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增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增案例分析及應(yīng)對(duì)策略

——更新時(shí)間:2016-03-31 05:03:33 點(diǎn)擊率: 4005

案例背景
     A公司是一家大型房地產(chǎn)企業(yè),目前對(duì)其房產(chǎn)銷售和租賃收入繳納5%營(yíng)業(yè)稅。過渡到增值稅稅制后,預(yù)計(jì)這兩項(xiàng)收入適用的增值稅稅率將上升至11%,但支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。A公司發(fā)現(xiàn)營(yíng)改增帶來以下三大挑戰(zhàn):

財(cái)務(wù)指標(biāo)的沖擊
     營(yíng)業(yè)收入:由于增值稅屬于價(jià)外稅,不計(jì)算在營(yíng)業(yè)收入內(nèi),所以A公司在房產(chǎn)銷售和租賃服務(wù)含稅價(jià)格不變的前提下,營(yíng)業(yè)收入將有所下降。

利潤(rùn)和業(yè)績(jī)指標(biāo):盡管成本同時(shí)會(huì)下降一定幅度,但由于收入下降更多,因此利潤(rùn)總額和利潤(rùn)率均會(huì)有所降低。EVA(經(jīng)濟(jì)增加值)、IRR(內(nèi)部收益率)等業(yè)績(jī)指標(biāo)也會(huì)受到相應(yīng)沖擊。

現(xiàn)金流:由于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期支付大量進(jìn)項(xiàng)稅,一般只有到項(xiàng)目中后期產(chǎn)生房產(chǎn)銷售收入和租賃收入后進(jìn)項(xiàng)稅才能得以抵扣,因此營(yíng)改增可能會(huì)加劇公司在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流壓力。

稅負(fù)的影響
       稅率上升與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁:預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的增值稅稅率為11%,高于營(yíng)業(yè)稅稅率5%。A公司面臨稅率上升和建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的問題。

進(jìn)項(xiàng)抵扣:土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套與征地補(bǔ)償費(fèi)用、融資成本等是否包含進(jìn)項(xiàng)稅、該進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣,將直接影響A公司的增值稅負(fù)擔(dān)。相關(guān)政策目前仍不明朗。

附加稅的上升:城建稅和教育費(fèi)附加以企業(yè)實(shí)際申報(bào)繳納的流轉(zhuǎn)稅(含增值稅與營(yíng)業(yè)稅)為計(jì)稅基礎(chǔ)。一旦流轉(zhuǎn)稅支付額上升,城建稅和教育費(fèi)附加也將“水漲船高”。

財(cái)務(wù)管理的變革
     財(cái)務(wù)核算體系:A公司需要改造財(cái)務(wù)核算體系和ERP系統(tǒng),以滿足增值稅稅制的需要。例如,為便于賬務(wù)處理和發(fā)票開具,A公司需要設(shè)置增值稅相關(guān)會(huì)計(jì)科目,梳理供應(yīng)商和客戶的情況,明確其是否系增值稅一般納稅人、小規(guī)模納稅人或非增值稅納稅人。在采購(gòu)方面,系統(tǒng)需要反映其是否屬于增值稅的應(yīng)稅或免稅項(xiàng)目,并且設(shè)置各類貨物及服務(wù)的稅目、稅率數(shù)據(jù)。在銷售方面,系統(tǒng)應(yīng)能夠分別列示不含增值稅的價(jià)格、適用的增值稅稅率和包含增值稅的總價(jià)格等信息。

增值稅發(fā)票管理:在增值稅稅制下,增值稅專用發(fā)票在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的管理規(guī)范尤為重要,包括專用發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開具、保管、報(bào)廢,進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的認(rèn)證、抵扣、作廢或丟失時(shí)的處理等。

增值稅納稅申報(bào):營(yíng)改增后,A公司的納稅申報(bào)和稅務(wù)管理也將發(fā)生變化。增值稅一般納稅人資格的認(rèn)定、申報(bào)表的填寫與申報(bào)、應(yīng)交稅金與留抵稅金的管理、不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目的管理等,對(duì)于稅務(wù)管理人員而言都是全新的領(lǐng)域。

應(yīng)對(duì)方案
     A公司在營(yíng)改增法規(guī)出臺(tái)之前積極準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)方案,采取以下三項(xiàng)措施:

測(cè)算稅負(fù)影響:對(duì)營(yíng)改增的影響進(jìn)行測(cè)算分析,評(píng)估財(cái)務(wù)指標(biāo)(包括收入、成本、利潤(rùn)、現(xiàn)金流以及EVA、IRR等業(yè)績(jī)考核指標(biāo))和實(shí)際稅負(fù)的變化幅度與敏感性。該測(cè)算結(jié)果也可以作為不同商業(yè)模式稅負(fù)比較的基準(zhǔn)。

優(yōu)化商業(yè)模式:A公司根據(jù)增值稅稅制的特點(diǎn),對(duì)運(yùn)營(yíng)模式(例如房地產(chǎn)銷售還是租賃、是否單獨(dú)提供物業(yè)管理服務(wù))、采購(gòu)策略(例如是否推遲施工進(jìn)度與延期裝修)、合同安排方式(例如包工包料或甲供材料)等進(jìn)行評(píng)估和調(diào)整,對(duì)相關(guān)稅負(fù)效果進(jìn)行分析比較。

規(guī)范增值稅管理:A公司組織人員著手編寫《增值稅管理手冊(cè)》,從涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的角度向業(yè)務(wù)部門(例如涉及供應(yīng)商評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、合同涉稅條款、交易條件、發(fā)票取得與傳遞等)和財(cái)稅部門(例如涉及發(fā)票管理、財(cái)務(wù)管控、會(huì)計(jì)核算調(diào)整、納稅申報(bào)等)提供具體的管理規(guī)范和操作指引。

德勤建議
     房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”挑戰(zhàn)的難度。因此,我們建議房地產(chǎn)企業(yè)積極分析營(yíng)改增可能對(duì)公司業(yè)績(jī)和財(cái)稅管理造成的影響,及早制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃。考慮到房地產(chǎn)營(yíng)改增涉及面廣、時(shí)間緊、任務(wù)重,企業(yè)可以考慮分階段采取 
     應(yīng)對(duì)措施:
     在房地產(chǎn)營(yíng)改增法規(guī)出臺(tái)之前,測(cè)算營(yíng)改增的稅務(wù)影響、考慮商業(yè)模式優(yōu)化的可選方案、組織編寫增值稅管理手冊(cè),以此做到“早準(zhǔn)備、快實(shí)施”。 
     在房地產(chǎn)營(yíng)改增法規(guī)出臺(tái)之后,持續(xù)監(jiān)控增值稅稅負(fù)、必要時(shí)立即調(diào)整商業(yè)模式、將增值稅管理手冊(cè)下發(fā)執(zhí)行。
     由此,企業(yè)方能有效地兼顧增值稅稅制下的稅負(fù)控制與合規(guī)管理。


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