自國務院明確提出，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革，“營改增”便大步向前。我們可以觀察到2012年“營改增”起步以來，具體分三步走，第一步是擴圍，即“營改增”方案在地區和行業上的擴圍，即全面推進營改增；第二步是改制，即進一步改革和完善增值稅制度制度；第三步是立法。目前還處于擴圍階段。

目前，建筑業、房地產業、生活服務業、金融保險業四大行業營業稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業的800余萬戶企業，涉及年營業稅稅額1.6萬億元。鉑略從各渠道了解到，預計6月下旬財政部和國稅總局把四大行業的“營改增”草案上報國務院。若進展順利，估計該草案最快可能在未來一周內出臺，正式的實施日期可能最早會在10月1日，最晚在明年1月1日。接下來讓我們就一些要點進行分析探討。

建筑業與房地產業業務關系

建筑與房地產企業業務主要包括：建設、房地產開發、物業出租、物業管理和酒店。

      建筑業“營改增”
      建筑業業務概述

          
       1購買建筑材料、設備等
       建筑材料供應商會向建筑單位提供建筑材料或設備建筑商采購原材料的進項稅可以抵扣，建筑單位的抵扣范圍擴大了，因此取得合規的進項稅發票將有利于降低建筑單位的流轉稅稅負。那么供應商的選擇和發票取得環節的監控將是建筑單位的管理重點。

2分包建筑服務
建筑單位作為總包方會將自己的部分業務分包給其他建筑單位，。營業稅時代稅務局允許總包方以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額，根據該營業額征收3%的營業稅。發票管理上，早先由總包方統一開票，再分給分包方；后來由分包方在當地繳稅，開完發票交給總包方進行抵扣。增值稅時代，建筑商為一般納稅人的，按照銷項額減進項額之差繳納增值稅，其采購建筑服務進項稅可抵扣進項稅，稅率為11%。分包方為小規模納稅人時，總包方可以要求分包方去稅務局代開增值稅專用發票，稅率為3%，取得的增值稅專用發票可以進項抵扣。

3其它服務提供商
其他服務的提供商，包括設計，咨詢，廣告，法律等等。當前，服務包括設計、廣告、咨詢、法律等已納入增值稅的應稅項目，保險等仍然按照營業稅標準征收。未來，可能使用與6%的增值稅稅率，建筑商采購相關服務進項稅可抵扣。

實際操作中，很多建筑單位或者房地產開發商會請國外的設計公司來設計。現今設計服務已經屬于增值稅范圍里，所以如果要向境外公司或個人支付費用，該境外公司或個人在境內沒有代理人的話，建筑單位或者房產開發商需要代扣代繳增值稅，并且進行進項抵扣。建筑單位在選擇供應商時，首先篩選建筑供應商的資質，供應商最好是一般納稅人。因為這類供應商可以提供增值稅專用發票。小規模納稅人也可以接受。但是有些供應商是個人，個人是無法開具增值稅專用發票的。企業可能遇到如下問題：無法列支成本；個人無法提供發票，那么他的報價應該含稅，相關業務人員需要與其溝通，調整相應的價格。

4提供建筑服務
營業稅時代，建筑服務需征收3%的營業稅。在增值稅時代，采用11%的增值稅稅率。建筑單位可開具增值稅專用發票。建筑單位與房產開發商進行項目結算和發票開具的時點安排可能會影響當期應納增值稅及現金流。需考慮有效地管理各地分支機構/建筑工程的稅務流程。過去建筑行業按照屬地原則繳納營業稅，工程在哪里那么就在哪里交稅。但是增值稅是屬人原則，只能向公司總機構所在地的稅務機關交稅。但是這樣會影響地方財政收入，影響各地的財稅分布，因此往后各分支機構/外出的建筑工程隊采用預征方式，向工程所在地的稅務機關預繳部分增值稅，其余部分由建筑單位總公司匯總計算，交給總公司所在地的稅務機關。

建筑業成本費用轉嫁后轉
進項稅額是不進入成本的，進入增值稅科目。因此營改增后，如果供應商提供的價格不變，那么作為客戶成本是減少的例如建筑業原來向客戶提供服務，收取100元，客戶的成本就是100元。而營改增后，如果還是收取100元，客戶的成本是100/1.11*1=90.09。既然客戶的成本下降了，那供應商當然有提價空間，這就是稅負向后轉嫁。

營改增對建筑業利潤的影響分析表

該表模擬了營改增之前和營改增之后的利潤影響和稅負影響?？梢愿鶕煞N假設建筑單位完全不能轉移增值稅負；建筑單位能夠完全轉移增值稅負。計算出最大和最小的稅負率。