第一章 經營收入核算管理規定

　　1 經營收入的范圍經營收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
　　1.1主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。
　　1.1.1物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾**性服務收入和特約服務收入。企業收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業管理收入，并設置明細科目核算。
　　1.1.2物業經營收入是指企業除物業管理及服務以外的其他經營性收入。如企業經營自己擁有產權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。
　　1.1.3物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 　　
　　1.2其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他經營活動所取得的收入，包括企業代為經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業經營收入及無形資產轉讓收入等。
　　1.2.1商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收入。
　　2 經營收入的確認及其時間
　　2.1企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據時確認為經營收入的實現。當年度經營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。 以下內容需要回復才能看到
　　2.2物業大修收入應當在業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，可根據合同或者協議所規定的付款日期或者在收到合同規定的價款之日確認營業收入的實現。
　　3 經營收入會計科目處理
　　3.1 因物業管理、物業經營、物業大修等業務取得的經營收入計入“主營業務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業務收入范圍的收入計入“其他業務收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。
　　3.2 企業利用業主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業稅及附加稅費。根據物業管理服務協議支付業主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協議規定列支）時，計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目借方；物業公司自身獲得的收益，即“其他應付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉入“其他業務收入”。各企業可根據實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。

　　第二章 成本費用核算管理規定

　　1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業管理、物業經營、物業大修等不同業務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內不得任意改變。
　　2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：
　　2.1生產經營成本和非生產經營成本的界限只有正常的生產經營活動消耗才能計入生產經營成本。生產經營成本主要包括：直接從事物業管理等經營活動的人員工資、獎金和按規定比例提取的福利費、工會經費、教育經費；房屋共用部位、共用設施設備維修及保養費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業管理等經營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業管理等經營活動的固定資產折舊費等等。非生產經營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產減值損失等，均不能計入生產經營成本。
　　2.2 生產經營成本與期間費用的界限凡與企業直接生產經營活動無關的經營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業而發生的行政性管理支出等。
　　2.3 不同會計期間的成本費用界限根據“權責發生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經主管稅務機關認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。
　　2.4 不同核算單位的費用界限根據管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發生的成本費用，直接計入該管理處成本。
　　3 成本核算及科目設置
　　3.1按不同管理處設置“主營業務成本”明細賬，計算并歸集主營業務成本。
　　3.2主營業務成本下按物業管理過程中不同的核算對象，設置“物業管理成本”、“物業經營成本”、“物業大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。
　　3.3 物業管理成本的核算
　　3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業管理服務的，可將發生的各項直接費用按成本類別計入“主營業務成本—物業管理成本”。
　　3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入“主營業務成本—物業管理成本”。
　　3.4 物業經營成本的核算物業管理企業經營由業主委員會或物業產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施等物業應付給物業產權人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業務成本—物業經營成本”。直接為以上經營項目發生的人工工資、獎金和按規定比例提取的福利費、工會經費、教育經費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業務成本—物業經營成本”。
　　3.5物業大修成本的核算物業大修成本是指物業管理企業承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發生的工程支出。
　　3.6其他業務支出的核算其他業務支出是指企業從事其他經營活動所發生的有關成本和費用支出。企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。
　　3.7期間費用的核算企業籌建期間所發生的開辦費，在企業尚未實現收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業實現收入前發生的期間費用，直接計入當期損益；企業實現收入以后，即正常經營期間發生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照《****集團財務管理制度》的規定執行。辦公費、通訊費、業務招待費、業務宣傳費、差旅費統一在期間費用下按照部門類別進行核算。

　　第三章 物業工程的核算

　　1 物業工程的內容物業工程，是指物業管理企業承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及由業主委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修等工程。物業工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業管理企業自行組織施工；出包方式，指物業管理企業委托外單位承包工程。
　　2 物業工程的核算應在“在建工程”科目下設置明細科目“物業工程”，用于歸集物業工程所發生的各項支出。該科目借方登記物業工程發生的各項支出；貸方登記已完物業工程成本的結轉數；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算。
　　2.1自營工程的核算。企業自行組織施工時，本科目借方核算物業工程施工中發生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發生時確定由某個工程項目負擔，則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應增設相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目。
　　2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。
　　2.3 工程完工交付使用的核算。
　　2.3.1企業承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經業主委員會或物業產權人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據分攤表進行轉賬結算；若該工程不由維修基金列支，則根據物業產權人、使用人的簽證進行價款結算。
　　2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款—代管基金”科目，貸記“主營業務收入—物業大修收入”科目；同時結轉已完物業工程成本，借記“主營業務成本—物業大修成本”，貸記“在建工程—物業工程—**工程”科目。

　　第四章 維修基金的核算

　　1 科目設置應在“專項應付款”下設置明細科目“代管基金”，用于核算企業接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金。
　　2 維修基金的核算
　　2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—本金”。
　　2.2維修基金利息核算企業收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—利息收入”。
　　2.3維修基金收益核算物業企業有償使用產權屬全體業主共有的商業用房和共用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應付款—代管基金”的貸方。
　　2.4維修基金使用核算由本企業承接房屋共用部位、共用設施設備進行大修、更新、改造任務的項目，實際發生的工程支出，通過“物業工程”科目核算，核算方法同第四章
　　2.5由外單位承接大修任務的，工程完工后，經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算，并根據維修基金分攤表進行分配轉賬，借記“專項應付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

　　第五章 代收款項的核算

　　企業應在“其他應付款”科目下設置明細科目“代收款項”，用于核算企業代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設置明細并按往來單位進行核算。