3.稅率水平。從前文所列的房地產(chǎn)稅率可以看出，不同國家和地區(qū)稅率水平差別較大，許多國家不同地區(qū)之間房地產(chǎn)稅的稅率水平也存在很大差異。以美國住宅房地產(chǎn)稅為例，2007～2011年間，60%的縣房地產(chǎn)稅低于其中位數(shù)房屋價值（median home value）的1%，37% 的縣該指標在1%和2%之間，3%的縣該指標超過了2%，其中只有5個縣超過了3%。稅率水平也可以不同地方財產(chǎn)稅的中位數(shù)房地產(chǎn)價值財產(chǎn)稅收負擔率或平均有效稅率來表示。2010年美國價值30萬美元的城市住宅的房地產(chǎn)稅有效稅率最高的是底特律，為3.26%，最低的火魯努努僅為0.24%；而價100萬美元的商業(yè)房地產(chǎn)的有效稅率最高的底特律為4.01%，最低的夏延市（Cheyenne）僅為0.65%。[7]

由此可見，不同國家和地區(qū)一般均依據(jù)本地狀況選擇不同的稅負總水平，并通過不同稅率的靈活運用，在獲取適當收入的同時體現(xiàn)政府的政策目標。

（二） 房地產(chǎn)稅稅率的確定方法

總體而言，房地產(chǎn)稅稅率的確定方法可以分為兩類：一類是在房地產(chǎn)稅稅法中確定固定的房地產(chǎn)稅稅率，在這種情況下，房地產(chǎn)稅稅率是不能隨意變動的；若要改變，則須由有關(guān)權(quán)力機關(guān)修改稅法。另一類是不設(shè)置固定稅率，而是由地方政府根據(jù)財政支出倒軋出房地產(chǎn)稅的收入需求，然后依據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)稅稅基推算出房地產(chǎn)稅稅率，再向納稅人公布。在這種情況下，房地產(chǎn)稅稅率不是固定的，而是每年都在變動，美國和加拿大的各城市一般采用后一種辦法。

相對而言，由稅法確定固定稅率的辦法在每年執(zhí)行時較為簡單，且可預(yù)見性較強，但稅率水平與地方政府的收入需求可能存在脫節(jié)；后一種方法能夠很好地體現(xiàn)房地產(chǎn)稅的受益性特征，且有利于向納稅人說明其繳納稅收的用途，但計算可能較為復(fù)雜，尤其是在地方稅體系稅種較多、準確預(yù)測其他收入較為困難或上級政府轉(zhuǎn)移支付數(shù)額不確定時，會較難實施。當房地產(chǎn)稅收入較少，僅占地方政府稅收收入較低比重時，這種方法也不適用。同時，這種方法可能導(dǎo)致房地產(chǎn)稅支付的不可預(yù)見，從而引發(fā)納稅人的反感。

地方政府根據(jù)財政支出倒推房地產(chǎn)稅稅率的方法能夠?qū)嵭羞€有一個重要的前提條件，即地方政府具有較高的地方稅立法權(quán)。一般而言，聯(lián)邦制國家的地方政府才具有這樣的權(quán)力，所以，這種稅率確定方法在單一制國家往往不適用。

五、海外房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠

各國對特定種類的房產(chǎn)或特定種類的納稅人均設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠措施，這些優(yōu)惠措施較為明確地體現(xiàn)了政府的政策意圖。

不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠措施有共性，也有不同之處。許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅優(yōu)惠的共同特點是：首先，優(yōu)惠數(shù)量較多。房地產(chǎn)稅在獲取稅收收入的同時，也是政府重要的政策工具，在收入分配、資源配置等方面發(fā)揮著重要作用，因此，許多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅設(shè)置了數(shù)量較多的優(yōu)惠措施。其次，優(yōu)惠指向類似。各國和地區(qū)的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠存在相似的優(yōu)惠指向。對于住宅類房地產(chǎn)，房地產(chǎn)稅優(yōu)惠更多針對低收入者、老年人、殘疾人等弱勢群體；對于非住宅類房地產(chǎn)，政府機關(guān)、軍隊、基礎(chǔ)設(shè)施、非營利性組織和單位、涉農(nóng)的房地產(chǎn)往往被列入優(yōu)惠范圍。再次，照顧性優(yōu)惠占主體。許多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅中照性優(yōu)惠和鼓勵性優(yōu)惠并存，但一般照顧性優(yōu)惠占主體，尤其是在住宅房地產(chǎn)稅優(yōu)惠中。

由于不同國家和地區(qū)政府的政策目標不同，房地產(chǎn)稅優(yōu)惠措施在具體內(nèi)容上必定存在差異，此外，優(yōu)惠措施還有其他不同之處：首先，優(yōu)惠規(guī)定的詳略程度不同。有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)稅優(yōu)惠規(guī)定得非常細致，對優(yōu)惠種類和優(yōu)惠幅度的具體金額均一一列示，有的國家和地區(qū)則相對粗略。其次，優(yōu)惠規(guī)定的列示方式不同。有的國家和地區(qū)按照不同種類房地產(chǎn)分別列示稅收優(yōu)惠項目，尤其是在稅收優(yōu)惠規(guī)定得相對細致的國家，這種列示方式更加清晰，有的國家和地區(qū)則不分房地產(chǎn)種類，統(tǒng)一列示稅收優(yōu)惠項目。

以美國為例，2006年各州有效房地產(chǎn)稅優(yōu)惠項目多達216項，這些優(yōu)惠的方式多樣，取向也各不相同，有的與房地產(chǎn)價值相關(guān)，有的與房地產(chǎn)用途相關(guān)，有的則與納稅人收入及其他條件相關(guān)。以紐約市第一類住宅房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠為例，2013年其減免種類包括學校稅減免（School Tax Relief，STAR）、年長者優(yōu)惠學校稅減免（Enhanced STAR）、年長房主免稅（Senior Citizen Homeowners' Exemption, SCHE）、殘疾房主免稅（Disabled Homeowners' Exemption, DHE）、退伍軍人減免（Veterans Exemption）、致殘的犯罪受害者和見義勇為者減免（Disabled Crime Victim and Good Samaritan Exemption）、神職人員減免（Clergy Exemption）等，減免的幅度和依據(jù)各不相同，受惠納稅人的范圍也寬窄不一。其中，學校稅減免的受益面較廣，適用于調(diào)整后總收入為50萬美元或以下的獨立房屋、公寓的房主，只要至少一個房主將該住房作為其最主要的住所，稅收減免幅度約為每年200美元；年長者優(yōu)惠學校稅減免則僅適用于年收入為81900美元及以下的超過65歲的房主，稅收減免幅度約為每年400美元；年長房主免稅適用于年收入37400美元以下的超過65歲的房主，能夠依據(jù)收入水平的不同減少5%～50%的房屋評估價值；殘疾房主免稅適用于年收入37 400美元以下的有殘疾的房主，同樣是依據(jù)收入水平的不同減少5～50%的房屋評估價值。其余的優(yōu)惠也都有明確的優(yōu)惠指向和優(yōu)惠幅度。從上述規(guī)定可以看出，這些優(yōu)惠大多面對低收入者、老人、殘疾人等弱勢群體或退伍軍人等為國家做出貢獻的個人。[8]

在房地產(chǎn)稅的各類優(yōu)惠中，與收入相關(guān)聯(lián)的優(yōu)惠是被廣泛采用的種類。房地產(chǎn)稅的缺陷之一就是其稅基為財產(chǎn)存量，因此，稅負可能會與收入流量脫節(jié)，而與個人收入相關(guān)聯(lián)的稅收優(yōu)惠則可以在很大程度上緩解這個問題。美國的“斷路器”優(yōu)惠（circuit breaker）就是較為典型的與收入相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠，其在房地產(chǎn)稅的實施中發(fā)揮了重要作用。之所以將這類優(yōu)惠稱為“斷路器”，是因為其與能夠避免電流過度負荷的斷路器功能類似，這類優(yōu)惠能夠使得低收入者規(guī)避過高的房地產(chǎn)稅負擔。在前述紐約市房地產(chǎn)稅優(yōu)惠中，年長者優(yōu)惠學校稅減免、殘疾房主免稅、年長房主免稅等均屬于“斷路器”優(yōu)惠。“斷路器”優(yōu)惠的優(yōu)點是針對性強、公平作用顯著、成本相對較低，一般被認為是較有效率且效果較好的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠形式。當然，一些文獻也指出，美國目前的“斷路器”優(yōu)惠也存在一些問題，如僅僅對房主提供優(yōu)惠而將租戶排除在外、低收入標準過于嚴苛、優(yōu)惠幅度過小等，但“斷路器”優(yōu)惠不失為一種較為優(yōu)良的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠。