交付購買方使用。S公司在計算該寫字樓企業所得稅時，完工時間應以9月20日為準，而不是10月10日，也不是10月20日。
毛利差額不必馬上計算
國稅發〔2009〕31號第九條規定，開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。企業需要特別注意的是，售出開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，可以延遲到年度納稅申報時計入當年度應納稅所得額，而不必在開發產品完工的當時馬上計算。《企業所得稅法》第五十四條第三款規定，企業應當自年度終了之日起五個月內，向稅務機關報送年度企業所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。因此，企業可充分利用毛利差額計入應納稅所得額的時間規定，能在資金的時間價值上獲得一定的好處。接上例，經計算該寫字樓的實際毛利差額為28萬元（58－30），S公司只要在向稅務機關報送2008年度企業所得稅納稅申報表時，計入當年度的應納稅所得額即可。
完工時點不是成本核算終止日
國稅發〔2009〕31號第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。房地產開發企業掌握這一點非常重要，開發產品完工后，構成計稅成本的合理費用，沒有歸集全的可以在核算終止日前繼續歸集。比如上例的寫字樓完工時間為9月20日，企業確定計稅成本核算的終止日是12月31日，那么屬于該寫字樓計稅成本的費用仍可在9月20日~12月31日期間繼續歸集。
預提費用可以列入計稅成本
國稅發〔2009〕31號第三十二條規定，以下三條的預提（應付）費用可計入完工產品的計稅成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％；（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件；（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。仍以上例說明，S公司出包給祥瑞建筑公司的寫字樓，雙方簽訂的合同價款為1520萬元，截至2008年12月31日，雙方因故仍沒有最終辦理結算，S公司只取得了祥瑞建筑公司出具的1000萬元的建筑業發票。在這種情況下，S公司如果有充分的相關證明資料，那么在計算已完工寫字樓計稅成本時，建筑安裝工程費發票不足部分可以預提152萬元（1520×10%），按1152萬元的建筑安裝工程費計入計稅成本。
