海通地產營業稅轉增值稅影響觀點：

中性偏正面，后期看細則中土增稅和土地成本能否抵扣？

1）推動購房抵稅，有利于全行業去庫存。因為購置不動產可以抵扣增值稅，有利于催進全社會購房避稅，加大行業去庫存；

2）將會加大整個房地產產業鏈整合力度。會造成開發商現金流錯配，前期稅務支出可能會增大，但多項目放在一個項目公司可有效解決；有利于中大型開發商，對單項目型無競爭力開發商造成一定影響，有利行業集中度增加；此外，考慮成本端開發商必須有稅票才能抵扣成本，在采購過程中無法開局稅票的原材料供應商將出現明顯劣勢，或加速建材、鋼鐵等行業整合。

3）對住宅類企業偏利好，對已開發完的自持物業企業存在部分沖擊（缺乏抵扣項目）；

4）后期需要繼續關注土地購置費用是否會成為抵扣項目（預計政策出后的土地可以，之前的土地難追溯）；

5）加大已建成物業資產證券化，可以部分減少營改增沖擊，對推進房地產基金業務存在利好；

6）細則暫時未出臺，目前普遍預期稅率將定在11%，比此前預期的17%要低。

（內容較長、且專業性強，后面問答環節更精彩）

KPMG嘉賓報告

這次營改增的擴圍意味著徹底完成十二五計劃中增值稅取代營業稅目標。從五月一日起，營業稅將退出整個稅制的舞臺。從幾個方面去介紹營改增對房地產業的幾個影響。

營業稅與增值稅的區別

營業稅是對整個收入全額征稅，此前房地產業適用的營業稅稅率是5%。

增值稅的計稅法則為，應繳稅額=銷項稅額（收入*適用稅率）-進項稅額（成本支出中對應的進項稅）。因為在中國的稅制中有多檔增值稅的稅率，所以在成本支出中不同項對應的稅率不同，進項稅也不一樣。

未來可能的房地產業增值稅政策

李克強總理的政府報告中沒有對房地產業增值稅政策的詳細闡述。目前的房地產營業稅，也是前期我們和財政部、稅總了解到的部分情況，在此和大家分享。

我們了解到，包括住宅出售，商業地產出售和租賃的稅率可能是11%。這里稅率有一個顯著的上升，從5%上升到11%。但是，增值稅用的是一般計稅方法，收入*11%之后，成本中有一些進項稅是可以進行抵扣的。所以最終的稅負，不一定比營業稅下的5%計算出來的高。

公眾住宅轉售、出租的政策方面，財政部稅總沒有一個特別的分析，我們理解可能會采用簡易征收方法。現行增值稅法下簡易征收稅率是3%。所以可能未來公眾轉售或者出租的行為，直接拿我們的收入*3%。

新增不動產納入抵扣范圍這個政策，雖說是房地產業的一個政策，但是利好在全行業。全行業，無論是制造業、金融業、服務業，只要有新購入的不動產，都可以作為進項去抵扣。我們的成本支出*對應的稅率，全部可以從銷項稅中減掉。

房地產業是否會有過渡政策？比如說房地產的開發商在營改增之前項目已經開工，相應使用的材料都沒有辦法再去進行抵扣，很多開發商在政府制定營改增政策是希望政府給予一個過渡政策。過渡政策可能是簡易計稅方法，稅率可能是3%也可能是5%。一旦涉及到簡易計稅方法，與原來營業稅的計算方法是一樣的，收入總額*相應稅率。

營改增之后，對整個房地產鏈條的影響

從拿地到最后自持出租，或者出售的鏈條，我們對各個環節增值稅影響做個簡單分析。增值稅對整個房地產行業稅負、利潤產生均可產生不同影響，結構與項目業態、項目所處階段不同有關。

拿地階段

土地成本部分政策目前還不明確，我們之前了解到，有可能土地成本是可以抵扣的。那我們在二級市場上去拿地的時候，可以讓賣方開增值稅發票。土地成本對應的進項稅可以抵扣。那從一級市場出讓的土地，即從政府手中拿的土地是否可以抵扣呢？如果這部分有抵扣的可能性，那開發商可以用一種叫做視同進項抵扣的辦法。假設土地出讓價格100w，其實政府不會開增值稅發票，那么開發商要自己去拿100w乘以稅率作為進項稅，從銷項稅中減掉。

融資成本

這次營改增擴圍包括金融和保險業，貸款利息也在營改增范圍內。但是，有可能政策中貸款利息對應的這部分進項稅暫不可以抵扣。比如說房地產開發商發生了融資成本，雖然貸款利息也是增值稅的應稅行為，但是可能是暫不抵扣，融資成本沒有對應進項稅。