某房地產公司應繳未繳營業稅、個稅稽查案
——更新時間：2010-02-01 04:13:45 點擊率: 4183
北京AA房地產開發有限公司案于2009年1月9日立案， 2009年1月16日開始檢查，檢查期間2005年12月1日至2008年11月30日。
一、 案件背景情況
（一）自然情況
北京市AA房地產開發有限公司成立于某年某月某日，注冊資金E億元人民幣，經濟性質為其他有限責任公司，法人代表XXX.經營范圍：房地產開發。注冊地點：北京市WW區。
其前身為北京市AB房地產開發中心，AB中心是北京市WW城市建設綜合開發公司分立出并新設立的，成立于2005年12月1日。2006年1月18日，WW區國資委與AA企業股份有限公司（簡稱AA股份公司）簽訂了關于AB中心的產權轉讓協議：至此，WW區國資委出資8000萬元，占股40%，AA股份公司出資12000萬元，占股60%.AB中心也因此變更注冊登記，更名為北京市AA房地產開發有限公司。
（二）項目情況
該公司開發的項目有：A1、A2、A3、A4.
1、A2項目（SSS三期）
項目位于WW區SSS，占地面積12，488.85平方米，包括商業用房和住宅兩部分，總可售面積16，838平方米，其中住宅可售面積13，258平方米，商業可售面積3，580平方米。該項目于07年2月開工，2008年竣工。從2007年開始預售。
（1）住宅部分銷售情況
住宅共242套，截至2008年12月住宅部分已全部銷售完畢，房款陸續在07、08年收到，房款總額22，723萬元。
（2）商業部分銷售情況
商業部分，共22套。截止2008年12月商業部分已銷售12套，房款陸續在07、08年收到，房款總額4，523萬元。
2、A3三期（KKK三期，即KKKT）
位于WW區LLL地區，包括商業用房、車位和住宅三部分，總可售面積112，502平方米，其中住宅可售面積74，343平方米，商業可售面積19，374平方米，車位可售面積18，785平方米。該項目于08年3月開工，從2008年9月開始預售，截至2008年12月只銷售住宅部分。
（1）住宅部分銷售情況
住宅共869套，截至2008年12月住宅部分已銷售60套，房款在08年收到，房款總額5，408萬元。
（2）商業及車位部分銷售情況
商業部分，共80套，車位406個。截止2008年12月商業及車位部分均未銷售。
3、A1（LLL地區YYY17號樓）
位于WW區LLL地區。包括商業用房和住宅、車位三部分，總可售面積為53，801.13平方米，其中車位可售面積4，983.53平方米；住宅部分可售面積45，513.17平方米；商業部分可售面積3，304.43平方米。2007年竣工。從2006年開始預售。
（1）住宅部分銷售情況
住宅共300套，截至2008年12月住宅部分已全部銷售完畢，房款陸續在06、07、08年收到，房款總額76，489萬元。
（2）商業部分銷售情況
地上一層為商業，共9套。截止2008年12月商業部分已全部銷售完畢，房款陸續在07、08年收到，房款總額3，582萬元。
（3）車位部分銷售情況
地下一層為車位，共120個。截止2008年12月車位部分已全部銷售完畢，車位款陸續在07、08年收到，總額1，830萬元。
（三）納稅情況
該公司2006年1月至2008年11月繳納營業稅56，244，247.30元，房產稅2，252，285.16元，城鎮土地使用稅1，853，751.12元，企業所得稅111，389，145.80元，個人所得稅3，859，709.56元。
二、 違法事實及處理依據
（一）違法事實
該企業檢查期間內未接受過稅務機關的檢查。該企業在地稅繳納的主要稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。
1、營業稅的檢查情況
該公司營業收入主要有售房收入、售房定金、場地費收入組成，分別在其他應付款－誠意金、預收帳款、其他業務收入、營業外收入科目反映，適用稅率5%.
通過檢查預收帳款、其他應付款、其他業務收入、營業外收入等科目明細帳，該公司2006年1月1日至2006年12月31日應稅收入合計434，182，547.26元，應繳納營業稅214，709，127.36元，已繳納營業稅21，703，127.36元，少繳納營業稅6，000.00元；2007年1月1日至2007年12月31日應稅收入合計635，252，437.00元，應繳納營業稅31，762，621.85元，已繳納營業稅31，331，095.39元，少繳納營業稅431，526.46元；2008年1月1日至2008年11月30日應稅收入合計65，349，624.00元，應繳納營業稅3，267，481.20元，已繳納營業稅3，210，024.55元，少繳納營業稅57，456.65元。
該公司2006年1月至2008年11月30日應稅收入合計1，134，784，608.26元，應繳納營業稅56，739，230.41元，已繳納營業稅56，244，247.3元，少繳納營業稅494，983.11元。
2、城市建設維護稅及其附加
該公司2006年1月至2008年11月30日應繳納營業稅56，739，230.41元，公司所在地城建稅適用稅率為7%，應繳納城市建設維護稅3，971，746.13元，已繳納城市建設維護稅3，937，097.31元，少繳納城市建設維護稅34，648.82元；
該公司2006年1月至2008年11月30日營業稅56，739，230.41元，教育費附加費率為3%，應繳納教育費附加1，702，176.91元，已繳納教育費附加1，687，327.42元，少繳納教育費附加14，849.49元。
3、房產稅
該公司房產稅主要由：自建自用辦公樓、項目樣板間、售樓處構成，地下車庫只進行了銷售。
（1）辦公樓檢查情況
該公司的辦公場所為自建辦公樓自用，原值記入“固定資產-房屋類”科目，房產原值134，064，591.7元，2007年應繳納房產稅1，126，142.57元，已繳納房產稅1，126，142.57元；2008年應繳納房產稅1，126，142.57元，已繳納房產稅1，126，142.57元。暫未發現問題。
（2）樣板間檢查情況
檢查組在對開發成本科目檢查時發現，有樣板間的裝修成本在賬簿上體現，記入預付帳款科目。經核實，該公司在項目銷售期間使用樣板間，沒有按照規定繳納房產稅。按照A1項目的整體投資額406，934，712.41元，總建筑面積53801.13平米，計算出該項目平均建筑成本7，563.68元。ABA1項目，以可售房屋作為樣板間，共有三個：1-1901建筑面積161.37平方米，房間房產原值合計1，220，551.59元，使用4個月；1-1902建筑面積115.31平方米，房間房產原值合計872，168.33元，使用5個月；1-1905房間建筑面積161.42平方米，房產原值合計1，220，929.77元，使用5個月；三個樣板間合計應繳未繳房產稅10，743.39元。
（3）售樓處檢查情況
經核實，該公司在檢查期二個項目前后使用同一售樓處，未繳納房產稅，經計算，售樓處面積1215.02平方米，成本每平方米1945.88元，A1售樓處房產原值2，364，284.73元，使用6個月；A2售樓處房產原值2，686，628.42元，使用4個月；兩個售樓處合計應繳未繳房產稅17，452.56 元。
以上合計應繳未繳房產稅約28，195.95元。
4、城鎮土地使用稅
該公司在檢查期內三個項目均涉及城鎮土地使用稅，分別是A1項目、A2項目、A3項目和辦公樓。
A1項目2006年土地級別四級，2007年土地級別調整為三級，總占地面積13，034.76平米，總建筑面積53，801.13平米，截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為34，631.83平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為42，487.29平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為55，532.25平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為55，532.25平米；
A2項目A1項目土地級別五級，總占地面積12，489平米，總建筑面積16，837.91平米；截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為11，893.32平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為13，513.95平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為515，470.68平米；
A3土地級別三級，總占地面積37，917平米，總建筑面積112，504.08平米；截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為0 平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為 0平米；
辦公樓土地級別四級，總占地面積8，800平米。截止至2007年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；截止至2007年9月30日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年3月31日，已售房屋建筑面積為0平米；2008年9月30日，已售房屋建筑面積為0平米；
該公司2006年應繳納城鎮土地使用稅224，833.97元，已繳納城鎮土地使用稅218，413.32元，少納城鎮土地使用稅6，420.65元；2007年應繳納城鎮土地使用稅878，808.94元，已繳納城鎮土地使用稅840，647.04元，少納城鎮土地使用稅38，161.9元；2008年應繳納城鎮土地使用稅794，497.90元，已繳納城鎮土地使用稅794，690.76元，多納城鎮土地使用稅192.8元；2006年至2008年11月應繳納城鎮土地使用稅1，898，140.80元，已繳納城鎮土地使用稅1，853，751.12元，應繳未繳城鎮土地使用稅44，389.68元。
5、土地增值稅
該公司2006年9月-12月取得的應稅收入為411，504，440元，按照稅率0.5%，應預繳土地增值稅2，057，522.2元，未預繳土地增值稅2，057，522.2元；2007年取得的應稅收入為635，252，437元，應預繳土地增值稅6.222.333.59元，少預繳的土地增值稅130，190.78元；2008年取得的應稅收入為65，289，624元，應預繳土地增值稅248，287.04元，已預繳土地增值稅4，391，805.06元，多預繳的土地增值稅4，143，158.02元；多預繳原因為：該公司在2006年取得A1項目的預售房款411，384，440元，應預繳土地增值稅2，056，922.2元，公司沒有未按照當期適用稅率0.5%預繳。該公司在2008年6月按照新稅率1%補繳了4，113，844.4元。由于適用稅率不一致，所以，多預繳了土地增值稅。
檢查組對其他應付款-誠意金和營業外收入中的售房差價款調增了應稅收入之后，該公司了2006年9月-2008年11月應預繳土地增值稅8，658，333.61元，已預繳土地增值稅10，614，138.65元，多預繳土地增值稅1，955，805.04元。
經核實，暫未發現問題。
6、企業所得稅檢查情況
該公司企業所得稅是按收入每季度預繳，年底進行匯算清繳，2007年銷售收入合計855，224，636.08元，按照20%預征率，減去期間費用，已按規定進行了預繳。成本合計 422，377，486.57 元，納稅調整增加額37，713，232.20元，應納稅所得額 337，429，466.05元，應繳企業所得稅111，351，723.80 元，已繳企業所得稅111，389，145.80 元，多繳企業所得稅-37，422.00 元，多繳原因是，企業收到的誠意進行了結轉，2007年收到的誠意金金額是810，000元，企業結轉了930，000元，多結轉的金額包含2006年。
2008年企業所得稅不在我們檢查期內。經檢查暫未發現問題。
7、個人所得稅
該公司2006年4月至2006年12月實發工資、獎金合計3，160，720.13元，應代扣代繳個人所得稅394，225.75元，已代扣代繳個人所得稅390，259.67元；2007年1月至2007年12月實發工資、獎金合計9，205，902.12元，應代扣代繳個人所得稅1，042，667.96元，已代扣代繳個人所得稅1，042，667.96元，；2008年1月至2008年11月實發工資、獎金合計615，455.05元，應代扣代繳個人所得稅2，407，824.13元，已代扣代繳個人所得稅2，403，406.03元，少代扣代繳個人所得稅4，418.10元。
2006年3月2008年11月實發工資、獎金合計25，873，422.87元，應代扣代繳個人所得稅3，844，717.84元，已代扣代繳個人所得稅3，836，333.66元，少代扣代繳個人所得稅8，384.18元，少代扣的原因是該公司給員工發放的商業保險未并入當月工資薪金繳納個人所得稅。
8、印花稅檢查情況
檢查組已核實合同5份，其中房屋租賃合同一份，合同金額532，800元，適用稅率千分之一；核實施工監理合同和施工合同共三份，合同總金額193，616，593元，適用稅率萬分之三；上述5份合同合計總金額194，149，393元，應貼印花58，617.78元，已貼印花58，641.08元，多貼印花23.3元。
9、發票檢查情況
抽查了該單位的發票，該單位發票使用正確，暫未發現問題。
（二）處理意見及依據
1、營業稅
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條、第二條、第四條、第九條、第十三條、以及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十八條第一款的規定，該單位取得商品房銷售收入未繳納營業稅，應補繳營業稅494，983.11元。
2、城市維護建設稅
根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第四條第一款及京政發[1985]86號《北京市實施（中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例）的細則》第二條、第三條、第四條第一款的規定，該單位應補繳城市維護建設稅34，648.82元。
3、教育費附加
根據國發[1986]50號國務院《關于征收教育費附加的暫行規定》第一條、第二條以及京政發[1994]18號《北京市人民政府轉發國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》第一條的規定，該單位應補繳教育費附加14，849.49元。
4、城鎮土地使用稅
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第一條、第二條規定該公司應補繳城鎮土地使用稅44，389.68元。
5、房產稅
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條第一款、第三條第一款、第四條、第七條的規定，應補繳房產稅28，195.95元。
6、根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十九條的規定，對該單位處應扣未扣個人所得稅稅款1.5倍的罰款，計12576.27元。
7、滯納金
根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規定，加收營業稅及城建稅滯納金205，617.96元；加收房產稅滯納金10，092.54元；加收土地使用稅滯納金9，982.43元與稅款一并入庫。
三、 案例點評
1、該公司應繳未繳營業稅及其附加的原因
（1）該公司將收到的誠意金記入其他應付款，沒有繳納營業稅。（2）該公司改制前約定將LLL地區17號底商以每平方米5，500元低價進行銷售，改制后AA與WW區國資委協商，原約定價格5，500元與新銷售價格14，250元之間的差價由WW區國資委補償給AA公司，該公司在收到此差價補償款8，750，000元，計入了營業外收入，沒有繳納營業稅。
2、該公司應繳未繳房產稅的原因
該企業未將售樓時搭建的樣板間和臨時使用的售樓處，作為已使用的房屋，按照房產稅的相關規定，繳納房產稅。
3、該公司應繳未繳城鎮土地使用稅的原因
該企業早期的城鎮土地使用稅按照規劃面積計算，計稅依據不準確。2007年恢復對房地產開發企業的城鎮土地使用稅征收后，該企業未能及時足額繳納稅款。
4、該公司應繳未繳個人所得稅的原因
該公司給員工發放的商業保險未并入當月工資薪金繳納個人所得稅。
